前两天，去看了天河的又一个新盘：

(资料图)

中建·天河精诚壹号。

项目的前身，是育新街地块，位于长兴街道育新路以南，可能很多人不清楚具体位置，其实就在岑村车管所附近。

刚在天河软件园开了展厅，计划8月开售楼部。

整个项目体量不大，也就10栋13层的小高层，一共才650户的货量。

预计首推7栋和9栋，户型有78㎡2+1房、89㎡3+1房、118㎡4+1房，吹风价是6万5到7万（元/㎡）。

那么，这个新盘值不值得买?优缺点是什么？

简单聊聊。

01.

先说优点。

第一，居住舒适度不错。

项目算是有山湖资源，火炉山森林公园在项目北侧，不少楼栋和户型，是可以看到山景的，而且东侧还有个小湖，叫做东大湖，按照销售的说法，这个小湖，开发商也会做升级改造。

同时，前面也说了，项目也就10栋13层的小高层，楼层不高，看了下沙盘，项目采用的是围合布局，中间是园林，楼间距也还可以。

再加上2.5的容积率，住起来，还是很舒服的。

第二，项目有潜在的教育优势。

之所以说潜在，原因有两个。

首先，还没动工的清华附中二期在项目附近，从目前的规划来看，规模不小，会有108班，覆盖小学、初中、高中。

就看后面的招生范围和交楼之后的教育政策了。

其次，目前中建·天河精诚壹号地段小学预计为凌塘小学，就很一般了。

第三，户型定位刚需，有差异化。

项目预计首推7栋和9栋，户型有78㎡2+1房、89㎡3+1房、118㎡4+1房。

也有更大的140㎡4+1房，主要放在了山湖景观优势更大的1栋。

看了下户型图，算比较方正，没什么短板。

按照6万5到7万（元/㎡）的吹风价来看，总价还不算高，比如78㎡，算下来500万左右。

这个价格，至少想留在天河的刚需，压力还不算大。

02.

说完优点，再说说缺点。

实话说，中建·天河精诚壹号的硬伤不少。

第一，城市界面，现在不行。

先不说附近有一个很多人都介意的场所在，单说旁边的环境，城乡结合的城市面，南面的城中村凌塘村，就让很多人会有点纠结。

即便旧改，也需要很长时间。

第二，处于板块边缘，变量不够。

项目虽然位于天河智慧城，但不属于核心位置，现阶段最近的地铁（天河智慧城地铁站）、商业配套（万科广场、时代Epark），离项目都有小段距离。

另外，和中建·天河精诚壹号目前最近的一手盘，是地段、资源和项目差不多，但偏偏在天河存在感很低、卖得也不好的慧源山庄。

有这个盘作比较，中建·天河精诚壹号的压力还是很大的。

所以，这是个优缺点明显的楼盘，在当下的天河楼盘中也不算突出。

就看价格，到底能不能有惊喜了。