今年2月以来,REITs二级市场出现调整。
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截至4月28日,有5只产品跌破发行价,年初至今27只产品平均跌幅为3.68%。对此,市场人士认为,REITs二级市场的调整,是价格逐步回归理性的过程。长期来看,随着市场经济活动稳步复苏,加之基础资产本身所具有的优良质素,REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏,我国公募REITs依然具备较强的投资价值。
多因素拖累REITs行情
年初至4月28日,已有21只REITs产品跌破2022年末价格,仅有6只REITs年内实现正收益。分行业来看,除能源板块微涨0.93%外,其他板块均下跌,仓储物流下跌1.07%,保障性租赁住房下跌1.08%,生态环保下跌3.86%,产业园区下跌4.94%,高速公路下跌6.78%。
业内专家分析认为,此轮下跌既受经营业绩下滑、解禁后的减持压力及利润分派后的价格差异等客观情况的影响,也受价格触及止损线、经营业绩负面信息被过度解读和反应、悲观情绪向其他REITs产品扩散等非理性因素的影响。
不过,在二级市场价格持续下跌的背景下,大部分REITs的底层资产却运营稳定。
业内专家认为,与其他基金产品不同,REITs产品几乎100%投资于底层基础设施项目,因此底层资产的价值决定了REITs的价值。投资者可关注产品估值时各项参数假设,以产权类项目为例,主要参数包括:折现率、出租率、市场租金、收缴率等。评估参数应合理反映项目所处区域、经营业态等因素对应的风险,并与项目历史经营趋势基本保持一致性。
截至4月28日,20只REITs产品披露了2022年年报。15只非高速公路REITs中,2022年预测可供分配金额完成率平均为122%,预测收入完成率平均为114%。
其中,临港产业园可供分配金额和收入完成率分别达到142%和165%。受所在地区的经济发展状况以及国内宏观经济环境、去年四季度货车通行费减免10%的政策等因素影响,高速公路行业在2022年整体表现不佳,平均可供分配金额和收入完成率分别为83%和84%。
随着国内经济复苏,公募REITs业绩有所修复。在披露的REITs一季报中,高速公路行业修复明显,大部分产品的底层资产通行费收入实现同比正增长,显示出良好的修复态势。在其他资产板块中,REITs业绩亮点突出。
工业厂房板块中,临港、东久等REITs产品可供分配金额完成度超过25%。仓储物流和保障房两大板块的底层资产出租情况较为稳定,支撑业绩的抗周期属性更强。对于首次发布季度报告的嘉实京东仓储REIT,三个底层资产在报告期末时点的出租率均达到100%,运营情况保持稳健。华夏华润有巢REIT,2个底层资产在2023年一季度的出租率较2022年有所增长。
二级市场出现投资机会
即便经历了今年的下跌,公募REITs自2021年首批产品上市后整体也为投资者提供了更好的回报。截至4月28日,已上市的27只REITs平均涨幅为11.40%,大幅跑赢同期沪深指数。其中绝大部分公募REITs实现正收益,14只REITs累计收益率超10%,2只REITs累计收益率超30%。
公募REITs的投资价值包括分红和二级市场价差两部分,长期投资更看重产品的分红。REITs的一大特点是将可分配金额按不低于90%的比例向投资者进行分配。
截至4月28日,披露2022 年年报的20只公募REITs中,共计14只完成了2022年可供分配金额的实际分配。14只REITs去年全年的实际分配金额占可供分配金额的90%,大部分的实际分配比例均在95%以上。在披露的一季报中,高速公路板块可供分配金额完成度均在20%以上,部分REITs更是超过30%。
有资深业内专家对券商中国记者表示,REITs的二级市场价格直接影响着投资者的买入成本及实际分派率。投资者可分别关注其二级市场分派率及投资IRR,以衡量二级市场定价水平是否符合自身收益需求。
根据公开数据显示,以4月28日收盘价来计算,产权类产品分派率为3.77%,特许经营权类产品内含报酬率为6%,较2022年末收盘价分别高出约0.19个百分点和0.53个百分点。
随着市场经济活动稳步复苏,加之基础资产本身所具有的优良质素,REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏,加之产品价格因近期市场下探现已处在价值洼地区间,产品分派率相较其他可比金融产品收益率具有一定吸引力,随着后续业绩逐步修复,长期投资价值将逐步显现。
“拉长投资周期来看,REITs的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动,长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值。因此,二级市场价格会表现为向产品内在价值回归。”业内专家表示。
责编:王璐璐
校对:姚远
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