当前，随着房地产行业的不断调整，住房和城乡建设发展形式发生了深刻变化。我国住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期。由此可见，未来房企要想活得好、活得久，必须适应发展形式的变化，在开发业务端口，要具有产品结构优化和品质提升的追求，满足需求的转变。

有专家学者提出，时至今日，随着越来越多曾经快速扩张的房企陷入危机，行业发展模式面临全方位重构，对于房企的衡量标准也在重新定义——以增长论英雄的时代走到尽头，市场远超预期的深度调整、房屋居住属性的回归、城市和客户需求的多样化，决定了企业的抗风险能力、产品能力和开发运营服务的综合能力，才是新时期的核心竞争力。行业风雨飘摇下，作为行业“大哥”的万科，则仍能同时实现财务一如既往的安全健康、住宅产品力的显著提升和经营服务赛道的持续领跑。

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财务安全体现企业韧性

8月30日晚，万科发布2023年半年报，实现营业收入2008.9亿元，归属于上市公司股东的净利润98.7亿元。在行业环境剧烈动荡之下，万科继续坚守安全底线，财务状况良好，经营性现金流连续14年为正；开发业务经营管理质量进一步加强，高品质项目的稳定量产能力提升，上半年已开项目整体投资兑现率达93%；经营服务业务保持双位数增长，全口径营业收入同比提升11.9%。

2023年以来，行业的严峻形势远超预期。据相关数据显示，新开工面积降至近十年来同期最低，上半年300城住宅用地供求规模同比下降均超三成，全国房屋新开工面积同比下降24.3%；开工面积骤降的背后，是销售状况的持续低迷，百强房企6月单月同比降幅超20%，市场下行压力进一步加大。在此背景下，截至8月18日，约有近80家房企披露上半年业绩预告，其中超过6成预计亏损，累计总亏损额超千亿元。

行业环境的持续下行，万科的利润也不可避免有所下滑。上半年万科实现净利润98.7亿元，同比下降19.4%。从半年报数据来看，下滑的原因，主要是由于开发业务结算规模和利润率的下降。事实上，受过去两年市场剧烈波动影响，楼市销售持续遇冷，全国多地房价出现调整，万科境内开发业务上半年结算收入下降了4.5%，税前结算毛利率也同比下降了1.6个百分点。万科总裁祝九胜在6月股东大会上也曾坦言，由于市场的严峻性超出预期，短期内利润难免受影响。

推动产品系列化和标准化 平稳交付超9.2万套住宅

2023年上半年，万科开发业务实现合同销售面积1297万平方米，销售金额2039.4亿元，销售回款和销售金额总量相当，继续保持了一贯的高回款效率。

行业由规模扩张转向高质量发展，产品力是未来企业最关键的竞争力之一，万科持续推动产品系列化和标准化，提升高品质项目的稳定量产能力。通过强化产品线建设，万科加快了成熟稳定产品模型的推广应用，以“拾系”产品为例，目前已在宁波、南京、苏州、合肥等多个城市落地应用，其中合肥“朗拾”实现取证去化率100%，苏州“朗拾”首开239套全部售罄，现金流9个月回正。为给客户交付更满意的房屋，万科也在持续优化交付过程的服务，上半年在53个城市组织了9939场质量共建，邀请了5.8万户客户走进工地，参与楼栋主体施工、室内装修等关键节点的查验，并在交付阶段推进房产证的办理提效，８３个项目的客户在收房现场拿到房产证，进一步巩固了消费者对万科的信赖，截至6月底，万科共计实现了超过9.2万套住宅的平稳交付。

与此同时，万科进一步改善开发业务经营管理水平，投资质量提升，存货去化加速，上半年已开项目整体投资兑现率达93%，年初库存去化率同比提升8个百分点。今年以来，万科坚持高质量投资，聚焦市场和客户基数好、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目，累计获取新项目32个，项目总地价718.6亿元，投资金额中，一二线城市占比100%。投资质量的提升和库存去化的加快，也推动了万科开发业务结构和质量的转好。

经营服务业务双位数增长，未来成长态势值得关注

房地产进入新时期，城市发展和客户需求的变化，使行业无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是必然趋势。拥有业内最全转型赛道布局的万科，在巩固提升开发业务能力的同时，经营服务业务2023年上半年也保持了良好的增长态势，实现全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。

万物云实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现双位数增长，同时蝶城战略进一步推进，上半年蝶城内新增在管项目个数188个，并推进150个蝶城供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目。受益于蝶城供应链改造，万物云基础住宅物业服务毛利率提升4个百分点。

物流业务综合实力稳居行业第一梯队。万纬物流上半年实现营收19.5亿元，同比增长17.0%，其中冷链业务取得快速发展，营收同比增长30.3%。万纬继续保持着行业领先的出租率，高标库稳定期出租率为85%，冷链稳定期使用率为79%。

长租业务继续在规模和效率上保持行业第一。万科泊寓上半年租实现营收16.4亿元，同比增长10.6%。业务布局全国34个城市，共运营管理租赁住房22.5万间，累计开业17.39万间，出租率达到95.9%。同时，泊寓积极响应国家纳保政策，截至报告期末，在北京、天津、深圳等19个城市，为8.3万间保障性租赁住房提供运营服务。

商业业务方面，上半年营收43亿元，同比增长7.3%，其中印力管理的商业项目整体出租率进一步提升至94.7%，销售额同比增长28%。截至上半年，万科商业业务累计开业203个商业项目，公司内资源协同整合取得较大进展，年初地产区域BG委托印力管理的34个项目，上半年销售额同比提升29%。

未来，随着行业转向新发展模式，市场对经营性不动产的认知将逐步改变，经营服务业务创造稳定现金流的优势也将开始显现。未来，伴随物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金等推进，经营性不动产逐步实现“投融建管退”闭环，万科经营服务业务的发展也有望进一步提速，为公司的长期价值增长提供新的来源。