现阶段，房地产行业正在迈入新发展模式阶段，“高负债、高杠杆、高周转”的传统开发模式已然成为了过去式。而在房地产追求高质量的新发展阶段，代建逐渐成为了房企寻求转型和发力的重点，越来越多的房企已躬身入局。

8月24日，在克而瑞主办的『创新寻路 探索新赛道』第29届地产金融形势峰会上，克而瑞研究中心正式发布了《2023上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30》《2023上半年中国房地产代建行业发展趋势报告》。

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研究报告显示，2023上半年以来代建企业竞争格局呈现4个特点：TOP30企业上半年新增签约面积超7000万平方米，行业集中度较高；浙系企业占据代建半壁江山，总合约规模占比52%；民营代建企业数量占比67%；多数企业以政府代建起家且仍将持续发力，上半年TOP30政府代建新增面积占比约39%；城投托底以及企业纾困项目持续增加，是当前代建业务拓展的热点。

克而瑞集团副总裁孟音分析称，我国代建由政府代建起步，逐步扩展至商业代建。而“十四五”期间计划筹建870万套保障性租赁住房、过去两年近半数地块被城投所获等都在催生着政府代建、商业代建的需求，推动代建行业进入加速发展期。据统计布局代建的百强房企已达66家，预计未来每年代建规模可达3亿平米。

金地集团副总裁郝一斌也表示，近几年能看到代建赛道在行业困境中逆势增长，其模式日益成熟，目前已60余家房企进入代建赛道，两家公司成功上市。

“代建赛道渗透率在不断提高，未来仍有3到4倍的成长空间，有较大发展潜力。”

民企占比67%，代建行业或涌现黑马

从TOP30上榜代建企业的性质来看，民企数量占比达67%，如龙湖龙智造、蓝城集团等；国企央企数量占比达23%，包括华润置地、招商蛇口等；混合所有制占比为10%，包含绿城管理、金地管理、万科三家企业。

从榜单中不难看出，上榜代建企业仍以民企为主。

克而瑞研究发现，民营房企在投资拿地减少之后，为了充分利用并保持企业的品牌和运营能力，尝试布局代建板块，通过代建业务获取额外收入和利润，同时提升市场占有率。

不过，目前我国的代建行业仍处于发展阶段。随着各方持续涌入赛道，行业竞争不断加剧，成熟的代建企业凭借自身产品及体系优势，不断加大代建业务的深耕力度；而近年来新入局的后起之秀，也在规模上奋勇直追，未来或将涌现更多行业黑马。

代建迎五大新机遇，满足差异化需求是关键

从委托人性质来分，代建业务可以分为政府代建、商业代建及资本代建三大类型。

研究显示，政府代建和商业代建仍然是当前企业发展主流。但随着房地产领域不良资产比重不断提升，在当前“保交楼”成为中央及地方重点工作的大背景下，越来越多的纾困项目有着更迫切的资金需求，从而衍生出类似于第三方金融机构 代建方合作的纾困代建新模式，纾困代建在企业业务拓展中的比例也在不断增加。

郝一斌也认为，代建行业的发展目前正在迎来五类新机遇：待纾困项目、超大特大城改、新业态、新区域、新资本等。

不过，代建赛道入局虽易，对新玩家来说，做到“长期主义”，仍面临着对其管理和服务体系化能力的考验。

“近两年代建行业的趋势是客户结构趋向多元，比如中小开发商开发需求大幅收缩，城投平台开发需求阶段性涌现，政府项目开发需求、商办项目开发需求、一级土地整理商开发需求、产业方开发需求都基本持平。”郝一斌直言，客户多元需求差异化显现，如何满足不同客户的差异化需求是代建企业面临的挑战。