一

宝安今年住宅净地供应仅2宗，但旧改供应大军将到来

(资料图片)

城市发展离不开土地的支撑，作为寸土寸金的深圳，土地资源就显得尤为宝贵，也是最稀缺的资源。

深圳近几年一直在加大土地供应，一方面调整土地性质 ，据统计，今年深圳有近40宗“商改住、工改住”地块；另一方面积极推动城市更新旧改项目的入市，城市更新已经成为住宅的主要供应之一。

宝安也不例外，近几年，宝安仍有多宗净地进入土拍市场，尤其是宝中临海片区、海洋新城片区，有大范围的用地，也支撑着近几年的住宅供应，但接下来，随着片区的日渐成熟，净地也将开发得七七八八，未来的供应将主要以城市更新的项目为主。

如，今年宝安片区到目前为止，仅有2宗住宅用地出让：

8月2日，中铁以34.06亿元 竞配35520平“现房销售面积“竞得宝安新安地块（宗地号为A001-0212），此宗地位置宝安区新安街道，土地面积15239.84平，建筑面积82300平，限价8.86万/平。

3月3日，招商拿下宝安沙井A301-0602宗地，建面约11.19万平，普通商品住房平均销售价格不高于49400元/平方米（不含室内装修价格）。

从今年宝安片区的住宅供应来看，如瑞樾府、会展湾雍境花园、潮樾府、云上润府、云海臻府、未来之光家园等项目均是前2年的拍卖地项目，但目前这类入市的项目已屈指可数。

同在今年，一些大的旧改项目也正在陆续成为片区住宅供应的主力军，如大家熟知的“网红盘”鸿荣源珈府、万丰海岸城瀚府等，将为片区带来源源不断的住宅供应。

二

宝安有近190个旧改，旧改规模为深圳之首

去看下宝安每年的城市更新与土地整备，可以说是深圳做得最好的片区之一，以成片整备提升区域面貌，目前已取得一定的成效。

据统计，宝安区目前公布的城市更新项目有近190个（产业园区、工业园区、旧屋村、商业项目等），有些项目因政策、经济环境等各种原因暂未推进，但宝安城市更新项目可以列为深圳之首。

十四五期间，宝安力争实现直接供应用地235公顷，空间储备用地1000公顷，完成综合整治用地不少于12平方公里。新增更新单元计划规模不超过750公顷。“工改M0”类拆除重建更新单元计划用地规模不超过80公顷；

通过土地整备完成居住潜力用地不少于2.4平方公里，力争通过城市更新和土地整备规划筹集公共住房和配套宿舍建筑面积不少于175万平方米等多项指标数据。

今年4月，宝安区城市更新和土地整备局在2023年工作计划中也提出，将加快推进23个项目规划报批，推动10个项目主体确认，力争实现18个项目、426.9万平方米建面开工建设，推动10个项目竣工验收。

三、

置业热点区，这些旧改住宅盘值得关注

事实上，深圳发展一路向西的进程中，宝安作为粤港澳大湾区的核心发展轴的中心位置，拥有海洋新城，大空港，腾讯科技岛，国际会展中心，国际机场等重磅区域，得天独厚的地理优势、便捷的交通，以及强力的规划，这些年也成为深圳的置业“网红区”。

基于片区的供应结构，本文结合片区更新规划，统计了大家较为关注的热点旧改项目，希望对大家有帮助。

已入市及将入市项目

1、万丰海岸城

总规划建面超500万㎡，A区已入市多期

万丰海岸城位于宝安区新桥街道内，地铁11号线马安山站的东侧，南依沙井南环路，北靠公园南路，东临新丰苑小区。

项目扩容周边约70万㎡拆改范围，如后续一体开发落地，沙井海岸城或成深圳近年来最大的旧改巨无霸之一，宏大的综合体更为瞩目。

该项目将建设为集住宅、商业、产业研发等多种业态为一体的产业综合体。项目规划结合产业、商务、购物、居住等功能之间的联系，将各功能合理组合，保障了功能与业态的最佳搭配。通过特色街区、特色建筑、特色空间的设计，打造地标建筑，挖掘土地价值，改善社区环境，筑造沙井宜业宜居的新都市生活空间。

项目分为A/B/C三个大区进行建设，其中A区即万丰海岸城，是万丰区域城市更新项目整体规划的首发之作。建面约120万㎡，包含四期住宅、万丰海岸科创中心、约18万㎡万丰海岸城多元商业等。

B区（万丰社区大朗山片区），为接下来重点建设区域。整体规划面积更大，业态也更多元，体量比两个A区都大，为规划建面约265万㎡综合产城社区。

C区（万丰社区旧村片区），作为远景规划，规划建面约160万㎡。将是万丰区域城市更新项目最后一块拼图，涵盖高端住宅、写字楼、公寓、产业、酒店等多元业态。

目前，A区最新一批入市的海岸城玺园推出137套住宅，建面约98-143㎡3-5房单位，单价区间在5.4-6.4万/㎡，总价区间在534-917万/套，现房精装交付，开盘销8成。

项目整体效果图

2、鸿荣源·奥特莱斯项目

总建面达248万㎡，首推珈誉府已入市

鸿荣源奥莱项目总建面达到248万㎡，是续万丰海岸城后，西部又一个百万级别的大盘。

规划住宅建筑面积约70万㎡平方米，商业体量建筑面积约50万㎡，并配建一所63班九年制学校。

项目位于立新湖科创总部，立新湖科创总部是宝安区精准对接粤港澳大湾区建设和打造“黄金内湾”战略的空间规划的主要蓝图之一，是典型的产城融合发展项目。

首地块首推珈誉府，占地面积约4.3万㎡，建筑面积约35.45万㎡，总户数2280套，车位数2592个，容积率5.33。已于7月份开盘，共1401套房，建筑面积约76-181㎡3-5房单位 ，开盘折后均价50800/㎡,开盘当日销85%。

项目整体效果图

3、壆岗岗厦片区城市更新项目（一期）

住宅370390㎡，项目中01-02地块楠园将入市

整个项目更新单元用地面积161637.9㎡，拟拆除范围用地面积为153999.6㎡，开发建设用地面积83362.8㎡，贡献率达45%，规划容积674440㎡，容积率8.1。未来将打造成为集高端住宅、商业、酒店办公于一体的大型综合体。

其中，住宅370390㎡（含保障性住房40520㎡,保障性住房中的10000㎡为房屋征收安置房）,商业、办公及旅馆业建筑282200㎡（含商业文化设施不低于11810㎡,酒店不低于20000㎡）；

项目一期（拾悦里雅居）最早于17年入市。二期分为“楠园”和“沁园”，两个全新的住宅社区。率先入市的为楠园，居住属性纯粹，占地面积约3.5万㎡，计容建面约23.5万㎡。

楠园将提供建面约87-140㎡3-5房住宅产品，预计约1300套可售房源（以住建局预售公告的为准）。

沁园建设用地面积14301.2平方米，规定容积率为6.3，规定建筑面积89450平方米。

项目效果图

4、安华工业区东区城市更新项目（勤诚达云邸）

目前样房开放中

勤诚达云邸原为安华工业区东区城市更新项目01地块，项目位于新安街道前进一路与新安四路交汇处东侧,紧邻地铁12号线上川站，临近宝安公园。

资料显示，勤诚达云邸建筑面积210578.25平。其中住宅64160平，写字楼32593平，保障房36265平，办公1717平，回迁商业11100平。

项目由1栋A座55层住宅、1栋B座55层住宅、2栋55层保障房、3栋25层办公楼、4栋3层12班幼儿园组成。

据了解，项目可售住宅为481套，面积段为:89三房两厅，116平四房两卫，130平四房两卫，目前样板房开放中。

已开工及列入计划项目

5、怀德村旧改（德懿府）

拟2024中旬入市，已开工

宝安福永怀德旧村，“社区自改＋统筹规划” 怀德旧村城市更新单元位于福永街道中心区福永大道和怀德路交会处，紧靠轨道12号线怀德站，是宝安较大的旧屋村改造城市综合体项目，也是全区最大的自主开发城市更新项目及今年最早开工建设的城市更新项目。

该项目拆除范围建筑面积约27.91万平方米，拆除范围外捆绑贡献一处教育设施建筑1.5万平方米。项目由怀德股份合作公司自主开发，项目计容建筑面积约119.5万平方米，分三期实施，建设内容包括住宅（含保障性住房）56.4万平方米，商务公寓（含人才公寓）13.8万平方米，购物中心、五星级酒店、现代办公等于一体。

作为宝安区首批15个旧城旧村试点改造项目之一——德懿府项目开工！项目计划于2024年中旬入市，2025年底交付。

德懿府总建面约45.79万平，含9栋单体楼，是一个集高层住宅、保障房、公配于一体的大型高尚生活区。

据建设工程规划许可证显示，用地面积41044.97平，总建筑面积458825.63平，住宅239420平，商业4800平。

容积率6.6，绿化率40%，层数37/5，车位4298辆，住宅939户，套内小于90平800户，占比85.20%，总套数2816户（其中保障房1380户）。

6、沙井街道的沙井大街片区更新单元---华润“金蚝小镇

拟拆除重建用地面积约140万㎡

据悉，《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元计划》于2020年6月30日，已经市政府批准。

沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元项目被命名为“金蚝小镇”，将由华润置地操盘。

金蚝小镇拟拆除重建用地面积约140万㎡，拟更新方向为居住、新型产业、商业等功能，还需配建一所用地不少于50000㎡的高中，土地移交率不低于41%。

沙井大街片区（金蚝小镇）重点城市更新单元，位于深圳市宝安区沙井街道，由西环路、北环路、环镇路、创新路围合的区域，地处粤港澳大湾区东岸一线区位，是大湾区兼具本土特色及先锋气质的文化高地，深西中心文化核心。

该项目规划用地范围约3平方公里，涉及13家社区股份合作公司。

据了解，该项目范围内的东塘、辛养、衙边、壆岗、蚝一、沙二、蚝三、蚝二、沙三、沙一、蚝四、沙四、沙头13个旧屋村已确认范围确认公示。

金蚝小镇项目效果图

7、鸿荣源钟屋黄田旧村项目

拆除面544381㎡，列入2023年更新计划

该项目申报主体为深圳市鸿广源投资有限公司，该公司由鸿荣源地产占股60%，深圳市广兴源投资发展有限公司占股40%，鸿荣源主导开发。

钟屋黄田旧村更新项目位于宝安区航城街道，广深公路与凯成二路交汇处南侧，临近深圳宝安国际机场，近地铁1号线“后瑞站“，整体公共交通较为便捷，周边各项配套资源尚可。

拆除重建用地面积544381㎡，更新方向为居住、商业等功能。

拟拆除重建用地范围内落实不少于216105平方米公共利益用地(含教育设施用地、社会福利用地、文体设施用地、绿地、道路用地等)；项目现状以私宅、旧工业区等建筑物为主。

8、大钟岗及慧丰工业区项目

拆除面206729㎡，列入2023年更新计划

申报主体：深圳市宝安区新桥街道办事处、深圳市旭生产业投资有限公司

宝安区新桥街道大钟岗及慧丰工业区城市更新单元位于新桥街道，北侧紧邻南环路，西侧为中心路，南侧为凤塘大道。

拆除重建用地面积206729㎡，拟更新方向为普通工业用地（M1）、二类居住用地（R2）、商业用地（C1）等功能；

拟拆除重建用地范围内落实不少于72438平方米公共利益用地（含医疗卫生用地、道路用地、绿地等）；

9、宝安罗田第二工业区（北片区）

住宅建筑252270平方米，规划已出

宝安区燕罗街道罗田第二工业区（北片区）城市更新单元位于燕罗路与高田路交汇处西北侧。

该更新单元用地面积74772.9平方米，拆除范围用地面积74768.5平方米，开发建设用地面积46959.4平方米。

规划容积27.7万平方米，其中住宅建筑25.2万平方米（含保障性住房2万平方米），规划配套商业建筑0.6平方米，并配建一所占地面积约1.76万平九年一贯制学校，0.6万平方米18班幼儿园。

项目地块分为三部分，01-01地块为二类居住用地，占地面积约3.29万平，住宅建筑面积约17.7万平（含保障性住房20210平方米），容积率为6.1；

01-02地块为二类居住用地，占地面积约1.4万平，住宅建筑面积约7.52万平，容积率为5.5；01-03地块为公园绿地，占地约3636平方米；

01-04地块为教育设施用地，占地约1.76万平，规划一所九年一贯制学校。

10、总部经济园区城市更新单元（一期南及二期）“工业上楼”项目

拟拆除134774㎡，规划已出

申报主体为深圳市宝安区投资管理集团有限公司，拟拆除范围134774㎡，拟更新方向为普通工业（M1)、居住(R2)、商业(C1)等功能；本项目为深圳市“工业上楼”项目，拆除重建用地范围内落实的公共利益用地以批准的单元规划为准。

项目深圳市宝安区石岩街道洲石路与松白路交汇处。

项目拟更新单元用地面积163739.9㎡，拟拆除范围用地面积134774.4㎡，开发建设用地面积64037.3㎡（不含移交政府普通工业用地）。

规划容积410795㎡（不含移交政府普通工业用地规划容积），规划容积率6.4。

其中厂房148619㎡，产业配套用房44060㎡[含宿舍42170㎡，商业服务设施（食堂）1890㎡]，住宅138656㎡，商业、办公及旅馆业建筑62290㎡（含酒店57490㎡），公共配套设施（含地下）17170㎡（含9班幼儿园建筑面积2970㎡等）。

11、宝安107发展带翻身片区（三）

拆除面积25049平方米

107发展带翻身（三）旧改，于宝安区新安街道，申报主体深圳市鸿广源投资有限公司，拆除范围用地面积25049平方米，将由鸿荣源 广兴源操刀。

项目 拟更新方向为居住、商业等功能；拟拆除重建用地范围内落实不少于8266平方米的公共利益用地（含道路用地、其它公共利益用地等）。

拆除范围图

拟纳入城市更新及计划延期项目

12、宝安107发展带固戍片区

拆除范围279908平方米，按计划延期

107发展带固戍片区城市更新单元，拆除范围用地面积279908平方米。

拟更新方向为普通工业用地（M1）、商业、居住、新型产业用地（M0）等功能，其中M0用地面积不少于最终批准的工业开发建设用地面积的20%；拆除重建用地范围内落实不少于105998平方米公共利益用地（含教育设施用地、道路、绿地、林地等），另需在项目范围内落实一处110KV变电站等；

申报主体为深圳市空港云谷投资发展有限公司，查询工商信息显示，该公司由深圳天安骏业投资发展（集团）有限公司、深圳市天隅科技有限公司分别持股50%。

深圳天安骏业投资发展集团，以产城社区开发、智慧园区运营、城市更新、绿色物业等为主营业务。

13、松岗红星花园片区城市更新单元

拟拆除范围18956平方米，按计划延期

据了解，《宝安区松岗街道红星花园片区城市更新单元计划》在原计划有效期基础上延期一年，有效期延至2024年3月3日止。

红星花园片区城市更新单元位于宝安区松岗街道松瑞路与松明大道交汇处东北侧，拟拆除范围用地面积18956平方米，申报主体为深圳市铧生实业发展有限公司。

拟更新方向为居住等功能；

拆除重建用地范围内落实不少于7717.37平方米公共利益用地（含教育设施用地、绿地、道路等）。其中，该项目落实的以上教育设施用地与宝安区松岗街道红星社区国强厂城市更新单元落实的教育设施用地合计不少于9000平方米；

该项目在下一步规划编制阶段需与宝安区松岗街道红星社区国强厂城市更新单元统一编制单元规划；

14、沙民马安山工业区城市更新单元

拆除范围58101平方米，按计划延期

沙民马安山工业区城市更新单元位于宝安沙井街道，申报主体为澳达实业发展（深圳）有限公司，拆除范围用地面积58101平方米，拟更新方向为普通工业用地(M1）、居住用地（R2）、新型产业用地（M0）等功能，新型产业用地面积（M0）不超过最终批准的工业开发建设用地面积的20%。

该项目靠近宝安大道与鞍山二路的交汇处。

15、黄田金碧片区城市更新单元

拟拆面积173669平方米，计划延期

黄田金碧片区城市更新单元位于宝安区航城街道，申报主体为深圳市天荣成房地产开发有限公司

拟更新方向为居住、商业等功能；拆除重建用地范围内落实不少于54384平方米公共利益用地（含不少于36班的九年一贯制学校用地、文体设施用地、道路用地、绿地等）

16、宝安区松岗街道西山城市更新单元

拟拆面积84074平方米

安区松岗街道西山城市更新单元位于松岗街道107国道与松裕路交汇处，拟拆除范围用地面积为84074平方米。

深圳市鸿广源投资有限公司来文申请将该更新单元纳入城市更新单元计划。

17、头田村城市更新单元

拟拆除范围48853平方米

宝安区松岗街道上头田村城市更新单元位于松岗街道规划恒嘉路与松裕路交汇处。

拟拆除范围用地面积为48853平方米。深圳市家年投资有限公司来文申请将该更新单元纳入城市更新单元计划