距离厦门建发（广州市兆旭房地产开发有限公司）一口气拿下佛山南海大沥两块住宅用地已过去几天，但关于“佛山楼市是否‘穿越寒冬’”的讨论仍在持续。

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毕竟，无论是“楼面价刷新佛山记录”还是“时隔2年，佛山地价再破2万”，都在某种程度上显示出开发商对佛山楼市的信心。

但事实上，相较于开发商的“乐观”，上半年佛山楼市的表现却“拧巴”得多。佛山市住房保障和房产信息网数据显示，一季度商品房（住宅）成交量一路高歌，2月一、二手住宅成交量破万套。然而，佛山房产二季度形势却掉头直下，走出了一波“倒V字”行情。

整个上半年，佛山全市一手住宅成交约3.4万套，同比下降5%，成交面积约384万㎡，同比下降2%，也是近6年来成交量最低位。

虽然成交总量不及往年，但成交均价却在持续上涨。中指院数据显示，上半年佛山市成交均价为19726元/㎡，同比上涨9%。

“市场表现总体呈现缓慢复苏的势头，‘中心化’更加明显，符合预期。改善型需求的集中释放是支撑上半年佛山房价平稳上涨的主要原因。”在分析上半年佛山楼市时，佛山市房地产业协会市场研究专业委员会主任骆仪克如是总结。

而针对近期市场热议的“地王”，他认为这只是偶然现象，总体仍处于筑底修复运行阶段。基于人才的持续涌入和改善型需求的继续释放，佛山楼市供需趋于稳定，下半年或将继续保持平稳。

政策“松绑”，改善型响应最积极

南方财经全媒体记者梳理发现，今年上半年，佛山楼市呈现出一条清晰的逻辑线：政策松绑——改善型购买力释放——“以房换房”带动二手住宅供需两旺。

从政策来看，横向对比大湾区其他城市，佛山今年以来楼市动作幅度较大，覆盖信贷、公积金、户籍等多个方面。其中包括：2022年12月10日起，全市全面解除限购；今年2月1日，停止个人买房查册，认贷不认房，二套豪宅首付2成起；6月2日，三水高明恢复购房入户；6月25日，拟提高公积金贷款额度，夫妻双方最高可贷100万元。

叠加央行降准降息等利好，佛山购房成本“一降再降”。成效最明显的莫过于为改善型购买力“松绑”，大平层、改善户型成交量增加。中指院数据显示，佛山总价300万元以上房产占比从去年的14.1%上升至目前的17.2%，总价100万元以下房产占比从去年的17.7%下降至目前的15.9%。

二手房放盘情况从另一个角度验证了这一观点。贝壳网站数据显示，2022年9月，二手住宅挂牌数量约7.6万套，2023年尚只有8.66万套，而到了6月则激增为10.3万套。挂牌房源当中，有超过5万套是20年及以上楼龄的老房子。

而从成交来看，今年4-6月，佛山二手成交规模连续三个月高于一手住房的成交规模。中介经纪人阿东介绍，随着二手住房“带押过户”等政策利好，以及二手住房交楼时间短、配套兑现时间快的优势，一定程度上刺激二手住房交易量放量。

伴随着市场回暖，今年上半年，全市一手住房新增供应量亦呈现缓慢回升的态势。6月，全市一手住房新增供应套数3988套，同比上升3.53%，环比上升46.73%。

但与其他城市一样，佛山楼市也存在着区域结构性矛盾。经济较发达且临近广州的顺德和南海仍是全市一手住宅成交主力。上半年，两者合计贡献佛山一手住宅60%成交量。三水一手住宅成交量同比跌幅最高，但三水新城却逆势进入镇街成交套数排行榜前三。

骆仪克判断，随着政策环境改善，开发企业开工投资的积极性有所提升。而从今年市场反应来看，目前为二孩、三孩家庭而生的改善型、大户型将会是佛山市场未来很长一段时间的主力需求，其次是刚需型。

从最近开发商吹风消息来看，接下来佛山市场豪宅化或将加剧；而在临江临湖、临广土地资源较少的情况下，开发商抢市场的重心将放在产品设计上，比如户型、物业配套和周边生活配套。

“地王”只是偶然，下半年将趋于平稳

土地市场同样呈现“中心化”趋势。

据不完全统计，今年上半年，佛山计划出让18宗商住地，最终成功拍出12宗，延期或撤销6宗，流拍率约33%。12宗商住地（不计算纯商服、金融用地）合计面积约77万㎡，合计金额约173亿元，金额同比去年增加49%。拿地房企当中，超过6成是央企或国企，普遍倾向于中心地段拿地，三水和高明商住地块零成交，楼市分化加剧。

土地市场是楼市风向标，其冷暖反映出开发商对地方发展前景的判断。在7月初这个关键节点，佛山时隔两年再现“地王”着实容易引人遐想。

但观察人士却显得颇为冷静。在他们看来，楼市的表现仍然取决于楼房相应配套设施、生活质量等价值本身。南方财经全媒体记者注意到，今年比较受追捧的地块位置基本上都是中心区域，或者是配套、环境比较好的“靓地”。

以本次刷新佛山地价记录的大沥河西沿江片区地块为例，该地块南向一线望佛山水道，隔河就是千灯湖片区，周边三条道路工程进度如火如荼。在稀缺性、便利性、舒适性等多重利好加持下，拍出“金矿价”既在意料之外，又在情理之中。

“这也给了地方政府一个启示：要提高土地出让价值，首先是要完善周边环境配套。”骆仪克在接受采访时建议，比如位于佛山西部、经济相对不如其他区的高明，本身拥有非常好的生态资源，如果再配套优质教育资源，它的地块价值就会提升，也更容易得到市场关注。

在不久前举办的“中房指数2023房地产市场趋势报告会”上，中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，人口优势和购买力是影响城市潜力的重要因素。

从人口集聚角度来看，佛山基本面依然强劲。佛山市地处珠江三角洲南岸，地理位置优越，经济、文化、科技快速发展。近年来，随着城市综合实力的提升和制造业向高精尖产业转型的需求，更多外来人才涌入佛山。

佛山市人口总数自1997年以来持续稳定增长，从当年的458万增长至2021年的961万，2022年轻微回落至955万，用25年“长出一个佛山”，平均每年涌入20万人。按照行业内测算，每年大约新增7万套的住房需求。

与之相对应的是佛山存量市场体量不大。截至6月底，佛山一手房存量约1000万㎡，大概是10万套左右，其中禅城区、南海区临近广州的板块存量更少。

从供需角度来说，佛山楼市去库存的压力不大。加上佛山优越的水环境、生态环境以及优秀的教育医疗资源等“看得见的优势”和轨道交通等“预期利好”，业内人士对佛山市场稳定表示乐观。

“下半年佛山楼市预计将趋于常态。”骆仪克认为，未来影响佛山楼市的关键因素有两个：一是产品，开发商应结合地段特点因地制宜地设计产品，最大程度释放板块价值；二是产业，要根据佛山产业发展对人才的需求方向，针对性设计特色化的产品。

值得一提的是，南方财经全媒体记者统计发现，截至6月30日，佛山已有13宗商住用地明确于7月竞拍，合计用地面积61.89万㎡，供应量持续大幅增长。其中三水区最多，达到6宗，用地面积接近32万㎡，高明次之，有3宗，面积超15万㎡。未来佛山的楼市供应将更为充足与多元。