编者按:
2023年1-6月,上海5个批次34512套房源入市,518.8亿土地金进账,30+楼盘迎来交付,各维度表现如何?数字成绩单见证真章。
楼市上半场落幕之际,凤凰网房产上海站年中特别策划【2023楼市半场】正式启动。凰家探盘(在售)、工地25小时(在建)、天天交付(建成),全生命周期观察2023上海楼市半年度成绩单,敬请持续关注。
(资料图)
2023上半年已经画上句号,上海土地市场也交出了“年中答卷”。
虽然上半年仅在4月份有过一次集中供地,且出让地块数量不多,但在万科、华润等重量级房企回归的情况下,土拍热度被进一步推高。
据凤凰网房产上海站统计,2023年上半年经公开市场途径共成交土地19幅,总建面约198.9万平方米,成交总额约518.8338亿元。
另外,通过公开遴选、协议出让的涉宅地块共4幅,总出让面积13.57万方,总成交价100.99亿元。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示,2023年上半年,上海市场销售情绪还不错,预期向好的可能性增强,所以房企参与积极度增加。
下半年上海土地依然会是众多房企角逐的地方,况且第二批公示的待拍地块有不少是大面积地块,可以解决房企土储问题。
因此,预计会延续第一批土拍的热度,当然土地之间的分化依然存在,重点地块,比如浦江镇地块等进入最后的摇号是大概率事件。
Part.1
土地公开市场:19幅宅地,封顶率79%
2023年上半年,上海经公开市场途径共成交土地19幅,分布于浦东新区、徐汇区、静安区、普陀区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、金山区11个区域。
总出让面积94.4万平方米,总建面约198.9万平方米,成交总额约518.83亿元,平均溢价率7.3%,平均楼面价26078元/㎡,共有22家房企杀出重围,成功拿地。
其中,4宗底价成交,15宗封顶进入一次性报价,封顶率达79%,超过2021年一批次(71%)。
从整体来看,城市头部价值板块的优质地块具有较高的市场热度。
像中华企业竞得闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块,吸引了28家房企竞拍,中签率仅为3.6%。
Part.2
4幅地块协议出让,总成交价100.99亿元
随着上海城央的历史风貌焕新项目,开始渐渐走向市场。
今年上半年,还有不少地块采用公开遴选、协议出让的方式进行。据统计,截止到2023年6月底,上海公开遴选、协议出让的涉宅地块共4幅,总出让面积13.57万方,总成交价100.99亿元。
出让价格最高的为虹口嘉兴路街道138和135街坊,出让总价约52.11万方,被金桥股份+北外滩集团联手拿下。
2021年1月5日,上海城投以总价176亿元拿下黄浦区露香园(二期),今年2月份,该项目进行了一次面积扩充,不过仅有0.05公顷,出让价格1365.5万元。
与此同时,收并购的方式也是部分房企的主要拿地方式。
4月19日,鲁能集团以底价132.9亿元竞得新乔东90%股权及相关债权、新淞原100%股权及相关债权。
新乔东所涉及的标的资产主要为小东门街道258-01、258-02、258-03等地块,新淞原所涉及的标的资产主要为半淞园路街道F02-01地块及F02-09地下空间地块。
4月13日,陆家嘴集团发布公告,宣布以总价147.78亿拿下上海地产所挂牌的三林滨江西区40.7万方土地80%的股权。
交易涉及11、12、15三个单元2个项目包,合计14块地,其中11单元为纯商业用地,12单元为商住办混合,15单元为纯住宅用地,均位于三林滨江南片区的西区。
Part.3
上海土地市场的五个特征
纵观上半年上海土拍,我们也不难发现当下上海土地公开市场的一些特征。
1)市场竞争加剧,封顶率达79%
伴随着万科、华润、中海等重量级房企回归,市场竞争激烈性进一步增加。数据显示,1批次19幅地块,参拍房企达到60家之多,参拍房企总数量创近两年新高,地块平均报名家数更是远超以往,达到9.2家。
土地市场的“热闹非凡”最终也显示在数据上,最终19幅地块中有15幅封顶进入一次性报价,封顶率达79%,创下上海集中供地以来的新高。
2)土拍节奏调整,TOP10门槛降低
受土拍节奏调整影响,一批次供应大幅缩减,所以上半年榜单TOP10门槛约为25亿元,和前年同期相比有所下滑。但全年含宅地预计保持千万方供应量,预计今年有五批次集中供地。
头部房企表现强势,市场集中度更高。TOP10门槛约为25亿元,占据72%市场份额;TOP3门槛为55亿元,占据34%市场份额。
3)国央企继续占据主导地位
国央企成交金额占比近九成,中国铁建和保利发展位列榜单第二和第三,拿地金额分别为60.5亿元和55.6亿元。莘庄大地块吸引28家企业参拍,最终由中华企业摘得,跻身13名。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为,毕竟市场还没有转势的迹象,尤其是民企不断有“暴雷”,甚至在二季度,不少上市房企还面临退市压力。可见当时房企资金压力已经比较大了,相比之下国央企还有很多优势。
4)民企活跃度回升
从参拍企业来看,今年一批次近20家民企参拍,相比去年同期仅10家左右,民企活跃度大幅提升。
5)拿地开工率42%
据凤凰网房产上海站统计,截止到2023年6月底,2023年1批次19幅地块中,已开工的有8幅,整体开工率42%。
从房企类型来看,央国企(含混合制企业)拿地开工率最高达50%,民营企业拿地开工率为零。
究其原因,主要是因为房企为主营业务的央国企(含混合制企业)资金雄厚,肩负“拿地即开工”的表率作用,因此在绝大部分城市都能达到较高开工率。
其中,从拿地到开工时间最短的为闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块,4月21日,万科&中国铁建联合体竞得该地块,5月8日,该地块设计方案公示,6月6日,开工建设。
值得一提的是,虽然龙湖江桥地块从拿地到规划方案公示,用时仅9天,创下最快纪录。但是截止到目前,小凤凰并未查询到其施工许可证。
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