别的楼盘卖房，装修包必须安排上；泗泾绿中海（备案名“绿中海山水苑”）卖房，买毛坯，几十万的精装修免费送。

然而，这么大的优惠力度，效果还是不尽如人意。

(资料图)

数据显示，泗泾绿中海首开453套房源，开盘认购率不足1成；开盘3个月，网签34套房源，去化不到8%；开盘1年时间，网签82套房源，去化18%。

日前一则广告吸引了小凤凰的注意，“泗泾绿中海，限时93折，预约团购价……”

Part.1

限时93折？真假？

为验证真假，近日，小凤凰来到了泗泾绿中海项目的售楼处，可能是工作日的缘故，项目售楼处里并没有看房者，见小凤凰到来，穿戴整齐的销售人员很快来到门口。

据销售人员介绍，泗泾绿中海由9幢16-30层的住宅组成，楼盘的建筑以塔楼设计为主，如今已是准现房实景呈现。

目前在售的共有3幢，主力户型为建面约87-133平方米房源，均价约4.4万元/平方米，后续还有加推。

“因为是首开，我们这次不仅售价低，而且后期装修属于全赠送”销售人员告诉小凤凰，项目是以毛坯房竣工验收，“小区自带会所，为古北物业，品质还是非常不错的”。

当问及是否有93折的时候，该销售人员直接否认，“根本没有这一回事”并表示“不过，我们赠送的装修标准很高，包含地暖、中央空调、瓷砖、地板和卫浴等，都是知名品牌，装修标准高达5000元/平方米”。

在网上展示的一份项目的装修清单可以看到，该项目装修品牌有东芝空调、圣象地板、樱花卫厨、松下电器、冠军瓷砖等。

Part.2

打折促销仍销售缓慢

在泗泾绿中海的宣传文案上，写着“在同区内，次新二手房的挂牌价格已逼近5.5万/平，而绿中海均价仅有4.4万/平"。

了解上海楼市的购房者们可能都知道，上海只要有倒挂的新房往往都是打新人群争夺的对象。比如唐镇三兄弟以及大虹桥各大项目，都实现了多人抢一套房的销售热潮。

那么如此倒挂的高套利空间下，泗泾绿中海为何还在打折、促销中缓慢销售呢?

根据规划，泗泾绿中海项目总占地面积约4.7万平方米，容积率3，合计1249户。项目实现了土地利用最大化，但居住密度过高也牺牲了户型的通透性。

小凤凰注意到，在同区域，泗泾绿中海虽然在价格上具有优势，但每个户型都会存在暗室，采光和通风将是难以回避的问题。

像89平方米户型，该户型为中间套，仅有一间卧室朝南，卫生间为暗卫，客厅被围在中间，仅有一个小阳台提供采光，对于低楼层来讲，卫生间和客厅的采光都会受到影响。

（89平户型主卧）

124平方米的户型，虽然主卧实现了南北通透，但其他两个房间均朝北，一个卫生间是暗卫，客厅在中间，也失去了阳台的设计。

133平方米的户型，两房朝南，一房朝东/西，仅有主卧带飘窗，客厅虽有阳台，但是面积很小，同样有一个卫生间是暗卫。

除此以外，与目前市面上主流的板楼结构项目不同，该项目的塔楼结构让每层有6户居民共用电梯。

Part.3

居住氛围不浓

小凤凰实地探访了解到，泗泾绿中海项目处在泗泾和九亭两个地铁站的中间，距离泗泾站3公里，九亭站4.5公里，出行的话需要自驾或公交车换乘短驳。

项目以东一路之隔是上海松江五金城、钢材城以及商贸批发市场，所以周边的道路车流量较大，整体居住氛围不浓。

商业方面，泗泾绿中海与泗泾吉买盛、晶尚坊距离都在1.3公里之外，距离三湘商业广场、大润发约3公里，日常购物消费便利度并不高。

至于以后，从目前泗泾的规划来看，基本集中在泗泾站旁，距离泗泾绿中海比较远，利好有限。

Part.4

土地囤积十余年

公开资料显示，泗泾绿中海开发商为上海大得同置业有限公司，其背后的企业是台湾宝路集团。

2004年，台湾宝路集团取得了泗泾绿中海所在的地块——泗泾老镇改造项目E地块（E1、E2），中途一直囤着未开发，直到2020年左右才开工建设。

不得不说，从荒置地块到快速开发再到熬成准现房，宝路集团把慢周转的模式体现得淋漓尽致。

对于宝路集团来讲，开发慢的并不仅有泗泾绿中海1个楼盘，以金山高尔夫社区汤泉美地城为例，相关资料显示，汤泉美地城地块也是台湾宝路集团在2004年取得。

该地块也是拿地之后一直囤着未开发，直到2011年才开始入市，12年时间，共推出2439套房源，既有独栋别墅，又有公寓。

网上房地产显示，截止到目前，仍剩余906套房源在售，去化率约63%。

从备案价上，我们明显的可以看到项目价格有不同程度的上涨，以2011年首开的别墅房源为例，首开时别墅每平方米售价尚不足两万元，而现在每平方米售价已经涨到42800元。

另外，值得注意的是，启信宝显示，上海大得同置业有限公司成立于2002年12月30日。近年来，该企业有过多次法律诉讼，案由多为建设工程施工合同、房屋拆迁安置补偿合同纠纷、股权转让纠纷等。

该企业2021年在开发建设泗泾绿中海项目过程中实施了未取得污水排入排水管网许可证向城镇排水设施排放污水的行为，被松江税务局罚款35万元。

另外，小凤凰还注意到，泗泾老镇改造项目E2地块的三期工程曾发生过安全事故，2021年6月，松江区政府曾发布通报，位于松江区泗泾镇鼓浪路221号的泗泾老镇改造项目E2三期工程发生1起高处坠落事故，造成1人死亡。