文｜智讯财经

“来了深圳就是惠州人”90后女孩王萍自嘲。

(相关资料图)

深圳高企的房价，让无数年轻人望而却步。王萍2013年毕业来深圳打拼，工作了三年多，手头仅十多万的存款。对于深圳的房价望尘莫及，退而求其次，临深惠州的房子还是可以考虑入手的。

深圳地铁14号线作为东部快线，连接深圳东部坪山与市区的快捷线，当年开工消息传来，都会成为惠州本地房产营销的热点，越来越多的年轻人希望沿着地铁在临深低成本买房。但也有业内人士指出，惠州房价虽不高，双城上班通勤时间成本太高，二手房难转手，流动性差，买临深房铁定“被套”。

被深圳高房价劝退

地铁14号线开通后买进惠州

惠州大亚湾片区，拥有沙滩海景、临近深圳的地理优势，以及相对周边较低的市场价格，吸引不少在深圳打拼的青年人以及东三省等地的投资客，本地人极少。

2019年，王萍想赶快上车，临深的惠州是她的最后一条退路，于是咬牙在惠州大亚湾买下一套100平的毛坯二手房，首付30万，按揭后月供3千多，正式开启深惠双城生活。

王萍买房时，在深圳已经待了快六年，“感觉一个女孩在深圳，租房很没有归属感”，王萍说。

她能凑出30多万的首付，但是当时在她租房的深圳龙岗区，房价单价已经在5万/平米以上，就连东莞的房价单价也上了3万/平米，她说，“除了惠州我没其他选择”。

得益于深圳地铁14号线沙田站与惠州的地缘性，对于每天需要通勤深圳的人，多了一种选择，可以“工作在深圳，生活在惠州”。然而，在深圳地铁14号线开通之前，王萍一直都和邻居拼车上下班，高峰期每天往返差不多在4个小时，身心俱疲。

图：王萍提供

2022年10月，深圳地铁14号线开通后第二天，王萍乘地铁从岗厦北返回沙田站通勤时间仅一小时。一站之隔，沙田的房价却要比深圳低好几倍。

回想起2019年的沙田，拔地而起的新楼盘和工地交错而生，“全是新小区，看得眼慌”。三年后，在已入住的小区里，王萍了解到业主一半都是“深圳人”。

低成本居住环境，吸引着一批批深圳上班族前来置业，就像是潮汐涨落，他们白天涌向深圳，晚上退回惠州，奔波在两座城市之间。

50万买入，现在折价也难卖？

买惠州第二套海景房被套牢

在深圳，最羡慕的人绝对是腰上挂一串钥匙的包租公、包租婆。

“如果能再拥有一套房，每月不工作都有租金进账，该有多好。”王萍感慨，14号线开通后，王萍计划在深圳坪山或惠州临深片买第二套房。

深圳地铁14号线是坪山区的第一条地铁，更是深圳近距离连接惠州的第一条地铁。地铁一响，黄金万两，深圳地铁14号线的每一步推进，都会成为惠州本地房产营销的热点，“抄底”惠州的声量不断。

王萍坚信，以地铁14号线对于深圳东部连接深圳中心区的意义来看，曾经11号快线带来的房价上涨传奇，很有可能复制在14号线上。

2013年，沙井片区的二手住宅成交价格约为1.66万元/平，2016年11号地铁一开通，沙井楼市就仿佛吹响了冲锋号，一楼上涨，目前沙井片区的二手房均价为5.9万元/平米。

沙田站与惠州临深片区只有800米的直线距离，实际上可以算得上是把地铁修到惠州了，城市边界的概念因地铁的出现变得模糊，也让更多的财富、置业观发生逆转。

2022年赶上电商直播的风口赚了点钱，历时半年的看房后，王萍被大亚湾投资风潮所吸引，加速在惠州临深片区的大亚湾购置第二套房，以全款50万元买下一套海景房，现在这套房的市场均价与她当时购买时相差无几，卖与不卖都不是，她把这套房租了出去，“一个月租金就1300元，我都不想收。”王萍说。

类似王萍的例子在惠州可以找到不少，50万元买的海景房现在35万元卖。

惠州大亚湾区与深圳坪山相邻，过去多年凭借高性价比的海景房吸引了大量外地买房客。现在，也成了降价重灾区。王萍买第二套房不到半年，惠州降价的新闻铺天盖地，，就在前不久，还有“惠州降价最狠的楼盘，直接打4.8折，破了大亚湾的最低纪录”这样的报道。

王萍现在想把这套房子卖出去，但是也没有人接盘。

惠州中原研究中心数据显示，4月底，惠州的狭义库存约1768万平方米，不再新增供应的情况下，当地存量新房需36个月才能卖完，远远超过去化周期6-12个月的合理区间。而一家Top5房企投资高管透露，惠州广义库存，即在售新房加上已出让但未开发地块的供应量，约6500万平方米，以2022年销量计算，可能要11年才能消化完。

地产圈有个说法，叫“惠州现象”，即每一轮市场高企时，热度总是先从深圳传到东莞，再传到惠州，因为惠州市场是纯投资托起的。比如2006年深圳楼市很热，惠州量价便跟着上涨，到了2008年市场下行，投资客一撤，惠州房价基本腰斩。起起落落，循环往复。

细看惠州买房人被“套牢”的过程，很容易联想到北三县，也就是燕郊等地的类似经历，同样是属于特大城市的“卫星城”，在炒房客蜂拥时被抬高了房价，相比于燕郊，只不过惠州本地的天量供应使得房产供大于求，这个问题更为严峻。

事实上，惠州在二手房交易流程上比较繁琐复杂，整个流程下来至少要半年以上，有些房子的二手评估价只能到成交价的8成。现在惠州大多数二手房估价低、利率高、放款还难，这就导致流动性基本被锁住了，无论买新房还是二手房最终都要面临这个问题。

关于未来市场的走向，业务人士表示，市场需要一个缓冲期，当下回暖动力不足的现象属于正常，市场跟随政策因势而动，后期走向还要看金融政策的宽松程度、以及地方的购房政策松动等情况。

对于市场，王萍并不关心，她感慨“我只知道我被套牢了，本想买来持有几年赚点钱，然后去深圳买房”，没想到惠州两套房竟然都没能换来深圳一张床。

（应受访者要求，王萍为化名）