文｜邓浩志

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最近关于楼市低迷的内容很多，从新闻的角度看，这是事实，无法回避。从自媒体的角度看，这是热点，必须蹭一下。但至目前为止，还没有谁把楼市低迷的原因说清楚。媒体，还是习惯在低迷的数据中找亮点。自媒体，也就把数据罗列一下，贩卖一下焦虑而已。实际上如果我们看不清问题的核心所在，就不能正确出招应对。以往，大家都总以为政策工具箱里有很多工具可以调节市场。但过去一年多时间，大家发现，好像用了这么多招，似乎都不太管用。什么原因呢？

中国商品房市场23年，五轮上涨，五轮下跌。每次下跌都是政策调控的结果。然而这次下跌和历次情况都不同，这次出现了严重的信心不足，部分业内人士甚至有点心灰意冷的感觉。很多城市全面放开限购，仍然没有人敢买。部分有购买力的，有需求的，也不敢出手。

一是怕收入还会继续下降，支撑不了。

当前的就业环境形势情况并不理想，一些岗位和职位虽然暂时不担心被裁掉，但收入也有一定程度的下滑。而民企的压力似乎就更大……

中国最大的行业房地产不景之后，3000万从业人员，8000万农民工都受到了冲击，连同大批的房地产上下游行业一并受影响。除了房地产外，不少行业这两年也是压力山大，所以收入下降、失业，或者担心失业是普遍的状况。于是大家都不敢消费，不敢投资，都拼命存款。甚至有因为经济紧张，而选择卖掉家庭住房的情况。在问题暴露的初期，通过舆论引导，的确能起到一定的缓解信心不足的问题。但问题持续并且没有得到改善，甚至和宣传的有较大差距，反而强化了“狼来了”的效果。

二是怕买了房，价格还会下跌，抄底抄在山腰上。

从宏观视角看，过去两年，全国楼市经历了四轮规模较大的降价。分别是2021年底，2022年初，5月，12月。每次降价大潮，各板块价格都比之前更加低。对没买房的人而言，房价低当然是好事。但如果房价连续下跌，反而会让想买房的人望而却步。都担心自己买了之后价格会更便宜。这是羊群效应，同时也解释了为什么房价涨的时候大家反而更愿意买；当前房价连续下行的势头，有点像当年连续上升的势头一样，摁都摁不住。要想购买力信心恢复，至少要让房价先稳住，不要再下跌。但当前形势，除非来大招，狠招，超常规动作，否则很难改变。

三是怕买了房，政策又收紧，政策最近的松绑只是暂时性的动作。

房住不炒，已成为了房地产行业及楼市头上的达摩利斯之剑。更要命的是，很大一部分人已经坚定地理解为，打压楼市与房价是长期的，救市只是短期手段而已。当然，在房住不炒提出的初期，政策也的确是以打压占绝对主导。结果就是，现在阶段性的政策松绑，市场有点不太相信了。怕当前的利好政策，只是缓解地方财政压力的手段，只是启动经济复苏的权宜之计，只是一个阶段性的妥协方案。等市场稍微好点了，经济启动了，各种打压就会再次降临。大家就担心，房买后限售又回来了，限价又出了，房价又跌了，流动性又被限制了……

四是怕买了会被征税，不是买不起，是怕养不起。

说的就是房地产税问题。这个税种之前一直在讨论合法性和合理性。但由于前几年直接提出跳过立法，走试点的办法。于是所有人都相信，房地产税是必然开征的，剩下的只是时间问题。但由于各种原因，试点一直没有展开，而实际上，房地产税没有开始试点，没有人知道方案，这负面效应可能比直接开征影响更厉害。大家都不知道方案会怎么，都不知道自己会不会被征。网络上流传的，各种吓人的征收方案等于每年在你身上割一块肉。于是乎很多人宁愿等，等不确定性变成确定性，然后再作决策。

以上四点，严重打击了房地产市场购买力的信心，直接导致中国楼市创纪录地低迷近了两年时间，并且暂时看不到复苏的势头。

我感觉这轮楼市，已经不能像以前那样，通过松绑限购的方式来解决购买力不足的问题。而是必须从根本上从新认识中国的房地产行业，房地产业，以及构筑在其之上的整个金融系统，对经济运行，对社会需求的根本逻辑，然后再确定后面的路该怎么走；长期政策应该怎么定。当前楼市，炒不炒房，已经不再是重点。