最近跟客户聊天，我注意到一个现象：很多原本打算买房的人，又开始陷入纠结。

表面上看，大家纠结的点在于，现在这么不景气，买房会不会增加经济方面的压力。背后其实涉及到一个“风险管控”的问题。

无论你是准备买房的人，还是买了房正在还贷的人，这绝对是一堂必修课。

【资料图】

这个问题处理不好，一不小心就会“人房两空”。

很多活生生的教材，其实就在我们身边。

比如下面这个故事，在短视频平台上热度很高：

一对小夫妻，前几年在重庆按揭了一套总价280万的房子，首付100万是和亲戚朋友借的，装修花了30万，每月月供12700元，贷款期限是20年。

本来，小两口的月收入加起来有3万，足以覆盖房贷和日常开销了。

可是谁承想，天有不测风云。

买房没多久，妻子所在的公司突然倒闭了，家里的重担一下子全压到了丈夫的身上，生活开销加上房贷，全部靠一个人的工资。

她在视频中哭着说：“光靠老公1万5的工资，还了房贷以后，每天都只有喝稀饭，不敢买衣服，不敢买水果，不敢买零食。甚至不敢去外头吃饭或者点外卖，都舍不得点。”

更雪上加霜的是，现在丈夫的公司也在大面积裁员，随时面临失业，到时可能全家都没有收入来源。

他们想要卖房子，但是行情不好，又是急售，只能不断降价，最后以230万的价格才成功卖出。

最惨的是，还清银行贷款后，他们还是欠了好多钱。这位妻子最后无奈的感叹道：

明明什么也没干，就变得人财两空。

殊不知，最大的问题恰恰是“什么都没干”。

他们亲身经历告诉我们：买房不做好风险管控，代价可能会非常惨痛。

首先，不给自己留余地。

100万首付几乎全都是借的，还将30万的积蓄用去装修，当真是一点腾挪的空间也没给自己留。

如果他们能控制一下首付金额，或者适当降低一下装修预算，手头哪怕留下10万左右的现金，起码还能再还半年房贷。

这样一来，不论是卖房还是重新找工作，都能有喘息的空间，不至于落到如此境地。

其次，过分“迷信”新房。

我在调研的时候就发现，在很多二线城市，购房者的“新房癌”特别严重，甚至已经到了二手房看都不看的地步。

请允许我真诚地提醒大家一句：新房癌真的是病，得治。

新房很好，但不一定适合所有人。

为什么这么说呢？

因为新房几乎都是期房，通常只有等到交房之后才能办房产证，再加上城市本身的限售期限，这就极大延长了房屋可以上市交易的时间。

如果在这个时间内家庭资金出现变故，房子根本没有卖掉的可能。

所以，如果实在是对未来的工作状况不放心，但又需要买房的人，优先考虑次新二手房，是最适合的选择。

反面教材，最近还真是有点多。

最近在微博上，一篇题为《一瞬间后悔买房》的帖子，同样引发了很多人的关注。

这位姑娘想要在杭州买房，顶着压力问家里凑足了首付，在2021年上半年如愿摇中萧山的大江东花漾里，买下一套96㎡房子，总价180多万。

当时她的月薪是8000元，有公积金可以还一部分，每个月还贷也还算轻松。

但是，今年1月开始，姑娘所在单位开始降薪，收入下降，每个月工资到手也就5000-6000元。

不巧的是，她去年还凑了一波“提前还贷”的热闹，手里根本没有多少现金，生活瞬间就捉襟见肘了，不得不开始节衣缩食。

对现状有感而发，姑娘在帖子中写道：“和以前比起来，现在的生活质量降低不少。最近偶尔想到还贷和生活压力，

有一瞬间也会觉得后悔买房。

不得不承认，人都是爱跟风的动物。但是在买房这件事上盲目跟风，很容易把自己置于险境。

虽然引发“财务危机”的导火索是降薪，但真正把她推入困境的，其实是那一次凑热闹的行为：

提前还贷。

提前还贷降杠杆，本来也无可厚非。错就错在明明手头很紧张，却草率用掉了珍贵的现金。

这种情况，其实很像一些爆雷房企所面临的困境。很多房企并不是“资不抵债”，而是遇到了流动性困难，手上的现金无法覆盖短期债务。

提前还房贷表面上看省钱，其实失去的是当下抵抗风险的能力。

一定要记住：

越是面对不确定性，流动的现金就越是重要。

上面两个案例，主要是提醒大家“防患于未然”。

如果已经降薪或者失业了，又该怎么办呢？

首先要明确一点，千万不要随便选择躺平断供，这只会让你的处境更加糟糕。

一般来说，如果只是偶尔逾期一次，银行是不会判定你断供的，只会催缴。

但如果逾期次数达到连续3次，或累计6次，那么银行可能会通知你，解除借款合同，视所有借款提前到期。

这个时候，银行就会要求购房者还清全部贷款。

没钱还？那法院就会冻结你的房产，更关键的是，会上征信黑名单。

如果还是没钱还，那房子就要法拍了。

这个比较坑，因为法拍房通常成交价都比较低，所以很有可能房子拍掉了，但还是还不清贷款。

银行会接着追偿……

所以哪怕再艰难，也别断供，而是要想办法解决问题，降低损失。

我这里给大家总结了两个比较实用的方法，希望大家永远用不到吧。

第一，如果你的贷款年限不到30年，可以先尝试跟银行申请延长期限。

延长还款期限之后，银行会给你一个新的期限，相应的月供金额会降低。

贷款利息也会按新的期限档次利率计收，对于前两年在利率顶峰买了房的朋友，这招可以试一下。

不过要注意，这个方法只能用一次。

第二，出租或者出售你的房屋。

这里说的出租，不是把自己的房子整租出去，自己再去租别的房子，这明显不划算。

而是把自己房子的次卧租出去，收取租金以减轻房贷压力。

听起来有点奇怪，但已经有人在这么做了。

之前就有新闻报道：一个杭州单身女业主，为了减轻自己每月8000元的房贷压力，选择出租自己家的次卧，“以租养贷”，每个月能补贴1575元房贷。

只是出租的时候，会提出明确的要求，比如性别为女性，不养宠物，不带男友。

这位业主说，自己在合租过程中交到了不少朋友，甚至还从租客身上学到了一些新技能。

当然，如果你实在介意，那就只能卖房了。只是这种情况下卖房，割肉降价是肯定少不了的。

这还要建立在你所在的城市楼市够坚挺，你的房子流通性没问题的前提下。

要知道，人世间最难受的事，并不是割肉卖房，而是房价没跌，但是流动性没了，压根儿卖不出去！

二季度以来，楼市降温挺明显的。

但你发现没有，无论市场再怎么凉凉，房价跌得多么厉害，也有成交数据，也有人在买房，只是人多人少的区别。

所以说啊，买房路上的风险管控，是一个永恒的话题。

更何况，楼市没有永远的涨跌，但机会往往都是跌出来的。

楼市的发展，有其自身的规律和周期，过度关注短期的房价涨跌是没有意义的。

比如这两年深圳的房价跌得人心都凉了，可有谁真的敢说，深圳的房子没价值吗？

而很多购房者最大的问题是，总陷在追涨杀跌的循环中不可自拔，最后无奈站岗，又开始怨天尤人。

要知道，机会往往都是跌出来的，越是市场低谷，越是机会井喷的时候。

最后，我们一直强调的是，未来只有10%的城市是有价值的。