这几天，不知道各位有没有注意到一件事情：

昆山市场两个新盘降价售卖，然后被处罚了

分别是梦之悦花园和尚滨花园

(资料图)

©观察者网

如今的行情，新盘降价已经不是什么稀奇事了，为什么这两个盘会被处罚？

昆山住建局是这么回答的：扰乱房地产市场正常秩序，造成社会不稳定因素

我搜了下地图，发现这两个盘距离上海的位置大概是这样的

其中，梦之悦花园原定2.1万/平的一楼、顶楼房源，现在降到了1.6万/平

而尚滨花园均价1.8万-1.9万/平，通过五一折扣优惠降到1.5万/平

我选了两个盘的小户型，粗略算了一下，打折后是这样的：

参考江苏其他城市的限跌令，最近一个颁布的是南通：限跌8%

和两个盘的降幅差了好几倍，所以降价不是不可以，而是不能降太多

不过，为什么昆山开发商，会在此时冒这么大的风险打折出售？

各位试想下，只是两个降价楼盘的问题么？

这件事的背后，昆山楼市遇到了什么问题，一二手市场的真实情况到底如何？

这才是更值得关注的

于是，我们踏上了去往昆山实地调研的路程

01

昆山真实的新房市场，是什么样子

一句话总结就是热的更热，冷的更冷

提前和中介约好时间，我们先来到了昆山的热门板块：城东经济开发区

这里，也是在沪上班的通勤族更为关注的地方

4月以来，城东热度较高的新盘是中建熙悦雅园，目前均价还未公开，预测2.5万左右

我查了下，这个盘的户型在130-180平区间内，妥妥的纯改善

一直在做昆山新房市场的小李告诉我，大户型近两年成了昆山的主流

因为改善需求越来越多了

比如去年开盘的东望璟园均价27300元/平，在板块内算贵的，结果最大的168平户型反而最快售罄

今年这种趋势更加明显，昆山热门板块的新盘，几乎是越贵越好卖

保利推出位于中心城区的璀璨璟园，成交均价29603元/平

4月成交了186套，是当月的销量第一

听起来，昆山新盘市场是不是还挺热闹的？

但其实，出了中心城区和热门板块，情况就完全不同了

据小李介绍，开头提到的两个被罚楼盘，都不是核心区位，而是昆山的乡镇板块

这些地方本来就不好卖，现在的市场就更难了

类似的，还有雅居乐·聆湖雅苑、中锐·星悦江南里、华侨城水月源岸等

这些新盘也放出了一定的折扣，有的甚至推出“工抵特价房（仅限全款用户）”的优惠

我查了下地图，发现这几个盘不是在周庄就是淀山湖附近，离昆山市区远了十万八千里

目前，整个昆山新盘市场，就是这种两极分化的模式

而且核心区的新盘有限，只靠几个楼盘是拉不动整个昆山的成交量的

这也是实地走下来，让我最意外的一点：

今年的昆山，很少看到新盘项目

一问中介才知道，不是因为卖光了，而是实在没什么项目了，客户成交自然也就少了

小李的体感是，3月客户还有一些，到4月就少了很多

这一点，从数据上看也很清晰：

4月昆山新房成交1610套，环比3月下跌977套，降幅37.8%

虽然受改善盘入市影响，拉高了均价，达到23765元/㎡，但成交量却大幅下滑了

小李解释说，他手里最近几个以小换大的客户，都是目前趁着优惠低价抓紧置换的

而除了有真实改善需求的客户外，其他产品，目前很难有大量成交

02

一手的分化严重，传导到了二手市场

还拿城东来看，顺着板块内东西向的景王路走了一遍，我最大的感受是

如果昆山的一手市场是分化，那么二手市场，就是明显的差了

我先去链家网上看了一眼，目前整个昆山的二手房整体挂牌量是45480套，挂牌均价25428元/平

这个数字意味着什么？

对比一下就知道了，去年9月，整个昆山的二手挂牌量是33675套

才过了半年多，着急卖房的房东就增加了一万多人

而实际情况是，买房的人并没有那么多

今年以来，昆山前四个月的二手成交数据是这样的：

数据来源：中指研究院

尤其4月，整个二手市场的成交套数肉眼可见地在减少

从3月3019套跌落到4月的1724套，这意味着，愿意接盘的客户越来越少了

挂牌量高、接盘量少，这就是目前昆山二手市场的主要矛盾

我们找到了在昆山专攻二手市场的中介洪哥，发现他的市场感受

和上面的数据基本一致

洪哥先带我们看了一个已经开发10年以上的大盘：绿地21新城

这个小区是城东4大“金刚盘”之一，体量也是板块附近最大的一个

从小区名可以看出，小区的定位就是冲着打造生活新城去的

内外配套确实丰富，整个大城的中间地段，设有各种品类的底商，外部也被商场、学校、医院包围

几乎能满足家庭的全部日常需求

目前绿地21新城的链家挂牌量是674套，比起总户数9000多，挂牌率不算太高

在我看的几个二手小区中，是最具有生活气息的一个

和中介聊天过程中，我了解到

目前这个小区挂牌的房东主要有两类

一类是本地置换的，因为习惯了这里的生活氛围，以小换大继续在这里生活

不过更多的一类，就是16-17年以上海为主的外地客户

那些当年一万左右买入昆山的房东们

今年开始，他们大都选择了离开，着急把房子卖出去

其中一套挂牌价170万的3房，中介透露，如果诚心买，可以和房东谈到160万左右成交

而顺着景王路向东，有很多房龄五年甚至十年以上的小区

预算150-160万左右，基本上都可以拿下位置、户型还不错的房源

其中，房龄较新的首创悦都，让价也很明显

中介带我看了一套89平3房，链家挂牌价175万，房东急需现金周转，最低160万也有可能

不过，以上看的这些都是高层，基本只能满足自住，房东也都以尽快出手为主，让步很大

中介告诉我，如果想投资，目前昆山只有洋房还算相对保值了

为了验证，我又去看了同小区内的一套洋房产品

整栋楼只有9层，前后楼距很宽，这套精装3房的位置是7楼，视野优势很大，在昆山内算比较稀缺了

所以房东挂价200万，套现后准备今年内买在大虹桥

我注意到4月26日之前，这套洋房在链家的挂牌价格还是215万

半个月左右，下调了15万，此时我才明白中介说的相对，是什么意思

目前，整个昆山二手市场的情况就是这样

一旦行情转阴，无论什么产品，二手市场的下沉几乎是不可避免的

03

这两年昆山变化挺大的

看完房后，和中介聊了聊昆山近几年的变化

据他感受，16-17年刚入行时，也是投资客最多的时候

很多看房团用大巴拉来一车又一车的人，大多是上海客户，也有其他省的

这些客户自住需求较小，所以中介带我看了近十套房子，有三四套都还是早期毛坯的样子

前几年小区里晚上亮灯的窗户也很少

直到长三角逐渐一体化，地铁、配套都有了，自住客户才慢慢聚集过来，形成了今天慢节奏的生活氛围

但是这两年的昆山，人却越来越少了

前不久，昆山传出30年老台企要搬迁的消息，意味着很多人面临失业，也可能就此离开

不过这已经不是第一次了

近一年，很多扎根几十年的台资或外资企业，都在陆续搬出昆山

直接后果就是一部分人才流失

我查了下数据，2022年昆山的常住人口为209.2万人，而2021年是211.18万人

一年内，常住人口减少了近2万人

背后很大一部分原因，和昆山一直在做的城市转型有关

2015年开始，昆山已经在计划摆脱世界工厂的身份，从传统制造业转型成高新技术产业

只是新的人才引进速度，并未赶上旧的人才流失速度

这也意味着，目前昆山内在的自住需求后继不足

因此，当外地投资客纷纷撤离，昆山楼市的购买力落差就会越来越大

不过，谈话最后，对于未来的昆山楼市，洪哥却依然保持积极的心态

他也提到，6月后，包括城东在内的整个昆山市区，可能会发生变化

6月底S1线将正式开通，向西通苏州地铁，向东与上海11号线无缝对接

可以预想，很多房东的心态也会跟着转变

届时，挂牌价就未必是现在的价格了

04

在昆山转了很久，也和当地的中介聊了很多

我最明显的感受是

这两年，昆山一直努力与上海同步，同时也承受着上海的直接影响

作为上海的卫星城，昆山一度是投资客的必经之地

也吸引了很多没有上海购房资格的年轻人，出于性价比考虑，把家安在这里跨城上班

这些外来人口，占了昆山常住人口的50.21%，一半还多，可见这座城市的包容性

直白地说，昆山楼市的大部分需求正是这些人提供的

如今，受疫情、城市转型的影响，昆山正在经历人口流失

而上海近两年也存在一些不稳定因素，原本跨城生活的一部分年轻人，很难再坚持下去

要么选择回了老家，要么转向其他城市

这对昆山楼市的影响是巨大的，也就有了我们今天看到的真实现状

不过，正如中介所透露出的信息

随着S1的通车，沪苏之间的任督二脉终于真正打通，昆山的作用越来越突出

这座最强县级市，后续也许会迎来新的变化