近日，2023年北京商品住宅用地推介会召开。73宗今年拟供应住宅用地亮相，八成以上位于“三城一区”、产业园区与轨道交通站点周边。热门网传的亦庄河西、海淀永丰南、海淀四季青、朝阳奶西等均位列其中，涵盖范围、推介规模、开发商参与度、房企参与热情空前，在北京土地市场历史上极为罕见。

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延续土地推介会热度，5月6日，北京迎来丰台青塔、大兴西红门两宗地块上新。凤凰网房产北京对此进行了直播报道。两宗地块都是未拍先火，丰台青塔获得17次报价，西红门获得11次报价。拍地当日，土地交易大厅座无虚席。

丰台青塔利润可期

首先开拍的丰台青塔0633、0634地块，获得17家房企竞争。金隅、华润、天恒、江苏师山置业、中铁、城建、中海、厦门国贸、建工+城乡房屋、京能+电建、龙湖、金茂、中建玖合(二局) 、扬州华景置地、建发、华发、万科+南通海门海泰皆参与竞争。

经过十几次举牌后进入摇号环节，最终被北京建工+城乡房屋以27.485亿元的总价、5.29万/平的楼面价幸运竞得。位于房山区的北京建工揽星辰项目，开盘首日劲销20亿，成交房源621套，频频登顶区域销冠，成绩亮眼。

整体来看，丰台青塔地块的优势有三：

1.地理位置优越。与西四环直线距离仅约400米。虽然房子在丰台，但商业配套、医疗配套基本和海淀是共用的。距离地块3公里内就是五棵松华熙LIVE，医疗资源有解放军总医院第一医学中心、北京市中西医结合医院等。

特别值得一提的是，在北京地铁三期规划中，11号线2期作为已经确定的地铁线路，大概会在2023年底2024年初动工。届时青塔作为11号线中的一站，直接享受地铁增值红利，将辐射除五棵松外，更多海淀外溢客群。

2.销售流速预判可观。一是青塔板块已多年未供新房，市场需求缺口大。二是地块西侧直线距离2公里处，就是2个小时便售罄的昔日红盘华曦府。有成功先例在前，更添开发商信心。

3.地块总价不高，有足够的利润空间。地块总用地规模仅1.7万平方米，建筑规模5.2万平方米，且无现房无保障房配建，体量较小且纯粹。3的容积率，对比周边已供地块相对较高，限高也在80米。预计未来就是高层刚需了。以华曦府7.6万/平的价格推算，即使到达地块上限楼面价5.29万/平，也有2.5万/平左右的利润空间。地块也是高标准住宅建设标准。

地块不足：

一是地块太小，在流速可观的同时也带来了产品力的制约，6034地块难做大面宽好产品。

二是预计会有一定噪音干扰。西侧为城市次干道青塔西路，南侧为青塔中街，北侧紧邻城市快速路莲石东路，并有高铁线经过。

华润再夺大兴西红门

随后竞拍的大兴区西红门镇6005、6007地块，亦受到11家房企围猎。中建三局、中铁+华润、兴创、中海、厦门国贸、北京城建、龙湖、保利、招商、首开、厦门建发都跃跃欲试。

地块开拍后十分钟即达到地价上限，再次到达现房面积上限后转入摇号环节，基本所有参与竞争的房企都有举牌。最终由中铁+华润联合体以37.26亿元+18000平现房销售面积竞得，折合楼面价4.2万/平，橡树湾三期似乎已呼之欲出。华润相关人员亦透露，产品力可参考此前开发的西红门橡树湾项目。

通读6005地块规划，2.5容积率，30%绿化率，建筑面积8.9万方，800套左右房源，配建一所幼儿园。和板块内在售新房，华润的西红门橡树湾一二期、中建三局的壹品兴创·御璟星城一样，走的是洋房+小高层的路子。

目前御璟星城和橡树湾一二期都销量不错，在大兴4月新房销量排行榜中分别位列第二第三，说明西红门板块已经有了一定市场认可度。但地块自身条件一般，整体面宽窄，开发商能做出大面宽好产品的难度较大。

在交通便捷方面，橡树湾一二期和板块内6037、6038地块是临地铁盘，6005地块属于中等水平，但也在1km左右步行可到的距离，比御璟星城近。南侧临城市次干道宏旭东路，目前橡树湾二期均价6.15万/平，御璟星城6万起，预计地块未来售价也在6万多。

宏观看整个西红门板块，以京开高速为界，西红门分为东西两部分。西边的商业和生活配套更加成熟，荟聚广场可以算得上是南城甚至北京的最大商圈之一。而东边都是待规划地块和新盘，可以预见未来城市界面会很新。

在北京四中、皇城根小学分校官宣，以及地铁19号线南延的消息落地后，西红门东成为串联海淀、西城外溢人群的重要站点，也让西红门从此前的默默无闻，一跃成为南城最值得投资的板块之一。主打商业购物＋生态环境，未来将落地学校和地铁，应该说，西红门虽然不能和大热的亦庄、朱辛庄等板块相比，但也已经跑赢北京绝大多数板块了。