总价1.07亿元，单价达38.4万元/平方米。近日，京东法拍上架了一套超级豪宅，位于深圳市南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期的5座A单元40B房源，起拍价1.07亿元，总面积为278.58平方米，将于5月9日起拍。

此次法拍要是成交，将刷新深圳住宅市场法拍总价纪录。

(资料图片仅供参考)

起拍价太高了？

恒裕滨城二期在深圳素有最牛豪宅之称。目前，恒裕滨城二期业主实际挂牌价普遍在26.5万~32.9万元/平方米。如一套4室2厅88平方米东南朝向房源挂牌价2900万元，折合单价32.9万元/平方米；一套3室2厅84平方米东南朝向房源业主挂牌价2590万元，折合单价30.9万元/平方米。而此次总价1.07亿元的这套豪宅，单价达38.4万元/平方米。

4月17日，深圳南山区房产中介许锐达（化名）向记者介绍，“恒裕滨城二期作为深圳的顶级豪宅，被拍卖的房源很少是因为缺钱或者破产拍卖的，一般是（持有人）收了不该收的钱，或者自己进去了。”

同日下午，在深圳从事法拍房尽调工作的谢先生向记者介绍，“我们也关注到了这套房子被法拍，起拍价要比小区多数业主挂牌价高，一拍大概率流拍。”

《每日经济新闻》记者注意到，2021年6月22日，该小区3栋A单元40A房源，建面228平方米，起拍价5617万元，最终以6317万元成交，折合单价27.62万元/平方米。

4月17日下午，易居研究院研究总监严跃进通过微信向《每日经济新闻》记者表示，“法拍豪宅属于深圳豪宅市场中一种非常特殊的物业，在深圳市场表现总体不错，从实际交易的溢价率来说，基本上会是起拍价50%以上水平。”

能否高溢价成交？

深圳豪宅法拍市场一直保持着较高热度，部分优质房源还能保持着高溢价成交。《每日经济新闻》记者梳理发现，在阿里法拍和京东法拍，过往深圳市场上总价5000万元以上的整体成交比例并不算高。

在阿里法拍，截至4月17日，总价在5000万元以上的房源总计88套，累计拍卖成交29套，成交占比约33%。

在深圳法拍市场，总价5000万元以上的房源虽整体成交比例并不算大，但仍有不少房源被“哄抢”。

比如2020年4月成交的新湖路壹方商业中心一期1栋3座1702房源，面积为199.91平方米，吸引了3.2万人围观，最终15人参与报名，经过88轮加价，最终以5012万元成交，比起拍价3002万元高出2000多万元，溢价率达67%，折合单价25.07万元/平方米。

再如2020年9月成交的福田区香蜜湖香梅路香蜜湖第一生态苑2栋华日阁25A房源，面积为241.81平方米，吸引了1.75万人围观，7人报名，最终经过106次出价，以4568万元成交，溢价率40.6%，折合单价18.89万元/平方米。

就在4月7日，一套位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居）199平方米四房大平层，以总价4499.98万元成交，折合单价22.5万元/平方米。该房源吸引了3.07万人围观，共计18人报名，经过107次出价后，以4500万元成交，比最开始的报价2376万元高出了2124万元，溢价率高达89%。

记者梳理深圳豪宅法拍市场房源了解到，近期还有不少法拍房源上线待拍，比如市场比较熟知的招商领玺、曦湾天馥、宝能城等代表性小区。

比如4月19日，宝能城14套房源即将起拍，总价在1698万~2320万元不等；位于后海的天馥名苑，4月18日2537万元起拍，面积183.76平方米，折合单价13.8万元/平方米；招商领玺家园1446万元起拍，面积120.53平方米，折合单价11.99万元/平方米。

严跃进提到，法拍市场的成交与大城市豪宅交易市场有关系。深圳的豪宅市场或者说此类地段的二手房投资优势很大，所以其实也是投资者对于此类物业投资价值的认可。鉴于过去两年法拍房市场比较冷，预计今年一些重点城市的法拍豪宅市场会有一波升温。

“从交易策略来看，不排除中间有哄抬价格的可能。毕竟今年普通的二手房挂牌量也比较多，购房者本身也不至于去抢法拍房项目，但部分法拍房或存在故意抬价吸引投资者入市的可能。”