作者：子非鱼

01 | 4个中心城市出大招

【资料图】

合肥也出大招了。

4月4日，合肥调整限购政策：

放开部分区域限购，即在庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇，包河区淝河镇、大圩镇购买住房不限购，进行限购资格查询时，上述非限购区域住房不计入家庭住房套数。同时对有二孩及以上多子女的户籍家庭，可以购买第3套住房。

简单理解，就是限购又缩圈了。将部分地区排除在了限购范围之外。

同时，合肥还提出，60岁以上户籍家庭或多孩家庭，可以购买第三套住房。非户籍人口只要有居住证，就可以在限购区域内购买1套住房。

限购缩圈和非户籍有居住证就可买房，可以理解为支持居住需求，但允许60岁以上户籍家庭或多孩家庭购买第三套住房，则更像是鼓励投资炒房，来推动去库存。

这一点和前些天放松限购的厦门，一个样。

在合肥之前，厦门、沈阳、郑州也在最近10天内放松了限购。

厦门方面，限购的岛内，户籍的单身人士可以购买第二套住房，厦门户籍二孩以上家庭可以购买第三套住房。

沈阳方面，外地户籍本就可以无门槛购房，只是限购了套数，但是沈阳继续放松，放开了二环外限购，也即二环外不再限购套数，户籍和非户籍随便怎么买。

郑州方面，二环外取消限购。也即限购范围为航海路以北，桐柏路以东，农业路以南，中州大道以西。

而且从厦门、沈阳、郑州放松限购的方式来看，厦门允许户籍二孩家庭购买三套，户籍单身购买两套。沈阳二环外不再限购套数，郑州二环外不再限购套数。

02 | 为楼市续命

不是说中心城市的楼市正在复苏吗，为何还还要放松限购？

其实，从3月下旬开始很多中心城市的成交量都呈现了疲软之势头，包括北京、上海、深圳、广州这些一线城市，也概莫能外。

比如北京，北京麦田房产监测数据显示，进入3月下旬，北京二手房新增客户量和2月份相比呈现微降趋势。

上海方面，很多上海当地的中介与自媒体对上海三月份创下的2.4万套二手房成交量都是一头雾水，因为从中介门店来看基本每周都在走低，但上海3月份的二手房成交量居然创下了新高。

有人说，可能是网签之后引起的，事实上上海成交套数逐周下滑。

深圳、杭州、广州等热点城市，也同样表现出了从3月下旬开始疲软的态势。

至于郑州、合肥、厦门、沈阳等城市，从成交数据来看，更需要通过放松限购来为楼市续命。

比如合肥。合肥楼市的确走在了复苏的路上，二三月份的成交量在稳步走高，但板块间分化现象也较为明显。但整体成交规模仍谈不上回暖，只能说是走在复苏的路上。

如果说合肥的放松限购，是为了给已经复苏的楼市添柴加火，那么郑州、厦门等城市，续命的目的，无法隐藏。

厦门方面，最新披露的新房成交数据显示，从1月份新房创下不错数据之后，二三月份一路回头。

1月份厦门住宅成交3025套，2月份只有1741套，而3月份更是下落至1277套。

再看郑州，从周度新房成交量来看，在今年第10周见顶之后，一路向下，第14周有所起势，但仍偏弱。

从月度成交量来看，3月份郑州新房成交了11726套，相比去年好了很多，但相比于今年2月份，有回头的趋势。

足可见，尽管3月份公布的数据显示，中心城市的成交量都走在复苏的路上，但显然多数地方对于这场复苏能够延续多久，都心存疑惑和不确定性。

说白了，这场复苏，中心城市都不够自信。

因为大家都明白，这场复苏的主要推动力，是以降价来推动的。

在前两天的文章中，我引用过诸葛找房的数据。

当下杭州二手房挂牌房源中超过90%在降价。北京目前二手房涨价房源占比22.7%，降价房源占比77.3%。上海二手房房源中上涨比例只有22.8%，下降比例则高达77.2%。南京二手房房源中，降价占比79.96%。苏州2月末的降价房源占比也接近80%。

整体来看，热点城市目前二手房挂牌量当中，涨价房源只占17.5%，降价房源则超过了80%。

可见，热点城市的二手房成交不断向好，主要是二手房降价让利促成的结果。

所以，继续放开限购，抓住这一波复苏时机，加快去库存。谁知道这轮复苏能够延续多久，毕竟从宏观经济数据来看，不确定性依旧是主基调。

03 | 宏观经济不确定性仍是主基调

商务部在最近召开的新闻发布会上透露：

前两个月，大家也看到海关总署公布的中国外贸数字，也是呈下降的趋势，这是由于世界经济总体复苏还不够有力。世界贸易组织3月初发布了一个数字，国际贸易晴雨表的指数比上次公布的指数下降了4个百分点，只有92.2%，基数是100。所以，这个国际贸易的指数也反映了国际需求不畅通。从已回收的广交会1.5万家企业的问卷调查显示，订单下降、需求不足是遇到的主要困难，这和预期是一致的，今年的外贸形势严峻复杂。

就目前官方披露的数据来看，2月份出口以美元计价仍是下跌；2月份的失业率不降反增；1至2月份的工业利润更是出现了大跳水，规模以上工业利润下跌了22.9%。

3月份目前只公布了PMI。3月份，制造业采购经理指数（PMI）为51.9%，虽然在荣枯线以上，但比上月下降0.7个百分点。

经济和收入复苏，仍充斥着不确定性。而经济和收入复苏，决定了楼市购买力能否持续，决定了观望人群对楼市的信心。

这些仍在底部，也就意味着楼市复苏能否持续，仍是一个大大的问号。

更为关键的是，随着最近中心城市的人口增量不断公布，呈现出的结果越来越明显：

随着总人口见顶转向，人口出生率不断下滑，中心城市即便还有些许人口增量，也不再明显。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

热点城市的增量需求正在见顶，未来只能依靠存量需求。

从目前各城市的房屋自有率来看，一线与强二线城市的存量需求不可谓不多，也即这些城市仍有一大把人没有自己的房子。

但是，由于高房价形成的天堑，让很多人只能是空有需求没有购买力，形成不了有效需求，无法去支撑楼市。

往后，只能寄托于经济和收入的快速复苏了。