每日消息!两部门表态:不动产“带押过户”全国推广,常态化开展

2023-03-31 07:40:48 来源:21世纪经济报道

3月30日,自然资源部网站披露了《自然资源部、中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(以下简称《通知》),《通知》指出,两部门决定深化不动产登记和金融便民利企合作,协同做好不动产“带押过户”,实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖,常态化开展“带押过户”服务。

《通知》强调,各级自然资源主管部门、银行保险监督管理机构要高度重视,提高政治站位,将做好不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。


(资料图片仅供参考)

何为“带押过户”?

“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定”的规定,在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款,且按揭贷款当前无逾期。

自二手房“带押过户”模式去年被首次提出以来,现在已经在全国多个省市推行。截至当前,据诸葛数据研究中心不完全统计,全国已经有33个省市正式发文推行二手房“带押过户”。

目前,地方在实践探索中,主要形成了三种“带押过户”模式。

模式一是新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

模式二指的是新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等,卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

模式三则是抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定抵押权变更等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

易居研究院研究总监严跃进表示,从各地实际推进情况看,带押过户使得二手房的交易成本明显降低。

举例来讲,按100万元总价的房子计算,购房者一般贷款金额约为70万元,假设购房者的贷款本金余额为50万元。如果按照过去的交易模式,其需要先筹集50万金额才可以实现房产转让。而按照现在的政策,这50万元的提前支付成本可以省略,有效加快了二手房交易速度。

“该政策对于盘后二手房市场、以二手房带动一手房交易等都具有积极的作用。近期各地二手房的交易复苏,也有一部分原因和此类政策的推进有关系。”严跃进分析说。

常态化开展“带押过户”

《通知》强调,要以点带面,积极做好“带押过户”;因地制宜,确定“带押过户”模式;化协同,提升便利化服务水平;加强组织,防范各类业务风险。

《通知》要求,各地要在已有工作的基础上,根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况,深入探索,以点带面,积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现,并逐步向其他市县拓展;要推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展;要推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖,常态化开展“带押过户”服务。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为,本次联合发文,是“带押过户”模式进一步全国推广的重要政策导向,首次由中央端提出也展现了对这一模式的认可和全国推行的决心。

陈霄指出,本次《通知》提到推动“带押过户”从住宅不动产逐步向工业、商业等领域拓展,是较为新颖的探索,当前城市提出的“带押过户”主要是以二手住宅市场为主力战场推进,而此后在住宅市场充分实行后将逐步向其他业态领域推广,扩大了“带押过户”的适用面,更加具有全面性。

《通知》明确,各地要结合本地实际,确定适宜的办理模式,并结合实践不断丰富发展。在已经形成的“带押过户”模式中,尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务,鼓励各地积极引入预告登记,通过预告登记制度,防止“一房二卖”,防范抵押权悬空等风险,维护各方当事人合法权益,保障金融安全。

“各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务协同,推进登记金融系统融合,优化工作流程,实时共享信息,精简办事材料,努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接,切实便民利企。”《通知》进一步指出,鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制,进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。

陈霄补充说,对于房地产市场而言,“带押过户”模式的实施,提升了二手房交易效率,缩短了交易时间和交易成本,提高了二手房市场的流通性,有利于激发存量房市场活力,提振房地产市场活跃度。

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