随着万科瑧湾悦（以下简称“瑧湾悦”）获批预售，前海核心区内今年首个，也是深圳年度备受期待的新盘住宅现身。

瑧湾悦是前海限价之下的现象级网红新盘，按照万科精奢瑧系2.0升级打造。项目加推330套四房，截止至27日18时，总意向登记已超850批，定于4月1日正式选房。

(资料图片仅供参考)

作为前海确定性板块内为数不多的住宅新盘，瑧湾悦对于改善型置业者来说，将是不容错过的好标的。

示意图（仅为效果展示，非开发商交付标准）

1.

近期的市场是回暖中的，比如同为一线城市的京沪穗在新房限价上已有所缓和，审批的弹性空间增大。

北京近日批出了16.5万的高单价，此前北京一直执行着较为严格的新房限价政策，自2017年以来，新房预售均价基本都保持在13.5万元/㎡以内，这次新批价格大幅抬升了往年的高点。

无独有偶，上海23年第一批次土拍挂牌，多个板块联动价都有不同程度上涨。广州今年也有个别高端项目备案价升至14万元/㎡，突破去年最高10万元/㎡的价格，实施动态价格指导。

有行业人士解读，京沪新房限价的抬升，广州执行动态价格指导，是基于房地产市场行情变化做出的调整，具有积极的意义与信号，也符合市场规律。

此次瑧湾悦新推房源，备案单价约9万起，均价约10.6万/㎡，与首批推出时保持一致，深圳前海的新房依然受到比较高的限价力度。

根据深圳住建局网签数据显示，今年开年以来一、二手住房交易悄然起势。深圳新房备案价是否会跟随全国其他城市抬升？不得而知。

比较明确的是，对于有改善需求的置业者而言，瑧湾悦的价格具有较高的市场竞争优势，四房约千万起步，在项目区域板块也处于较低门槛，性价比显然。

那么，现在，仍然是入驻前海的节点时机。

2.

明确了市场风向，也就能够进一步明确所选标的区位价值。

瑧湾悦位于前海核心区的妈湾片区，紧邻成熟的妈湾19单元商务组团前海，毗邻大南山及前海湾山水环抱资源。

作为全面深化改革的战略平台及深圳国际化的先导区，前海的定位和规划，我们耳熟能详。

前海的发展始终与时俱进，持续丰富。2021年9月，迎来了物理空间和政策空间的“双扩容”，构建起包括金融服务、专业服务、商贸物流、产业集聚等全链条产业服务。

核心资源却始终围绕着妈湾、前湾和桂湾等“三湾”展开，这几年片区的基建配套肉眼可见地丰富，注册企业回笼集聚得迅速，前海的核心生活、商务气息愈发浓烈。

前海湾示意图

相比桂湾、前湾的大开大合，妈湾在前海的整体发展进程中看似不够快。

但实际上，妈湾所蕴含的元素更加丰盈，是盛载前海下一个十年的珍贵留白，厚积薄发的后发优势十分明确。

一方面，妈湾地理特色鲜明，背山面海，270度宽阔海景，对望腾讯“互联网 ”未来科技城；约16公里滨海生态公园带，拥有“山、海、林、城、岛、港、湾、河”资源优势。

另一方面，妈湾规划用地面积约726.5公顷，比桂湾 前湾都要大。规划容积率更是低得多，片区整体约1.28-1.48，体现出了更舒适的空间尺度。

妈湾示意图

此外，为筑就居住、商业、办公、文化等功能复合的综合滨海城区，妈湾在规划上，还将构建安全舒适的立体城市。

片区规划了多层次的立体公共空间骨架，譬如瑧湾悦与地铁5号线和15（规划中）交汇换乘站铁路公园站相邻；

与深惠城际前保站（在建中）仅约250米（地图测量仅供参考），快速横穿深圳全域。

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且设计了地下道路及多层连廊，优化道路交通及人车分离。地下道路规模宏大，可直接地下连接滨海大道、南坪快速路等城市主干道；

计划在今年年底建成的妈湾跨海通道，还将结束深圳西部港区的货柜车穿越前海城区的历史，届时，片区面貌和城市景观都将得到显著的改善。

示意图

因此，可以预见得到，妈湾正在构建超复合的功能业态、多元化的生活场景，是打造未来的理想城市单元。

瑧湾悦所处片区，即是妈湾先行发展启动区范围。

项目周边，世茂大厦、顺丰总部大厦、香江金融中心等总部大厦云集，已吸引了大量企业入驻，形成了良好的商务氛围；

并逐步丰富延展高端品质居住社区、国际教育资源、商业街区、多维城市公园等，宜居的多元化已显现。还可通过便利的交通要素，坐享整个前海湾醇熟配套。

前海湾配套示意图

3.

对于行业领航者万科来说，瑧湾悦也是展示品牌实力和城市责任的绝好平台。

瑧湾悦属于万科“瑧”系列，代表万科最高品质。

从福田中心的瑧山府，到深圳湾超级总部基地的瑧湾汇、南山的瑧山海，每一部瑧系作品都是当下市场追捧的标杆项目。

前海核心区的瑧湾悦，将在过往优秀经验的基础上再度创新，按照精奢瑧系2.0升级打造。

项目既传承了原瑧系精工、呵护、文化、服务四大产品基因，更融合社区商业配套和多功能业态，与城市无缝连接，打造一座面向未来的先行社区。

确切地说，瑧湾悦将规划及引进更优质的商业、教育、交通、公园等设施，与城市共建，融合到妈湾整体的超复合规划理念。

譬如通过空中连廊（规划中），将瑧湾悦的社区园林、社区商业与相邻的铁路公园（建设中）、地铁5号线打通，还将串联全球顶尖教育资源的荟同学校等多元场景。

规划以铁路公园、水廊道公园等多维公园为基本盘，使瑧湾悦成为公园里的社区。

示意图（仅为效果展示，非开发商交付标准）

自带的社区商业约8400㎡，规划为开放式Commons商业街区，将链接约4.6万㎡的全新庭院式印里商业，为业主创造惬意的街区生活。

示意图（仅为效果展示，非开发商交付标准）

据了解，瑧湾悦本次开盘产品预计2025年年中交付。

届时，家门口的铁路公园将和瑧湾悦同一年兑现；自贸时代中心商业（建设中）、深惠城际站点（建设中）、地铁15号线（规划中）预计在入伙后的2-3年内落成。

万科力求打造的瑧湾悦，将伴随美好前海生活成长，为业主营造一个四面公园环绕，在家门口满足漫步、社交、零售及生态宜居的社区。

4.

作为面向高端客户群及改善置业群的项目，瑧湾悦在产品的外在和内涵上，自然不含糊，细节之处体现人居值得。

建筑立面上，强调“行云流水”的层次感，选用真石漆 铝板，局部点缀暖色装饰，营造一种滨海的浪漫气息，形成独特且温暖精致的国际化社区。

示意图（仅为效果展示，非开发商交付标准）

社区对外形象的大门，融入酒店式归家体验，让归家回归愉悦。同时结合后疫情时代人们对社区健康、安全、动线等需求的提升，打造聚合功能多样、分区合力的瑧系社区入口综合体。

示意图（仅为效果展示，非开发商交付标准）

内部的园林，十分注重时尚感和设计感，融入前海湾区生活方式以及人堆自然的互动需求，在迎宾轴线上通过礼序化的水景营造水院氛围。

在社区园林内部打造多层次多元化立体花园，通过打造叠级花园，将中央会客厅隐在林中。

另设计了林下广场、复合活动空间及全龄活动空间，合力布局满足社区全龄生活的休闲娱乐空间。

示意图（仅为效果展示，非开发商交付标准）

为进一步提供业主丰富、雅致的场景空间，瑧湾悦特别规划制定了尊享Commons社区会所，融合健身、泳池、会晤洽谈、接待等功能，满足专属服务。

示意图（仅为效果展示，非开发商交付标准）

最后，再看大家最为关注的产品户型。

万科深刻洞察未来家庭结构和生活喜好，在功能和美学上力图做到内外兼修，匹配深圳新贵阶层的品质改善需求。

瑧湾悦第二批次产品，仍然围绕建面约115-118㎡和174㎡两个均为四房面积段的产品打磨。

并且，引入万科高端物业服务，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务。

仅为装修创意展示，非开发商交付标准

建面约115-118㎡四房两厅两卫

户型采用大面宽设计，取得采光最大化。主要生活空间明亮舒适，同时具有良好的视野面宽。

餐客厨一体化设计，公共空间联系紧密又不失独立性，融合的公共空间更容易满足不同家庭的个性化需求。

超大面积的阳台配置，可兼容家政空间和外部休闲空间的双重需求。次卧与小房间可合并，满足多人口独立空间或大尺度舒适空间的变换。

建面约174㎡四房两厅三卫

延续建面约115㎡户型的优秀设计细节之外，作为超大户型，采用双套间设计良好的开间进深比，取得了良好的空间利用和科学的功能分区。

动静区完整独立，与公共区域距离均衡。入户配有大型步入式玄关宽敞大气，兼顾大户型对储物空间的需求，形成良好的内外分区。

总的来说，瑧湾悦作为万科瑧系高端产品，凭借万科的品牌背书及优秀的产品锻造能力，值得高度信赖。

项目所在的妈湾片区，是前海核心区未来发展的重心之一。我们都比较清楚，前海核心区的开发用地以商务办公及产业大厦规划为主，住宅用地的比例虽然几经变更后有所增加，但整体比例仍处于低位。

因此，前海核心区内相对稀缺的住宅规划尺度，令每一个以品质打磨的高端居住产品，都可能是最后的珍品。瑧湾悦也将是整体项目中的最后一批次商品住宅。

在市场回暖之下，瑧湾悦仍然被执行严苛的限价力度，对于此时有购房需求的置业者来说，不失为好时机。