从深圳地铁14号线沙田站出来，沿着坪山大道往东两公里左右，就进入惠州地界。因为天然的地理优势，沙田地铁口成了很多惠州房产经纪人“打街霸”的“战略要塞”。

贝壳找房新房经纪人伍振就是其中一员。长期在沙田站举着楼盘宣传单页揽客的他晒得黝黑，与微信头像的白皙形象判若两人。

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“要不要去看看悦城？原来卖1.7万元/平方米，现在只要1.2万元/平方米。从这里过去七八分钟，到时买辆电动车，上班骑过来，晚上下班再骑回去，只要一小时，在深圳上下班一小时很正常吧。”伍振向时代周报记者推荐距离沙田站大约5公里的一个新盘。

他在朋友圈推销的楼盘，大都和深圳“沾亲带故”——“家门口公交站四站即达沙田站”“距离沙田站地铁口五公里”“临深沙田、田心双地铁口”“26分钟到深圳北”等宣传文案比比皆是。

沙田站是深圳地铁14号线的终点站。14号线又称“深圳东部快线”，始于福田中心区，止于深惠交界处，全程运行时间大约55分钟。

“去年年底，14号线通车后，很多（客户）从福田过来惠州买房。”伍振说，“福田的房子动不动几百上千万，这边一百多万的房子就很漂亮了，能买到一百多平方米的大四房。”

在沙田地铁口“打街霸”的房产经纪人，时代周报记者摄

地铁的确为临深片区送来刚需客户。乐有家研究中心监测数据显示，14号线开通前后，临近的惠阳、大亚湾等区域部分样本楼盘，均出现看房高峰。

放长周期来看，惠州作为临深城市，曾承接了大量深圳外溢需求。

据乐有家研究中心统计，2021年，惠州市场的深圳客占比高达58%。可供对比的是，惠州本土客户占比仅20%。“我们项目的客户90%来自深圳，本地人自己有宅基地，占比可能3%都不到。”大亚湾一新盘置业顾问告诉时代周报记者。

来源：乐有家研究中心

当前，深圳楼市表现平淡，成交量低位盘整。大量承接深圳外溢需求的惠州市场，也和深圳一般深度调整。为此，惠州主管部门陆续发布降首付、降利率、限售“3改1”等优化政策，促进市场修复。

今年2月，惠州新建商品住宅网签量为5565套，环比上涨53%，同比上涨140%，购房者积极性提高。不过，从时代周报记者走访情况来看，惠州市场只是局部回暖，分化明显，个别楼盘仍未走出去化僵局。

销售卖房KPI上调

2022年，惠州新建商品住宅成交量同比下滑超40%。超半数新盘尚未摆脱去化困境时，头部房企逐渐走出周期性波动。

据乐有家研究中心统计，2022年，惠州新建商品住宅累计成交59689套，同比下降40.2%。值得注意的是，这是在2021年同比降幅高达33.8%的基础上的又一次大幅下滑，创下近5年成交量的新低。

受益于惠州主管部门先后出台的商品房限售年限3年改1年、首套普通住房首付比例下调至两成、首套房贷利率降低至3.8%等利好政策，进入2023年，惠州楼市缓慢升温，头部房企的销售逐渐回到正轨。

据克而瑞统计，今年1-2月，惠州TOP 10房企流量销售总金额约68.53亿元，同比增长68.8%；流量销售面积约45.36万平方米，同比增长53.7％。

今年1-2月，长期深耕惠州的星河地产以流量金额9.14亿元、流量面积5.93万平方米的业绩，摘得销售双榜亚军之位，销售业绩较去年同期大幅提升，同比涨幅分别为185.6%、199.5%。

3月20日，星河地产在惠州惠城的在售新盘星河传奇发布营销海报称，3月已成交108套房，“提前超额完成目标”。因此，该项目计划自3月20日起，全线产品收回3%折扣。

据时代周报记者了解，星河传奇曾推出包括赠送精装修、首付分期低至1万元等多重购房优惠，叠加今年交付的“准现房”属性，因此受到市场欢迎。

央企华润置地亦是市场风向标。

在大亚湾，华润置地在售新盘润溪花园，不仅是片区的标杆项目，也被同区域的房企寄予厚望。

润溪花园于2022年11月获批入市，备案价在1.3-1.4万元/平方米之间，购房有一个98折的优惠。

“当时考虑到市场环境比较差，而且公司给不了太多折扣，备案价太高的话，不好卖。”润溪花园置业顾问宋吉明告诉时代周报记者。

虽然折扣不多，但润溪花园与同片区其他打8折的楼盘实际售价是一样的。“目前大亚湾打折力度大的新盘，基本上是三年前备案的。他们预售证拿得早，那时候行情好，按高价去备案，价格在1.6-1.8万元/平方米之间。所以，我们的折扣虽然不多，但成交价差不多。”宋吉明介绍道。

根据宋吉明的观察，大亚湾市场正在回暖。“一般来说，春节期间没什么人出来看房，今年从除夕到初六一个星期，我们卖了19套房。开盘两个多月，拿证的房源已经卖得七七八八了，现在剩的主要是4层、18层这种特殊楼层。去年公司的考核指标是每个月卖2套房就行，现在每个月不卖个10套，下个月可能就不在这了。”

“友商都希望我们项目能卖好。之前市场往下走，华润置地如果卖好了，可以把市场带动起来。所以周边的楼盘都希望我们卖得好、卖高价，他们也能借机卖房。”宋吉明说。

大亚湾大盘龙光城售楼处的巨幅优惠广告，时代周报记者摄

超6成新盘月售不足10套

头部房企热销捷报频传的同时，世界的参差，正如潮水般涌向中小房企。

克而瑞监测数据显示，今年2月，惠州有62%的新盘成交量在10套及以下。其中，单月成交量仅1套的新盘，共计71个；1月，成交量在10套及以下的新盘占比高达71%，成交仅1套的占33%。

降价，成为房企推动去化的出路。

根据乐有家营销副总裁刘理琴的长期观察，惠州部分中小型房企开发楼盘降价幅度巨大，“有些楼盘原来每平方米卖1.7万元-1.8万元，现在降到3000元/平方米、4000元/平方米、5000元/平方米都有，价格特别混乱。”

中介门店展示的楼盘促销信息，时代周报记者摄

时代周报记者走访了解到，惠东县亚婆角度假区一本土房企开发的海景楼盘，首付低至8000元。该项目以小户型海景公寓为主，折后单价约6300元/平方米。可供对比的是，同片区的新盘，在2019年曾卖到1.5万元/平方米。

该项目通过首付返现的方式实现低首付。代理销售该楼盘的经纪人何勇华介绍，以一套折后总价39.8万元的2房单位为例，“客户先付5万元订金，开发商走完账再返回4.2万元，这不就相当于首付8000元了吗？然后贷款39万元，按首套房贷利率3.8%计算，月供也就1800元出头。”

惠阳区多个非核心地段的新盘甚至推出零首付的促销手段。

“现在惠州的政策是，首套房首付两成，开发商做活动，帮你把这两成首付付了，你只用付月供就行了。”新房经纪人黄利群透露，今年年初，这家送首付的房企还需要购房者配合“走流程”，“您先付首付，一个星期后钱再返还到您账户，因为银行要查流水。现在公司自己会过账，您直接还月供就行了。”

“很多楼盘做了大量的促销活动，房子也没卖掉。”刘理琴表示。

乐有家研究中心数据显示，今年开年，惠州新建商品住宅网签量持续上扬，2月网签量达到5565套，环比增长53%，同比增长140%。但市场高度分化，惠阳区、惠东县、龙门县等区域成交量分别为477套、447套、136套，占整体成交量的比例分别为9%、8%、2%。

一名有多年从业经验的业内人士向时代周报表示，目前惠州市场成交量回升是受前期积压需求集中释放影响，“今年，大家预期有所好转，有些卖家趁机上调了报价，原本就计划买房的买家一看房价涨了，赶紧入手，所以近期只是表面回暖了。市场能不能真正回暖，起码要看五六月之后的表现。”

合富研究院监测数据显示，上周（3月13日-3月19日），其代理项目案场来访量环比下降21%，来访量持续回落。

克而瑞研究中心认为，长期以来，惠州投资性需求占据较高的成交比重。2022年，惠州市场陷入调整期，投资性需求退场，成交骤降。受限于需求过度透支，预计惠州市场调整周期或将较长。

（伍振、宋吉明、何勇华、黄利群为化名）