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(资料图)

作者 | 黄小妹

3月8日下午，万科2023年第一次临时股东大会上宣布，根据表决结果，公司A股定向增发相关的9项议案全部获得通过。

一个月前，万科以“破净”的价格A股定向增发登上热门话题。由于万科当前股价处在低位，增发价低于净资产增发将摊薄中小股东权益，并且在股价低迷时选择增发股份，便出现了中小股东不买账。

股东大会上，一切关于增发价格的定价，如何平衡公司发展与股东利益，本轮股权融资时间点等问题，均抛向万科一众高管。

“H股破净增发不是因为缺钱”

2月中旬，万科发布2023年度非公开发行A股股票预案称，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占目前总股本的9.46%，募集资金将用于公司旗下11个房地产开发项目和补充流动资金。

万科本次非公开发行的发行价格不低于定价基准日前20个交易日（不含定价基准日，下同）公司A股股票交易均价的80%。当前，万科总股本为116.31亿股，流通股为97.17亿股。2月10日，万科A股票收盘价为17.67元/股，20日均价则为18.27元/股。

若按当前价格水平进行增发，将出现增发价低于万科每股净资产20.73元的情况。

实际上，近期万科港股配股中已经体现“低价定增”。3月2日，万科配售新H股共39亿港元，每股配售价格为13.05港元/股，低于每股净值。

“万科为何要在当前股价破净值的时间点发行H股股票？”投资者在股东大会上提出疑惑。

万科集团总裁祝九胜在股东大会上作出回应，关于定增计划，万科内部经过了多轮讨论，也非常纠结，公司不是因为缺钱而发的H股，最后决定定增，主要是基于以下几方面考量。

一方面，万科认为一、二线城市出现了结构性的机会，启动新的一轮布局也会有比较好的兑现，有好的业绩的预期；另一方面，从增发资金的用途角度来看，根据规定，A股增发资金主要用于现有的项目保交付，多余的部分用于补流，H股拿到的资金60%可用于置换原有的借款，剩下40%用于补充流动性，相对来说，H股配股拿到的资金使用更灵活一些。而过去一年，境外融资，特别是美元的升息比较快，现在的境外贷款利率达到5.3%左右，比曾经的3个多点提高了很多，选择这个时机发H股也是希望偿还部分境外债务性融资成本，降低财务费用。

祝九胜还将债权融资和股权融资比作水和茶：“从资债结构的情况来看，债权类的资金比作水，股权类的资金比作茶，茶和水的比例一定要合适。债权性资金增加后，股权性资金显得不是很足，我们希望能形成良好的资债结构。”

万科A股定增开发会不会出现像H股折价或以比较低的价格发行？

祝九胜表示，A股增发拿到股东大会授权后，还要经过监管部门的许可，我们会以更慎重的态度在价格、时机上反复权衡，希望能让股东满意。短期大家关注价格和摊薄，长期还是看能不能创造价值。债性资金相当于化肥农药，股权融资就像是金种子，我们会倍加珍惜，跟化肥农药配合好，更努力把地种好。

“量入为出、合理仓位”

根据定增预案，万科此次增发A股计划募集资金不超过150亿元，其中的105亿元将用于中山金域国际、广州金茂万科魅力之城、珠海海上城市、杭州星图光年轩、郑州翠湾中城、郑州未来时光、重庆星光天空之城、成都菁蓉都会、西安万科东望、长春溪望荟、鞍山高新万科城等11个房地产开发项目。

具体来看，中山金域国际、郑州翠湾中城、重庆星光天空之城、西安万科东望及鞍山高新万科城拟投入金额不小于10亿元，项目投资收益率分别为9.57%、7.17%、13.64%、7.91%及4.94%，前四个项目计划于2023年、2024年开始交付。相比之下，长春溪望荟项目稍高，销售净利率预计3.50%，对应收益率3.80%。本次本次募投项目之中收益最低的项目，广州增城新塘板块的广州金茂万科魅力之城项目，预测销售净利率仅3.32%，项目收益率3.49%。

整体看，此次万科A股增发融资拟募投项目收益率处于较低水平。

关于万科选择上述募投项目的标准，万科首席运营官刘肖作出详细阐述，募投项目是万科根据政策导向、公司自身的情况而作出的选择。“中国证监会优化房企股权融资的五项措施的政策导向，我们设定的标准：一是并表项目，二是普通住宅，三是已拿到预售许可证正在销售，四是这个项目有一定的体量，后续还需要较多的资金去建设。按照这个标准，我们选择了11个房地产项目，部分收益率较低。”

刘肖介绍，上述11个项目主要都是2022年之前获取的，当前预计的收益率是基于当前市场情况进行的测算，经过过去一年的市场调整，收益率确实受到一些影响。相信如果市场好转，项目的收益率还是有一定的改善空间。

关于拿地，刘肖表示，今年1月份、2月份，万科也广泛参与了很多项目，有一些是摇号没有摇中，有一些还在谈判过程中，所以体现在披露上没有获取项目。基于对政策、行业和市场更积极的判断，随着后续股权融资的到位，在确保安全的前提下，万科会以更加积极的态度去捕捉新项目机会。

“万科同时会坚持长期以来的投资原则：量入为出、合理仓位。从量入为出来看，股权融资到位确实给投资带来了更多的空间。从合理仓位来看，公司在建的以及还处于规划中的项目，在手的资源大概有1.2亿平方米，2021年结算面积是3600万平方米。所以，总体来说，在手资源能够满足未来两年到三年的发展，投资的强度或投资的节奏看起来可相对从容一点。”

定增之外二三事

定增之外，关于万科增设联席总裁制度、百亿住房租赁投资基金等话题，万科高管均在股东大会上一一回应。

祝九胜回应设立联席总裁一事，“第一大原因是基于我本人的经历、以及时间精力非常有限，我干了20多年的银行，中间经过一年的空档后入职万科，我这种背景对不动产方方面面的认知、能力、技能是有不足的，好在身边的其他合伙人能够相互补位、相互补台。这个安排一方面是让公司经营管理能够更好，事人能够更匹配；另外一方面也是我个人有点小私心，确实管不过来，时间精力不许可，这是基本的考虑。在对外正式宣布之前，我们内部按这个分工已经试运行了超过一年，效果很好。”

股东大会上，郁亮全程仅回应了万科与建行联合设立百亿规模住房租赁投资基金。

“希望给泊寓的资产找到解题思路。”做长租业务、做经营性业务最大的苦恼是不能够光有投入而没有退出渠道，这个基金安排提供了一种退出渠道。

从行业来说，未来房地产要进入新的发展阶段，租购并举是区别于上一个发展阶段很重要的特点。泊寓的政策和经营环境方面，从与建行成立的这个基金，到REITS，包括下一步可能在金融品种方面会有长期低息的经营性贷款等，对于万科的租赁住房业务发展一定有很大支持作用。

郁亮透露，“未来基金不排除会收购非万科的项目，万科的经营能力和服务能力是足够的，可以支持把经营业务做得更大。和建行合作成立的住房租赁投资基金无论是对于万科发展长租公寓，还是对租购并举时代探索房地产发展新模式都是意义很大的。”

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文字丨黄小妹

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