2022年,在市场持续低迷、企业资金承压下,投资拿地进入新阶段。除城投不断在各地“托底”外,头部的央企以及地方国企几乎“全年无休”。
对比2022年百强房企业绩销售榜与新增货值榜,我们发现,百强销售榜中62%新增货值不足百亿,结合截至2021年底的房企总土储货值来看,其中有部分企业土储或将难以支撑未来几年销售。
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我们认为,尽管2023年至今,部分集中供地城市出现了一些民企的身影,但主要还是出于补仓需求,目前大多数企业资金紧缺的局面并未得到有效缓解,不排除未来会有部分房企告别百强排行。
2022年全年,全国土地成交面积14.6亿平方米,同比下降36%;成交金额4.6万亿,同比下降32%。成交建面降至近十年新低。
其中百强房企拿地总金额额约为1.65万亿,同比腰斩。
在市场持续低迷、企业资金承压等因素影响下,百强房企投资力度大幅下滑,有近四成百强房企全年投资暂停。
对比“2022年中国房地产企业销售排行榜”与“2022年中国房地产企业新增货值排行榜”,我们发现,销售百强房企中,62%百强房企新增货值不足百亿。
结合“2021年中国房企总土储货值排行榜”来看,约20%百强房企总土储货值明显较低,或将难以支撑未来几年销售。其中TOP50-100是重灾区。
一直以来,房地产行业对“人、地、钱”的依赖度极高。土储规模极大程度决定了未来的业绩增量,土储过少,有可能会导致没有项目可卖,最终退出市场。
具体来看,自2021年2月集中供地以来,除2021年第一批次集中供地保持较高热度,从第二批次开始,热度便迅速下降。2021年下半年以来,在去杠杆的大背景下,地方城投公司“托底”开始成为土拍市场的主流。
2022年是集中供地的第二个年份,除城投不断在各地“托底”外,头部的央企以及地方国企几乎“全年无休”,成为了土地市场的主力军。
与此同时,集中供地以来,民企的表现可以说是“高位下落”。2021年集中供地第一轮出让时,民企拿地积极、表现突出,总拿地金额超过5000亿元,占比高达40%;而后市场环境突变,从2021年的第二轮开始,民企投资便开始大幅萎缩。到2022年末,民企投资也暂无好转的迹象,占比大多都低于20%。
过去两年在土地市场拿地的规模民企屈指可数,仅有滨江、龙湖、伟星等在大本营区域进行纳储。
如,杭州作为大量浙系房企重点布局区域,本土民企持续投资布局,是集中供地中民企投资相对最活跃的城市。
2022年年底以来,市场利好政策不断,集中土拍也迎来规则的优化。
2023年2月自然资源部出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》,优化完善集中供地政策。其中最大的变化在于,在土地供应节奏上,不再要求“全年不得超过3次”,而是在公开的拟出让时间段内“可以一次或多次发布出让公告”。
2023年,随着集中供地模式的优化,各地为了吸引房企参与投资纷纷加大了优质地块的供应。从已公布供地计划的部分城市来看,可谓是“诚意满满”。
但从2023年已经拍过地的城市来看,目前分化依旧显著,尽管有民企参与,仍是个例。城投依然疲于托底、民企现金流压力仍未缓解。
究其缘由,主要是因为一方面是行业进入新发展阶段,不再强调高周转、高杠杆和规模扩张,尤其是目前“求生存”阶段,第一要务仍是促销售、回稳现金流以及保交楼;另一方面,大多数企业资金紧缺的局面并未得到有效缓解,面对优质地块仍是“有心无力”。
我们认为,部分去年没有或少量拿地的民企,出于补仓需求会积极参与到接下来的土拍市场之中,但当前民企投资不具备全面复苏的基础,大部分爆雷的房企已经丧失了融资、拿地的功能。
综合而言,尽管2023年在已经集中供地的城市中出现了一些民企的身影,如新城、建业等,但目前来看仍是个例,除了受到三支箭利好的部分民企尚有余力能够在市场中拿地补货外,多数已爆雷、躺平企业仍“难以翻身”。
未来国央企仍是主力,相较之下,城投无论是开工能力还是开工意愿都相对较低,连续两年拿地之后托底压力巨大。
我们认为,当前民企拿地处于弱恢复的过程中,短期投资预期持续谨慎,企业拿地应以“换仓提质” 为先。
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