越秀地产销售额的谎言与真相-全球新资讯

2023-03-07 18:44:17 来源:好猫财经

各家房企每月主动公布的销售额,统计口径存在差异,且未经审计,并不是一项严谨数据。

各大机构每月公布的房企销售额排行榜单,统计口径差异和差错率更大,前几年冲击千亿销售额潮流中已证明:

榜单只是一门生意。


(资料图片)

生意归生意,当数据多了之后,也应该关注基本的勾稽关系,作为新晋“黑马”房企,越秀就满不在乎。

争议来源于前两月销售额,克而瑞公布的全国房企排行榜中,越秀前两月全口径销售金额为224亿元,排行第14名,权益销售金额为211.3亿元,排行第7名。

同样是克而瑞公布的广州排行榜中,越秀前两月在广州的全口径销售金额为123.43亿元,权益销售金额为70.48亿元,均排名第一。

也就是说,在广州以外的城市,越秀用100亿元的全口径销售额,创造了140.8亿元的权益销售额。

这实在难以解释。

就算考虑到广州是越秀的总部大本营,往年广州单城销售额,占越秀总销售额的比例高达50%-60%。

越秀地产回应称“公司从未向第三方行业机构提供过权益销售金额数据,严格按要求对外披露新增土地权益占比”。

这是一项稳妥且有言外之意的回复。

越秀地产每月简报里,只公布了合同销售额(连同合营、联营公司项目的合同销售额),确实从未公布权益销售额。

从合规层面考虑,上市公司层面未公布的数据,第三方机构公布的都不算数。

从数据造假层面来看,就是因为上市公司未公布准确数据,第三方机构才有瞎编(beiguo)的空间。

越秀所强调的,严格按要求对外披露新增土地权益占比,涉及到土地费用支付,以及涉及相应贷款用途,其中存在合规与道德双重风险。

越秀显然拎得清轻重。

回到最本质的问题,之所以要关注越秀的数据问题,不仅是为了弄清楚越秀真实权益销售额,更应该是穿透规模的光环,认清楚越秀创造真实利润的能力。

很遗憾,这是一个不太可能完成的任务。

市场非常关注房企每月公布的销售额,因为这是观察房企运营动态的最前瞻数据。

然而,从销售额到权益销售额,再到营业额和利润,存在时间上的错配,以及合营、联营、附属企业的出并表带来数据上的波动。

此次质疑还有一个重要理由,那就是越秀拿地的权益比例,与权益销售额占总销售额比例存在重大差异。

这个理由也不完美,从拿地到开发再到结算,通常需要两三年以上时间,其中也会出现股东权益变化,从而带来最终销售权益大于当初拿地权益的结果。

比如这两年诸多房企出险,很多正常房企就不得不收购出险合作方的股权,从而带来总体权益的增加,越秀就收购了花样年、龙光的多个项目。

又比如前两年流行合作开发,纯粹的融资方虽然占据股权,但往往将投票权交给主要操盘方,这也会造成数据差异。

越秀不主动公布权益销售额,那如何弄清楚这个数据?

从经审计的财报角度来看,销售额只与现金流量表有关,与资产负债表和利润表无关。

换个说法就是,每年销售额多少,考虑到回款率后,对应要收到相应规模的现金,这其中就撇除了合营、联营企业的干扰,得到权益销售额的大概情况。

2019年、2020年、2021年、2022年前三季度,越秀地产的全口径销售额为721亿元、957亿元、1151亿元、797亿元。

广州城建的“经营活动现金流入”分别为448亿元、568亿元、745亿元、428亿元,以80%的回款率测算,数据变为560亿元、710亿元、931亿元、535亿元,占全口径销售额比例为77.7%、74.2%、80.9%、67%。

广州城建是越秀地产在内地的主要运营平台,资产占比高达93%以上。

从数据上看,越秀地产权益销售额应该是全口径销售额70%-80%之间,远小于克而瑞公布的今年前两月94%、去年99%的数据。

第三方机构公布的越秀权益销售额,肯定数据造假了,这个锅虽然第三方机构背了,但越秀为什么这么做?

毕竟,2021年年报、2022年中报里,越秀均引述克而瑞数据称,“本集团的全口径销售金额和权益销售金额均排名广州市场第一名”。

这显然是一种背书。

加上越秀2022年全年权益销售额,刚好排在克而瑞全国榜单中的第十名,联想到另一张含金量更大的榜单。

2023年新年第一天,《南方都市报》刊发《“十四五”高质量迈向世界500强战略目标》文章,越秀集团党委书记、董事长在接受采访时再次强调了越秀集团(持有越秀地产40%权益)的目标:

世界500强。

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