聚焦京沪楼市回暖

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编者按

最近，楼市回暖的消息满天飞，业内更是爆料，北京二手房市场和上海新房市场已经“火热”。从国家统计局发布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓，房地产市场逐渐释放“暖意”。作为全国楼市风向标，京沪楼市近期走势广受关注，也引起热议。本期地产周刊特别推出“聚焦京沪楼市回暖”专题，探究京沪楼市现状。

楼市热点

■中国经济时报记者 周雪松

“楼市复苏了”“购房者蠢蠢欲动”“有的楼盘‘秒光’”……最近，楼市回暖的消息满天飞，特别吸睛。有房产中介对中国经济时报记者说，“2月份北京二手房成交达到2万套没问题”，房产专家也对记者表示，“这次不是狼来了，是春天来了！”不过，同时也有房企表示，楼市没有回暖迹象。

楼市真的回暖了吗？特别是像北京这样的全国标杆性城市，楼市的真实情况究竟如何？各方人士对房地产市场又如何看待呢？

二手房网签数据明显反弹

近来无论是北京还是上海，热点楼盘表现依然亮眼，但是中国经济时报记者在采访中发现，相当数量的受访者并不认为楼市已经回暖，一部分人倾向于认为有回暖的苗头。

在北京，王友志从事二手房相关业务。“从近期北京房产中介数据来看，签约量已经很高了，多个楼盘成交都非常活跃，最近周六、周日两天，二手房成交2500套左右，热点区域的优质楼盘去化较快，谈价空间很小。”王友志日前在接受中国经济时报记者采访时说。

“根据中介数据反推，2月份北京成交达到2万套没问题。从成交量和谈价控价来看，‘小阳春’来了。”王友志说。

“春节以后，北京楼市变得特别火，二手房成交量尤其高。”有房产专家对中国经济时报记者表示，“这次不是狼来了，是春天来了！”这位房产专家还列举了北京去年以来热销的楼盘，并表示，“这次是真的，不要再怀疑，北京好地段的房子‘秒光’。”

最近记者多次查询北京市住建委官方网站房产交易数据发现，北京期房住宅日网签数并不高，但二手房市场网签数据出现井喷，日网签量一度接近2016年历史高位的平均水平，但是不稳定。以2月23日网签数据为例，期房网上签约311套，其中住宅166套；现房网上签约154套，其中住宅30套；存量房网上签约904套，其中住宅810套。从2月25日看，期房网签244套，其中住宅77套；现房网签38套，其中住宅7套；存量房网签273套，其中住宅254套。2月26日，存量房网签193套，其中住宅网签180套。不难看出，二手房网签连续出现大幅跳水。

根据中国经济时报记者近期采访调查来看，无论是二手房还是新房市场客流量有增长，但并没有像中介描述的那样火热，也没有像专家说的那样“秒光”。传说中的北京某楼盘出现“秒光“，与事实不符。另外，近日“疫情三年，房价涨回来却只用了一周”言论也受到质疑。

贝壳找房高级副总裁李文杰在接受中国经济时报记者采访时表示，总体看，楼市已经复苏了，或者说触底反弹了，不过不同城市的表现存在差异，这和城市的经济表现关联度很高。

此前，诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱在接受中国经济时报记者采访时预测，2月份北京二手房实际成交可能达不到2万套，但有可能达到1.5万套。

李文杰提到，二手房网签有退订的情况，实际成交可能比网签数量低。另外，交易量一般都连续看三个月，倒推三个月平均成交数据就没那么多了。根据贝壳找房判断，近期买房人观望情绪减弱，二手市场的修复具有可持续性，预计2-3月份会形成年内第一个二手房量升价稳的节点。

新房市场回暖尚需时日

与二手房交易活跃相比，北京新房市场整体回暖还须假以时日。曾经获得北京2022年年度销售冠军的某房企相关负责人告诉中国经济时报记者，其负责的某楼盘热销跨周期，其他项目因自身情况表现不一。“楼市实质性回暖还需要信心来支撑。”这位负责人说，随着利好政策释放，新房市场会逐渐好转。

北京万科相关人士对记者表示，“我们都是老项目，一直持续销售中，刚刚年初，销售数据还没有统计出来。”万科方面未对楼市是否回暖置评。不过，有业内人士对记者表示，楼市成交确实有所上涨。此外，也有房企负责营销的人士对记者表示，“楼市真是暖风习习，项目客量明显增加了，新售网签也还可以。”

不过，有房企相关负责人对中国经济时报记者直言，楼市并未回暖，房子仍难卖。“根据我们的项目来看，楼市回暖迹象不明显。”一家地产央企北京公司相关负责人对记者如是表示。

中国经济时报记者还采访了部分与房地产相关的建筑工程装潢、家庭住宅装修及家居产品经营企业，相关负责人表示，经济不上去，楼市很难回暖，从目前来看，楼市整体上也还没有回暖。有的人预计，楼市回暖应该在5、6月份甚至下半年。

“目前，按照与我们合作的开发商项目情况看，楼市还没有明显的回暖迹象。”用友负责地产全民营销业务人士对中国经济时报记者表示，用友与全国几百个楼盘项目有合作，北京也有20来个项目合作，这位人士告诉记者，如果楼市回暖，能够从佣金结算量上反映出来。

西南财经大学教授刘璐在接受中国经济时报记者采访时表示，今年春节后全国多地楼市有着较为明显的回暖迹象，但是分化依然较大。一线城市和以成都为代表的二线城市，前期本来楼市下调幅度就不大或没有下调，当前主要体现是楼市新房和二手房的成交量放大。

“这类城市由于城市经济基本面好，人口净流入多，因此楼市向上发展的趋势可以持续较长时期。其他很多三四线城市和一些二线城市，前期楼市下调较为明显，今年春节受到返乡置业和政策利好等因素的叠加，当地楼市出现了一定的回暖，但可持续性相对前一类城市来说要差一些。”刘璐说。

楼市半月谈

房地产市场因城施策还须加码

■中国经济时报记者 夏金彪

近期，北京、上海、深圳、杭州、成都等部分热点城市房地产交易回暖。国家统计局数据显示，1月份中国70城新房价格出现一年来的首次环比止跌。贝壳研究院数据也显示，2月上半月，中国50个重点城市二手房日均成交量较1月上半月增长超70%。

房地产市场回暖得益于去年以来中央和地方房地产政策的持续发力，合理购房需求得到释放。从供给端来看，在满足房地产行业合理融资需求，改善企业资产负债状况的政策要求下，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，房企流动性紧张问题正在得到缓解，大大增强了房企和购房者对房地产市场发展的信心；从需求端来看，各地大力支持刚性和改善性购房需求，多地首套房贷利率降至4%以下，减少了购房成本。

不过，房地产市场虽然暖意初现，但还未迎来全面企稳。市场回暖仅出现在部分一线和热点二线城市，而沈阳、大连、长春等二线城市还处于探底阶段，三四线城市总体房价依然处于下行阶段。因此，房地产市场因城施策还须加码，着力改善预期，特别是要减少购房成本、降低购房门槛，聚焦释放刚性和改善性住房需求，打通影响需求释放的政策堵点。

首先，对购房者来说，最关心的是购房成本。为了减少购房成本，促进合理需求释放，中国人民银行、中国银保监会在1月初就发布了通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制：新房价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。对此，符合条件的城市应因城施策，及时下调首套房贷款利率，助力合理需求释放。此外，各地还可以通过降低首付、补贴税费、提高贷款额度等方式，进一步减少购房成本，支持刚性和改善性住房需求。

其次，目前，住房改善性需求释放还存在一些政策堵点。比如，现在的信贷政策支持更多集中在刚需购房群体，对于改善性需求日益增多的情况，还需要政策给以相应的支持。比如，“认房又认贷”使得名下无房而有贷款记录的家庭，无法享受到首套房贷款政策的红利，影响了改善性住房需求。

再次，限购、限售等政策也成为住房合理需求释放的堵点。应该看到，限购、限售等行政性政策是住房供不应求的产物。目前，我国商品房总体短缺时代已基本结束，住房总需求空间逐渐缩小，除部分热点一二线城市，其他城市继续执行限购、限售等政策的意义已经不大，这类调控房地产市场的行政性政策，应适时退出历史舞台，代之以稳定的、制度化的长效机制。

可以预计，随着各地因城施策持续加码，调控政策通过供需两端发力，着力破除需求端堵点——下调首套房贷款利率、降低首付比例、优化首套房认定标准、取消限购等，将进一步促进刚性和改善性住房需求释放，推动房地产市场企稳回暖。

需要指出的是，在坚持“房住不炒”的大背景下，必须清醒认识到，各地因城施策针对房地产市场出台的支持政策，其目的在于推动房地产市场企稳回暖，而不是鼓励炒房。对此，要防范创业贷、消费贷、经营贷等进入房地产市场的现象再次抬头，确保房地产市场平稳健康发展。

领涨全国 上海楼市回暖

■中国经济时报记者 李晓红

“红盘”入市，一些项目再现“千人摇号”，“售楼处重现排队看房”，“疫情三年，涨回来只要一周”……近一段时间，上海楼市回暖、房价领涨全国的消息在各大平台引起热议。

2月16日，国家统计局发布数据显示，1月份，在70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。其中，上海1月份新建商品住宅销售价格环比涨0.7%，同比涨4.2%。

业内人士认为，从70城新建商品价格指数来看，上海房价领涨全国。同时，数据也说明，上海房地产市场的热度要超过全国。从近期上海楼市表现来看，看房人数逐渐增多，入市意愿有所回升，后续上海楼市有望迎来“小阳春”行情。

温和上涨

从国家统计局数据来看，虽然上海新建商品住宅销售价格环比涨幅位居第一，但从0.7%的涨幅来看，仍属于温和上涨。

易居研究院研究总监严跃进认为，上海市的新房价格指数总体上属于健康值，即处于0—1%之间，涨幅温和适度，说明楼市有回暖的动力，但不属于过热范畴。

对于1月份上海新房价格上涨的原因，中指研究院市场研究总监陈文静认为，有两大原因。一是上海楼市需求支撑力度较强，疫情防控政策优化之后，前期积压的部分购房需求有所释放，对价格走势形成支撑；二是新房项目供应结构有所变化，1月上海多个高价项目入市，带动上海新房价格结构性上涨。

业内人士指出，今年1月份，上海新房市场呈现出“量减价增”的特征，“量减”和春节返乡相关，而“价增”的背后一方面是上海需求的旺盛，另一方面与供应结构相关。

上海链家研究院的监控数据显示，今年1月份，上海新建商品房成交8283套，环比下降4%，同比下降28%；成交金额682亿元，环比下降3%，同比下降14%；套均总价823万元，环比增长1%，同比增长19%；成交均价70752元/平方米，环比增长2%，同比增长15%。

值得关注的是，1月份虽然是楼市传统淡季，但上海楼市走出了“淡季不淡”行情。尤其是多个“红盘”入市，让上海1月份的新房市场非常“火热”。比如，格力海德公园积分过百摇号“日光”、象屿招商公园1872二次开盘实现两开两罄，远郊刚需盘南翔湖畔天下清盘等。

新房市场一房难求的热度迅速传导到二手房市场。数据显示，从1月份开始，在二手房成交套数环比减少35%的情况下，参考成交价却上涨了1.24%。

“大家对于上海房地产市场的认可程度非常高，刚需和改善型购房需求一直比较强劲。”严跃进表示，“买到就是赚到的心理”促使购房需求加快释放，目前上海楼市回暖是一个回归正常的过程。

市场信心恢复

2023年开年以来，楼市利好政策频传，市场信心逐步恢复。

来上海打拼多年的刘先生，今年终于取得了购房资格。刘先生迫切希望告别租房生活，准备在公司附近购买一套房子。“春节后上海楼市明显感觉回暖了，看房的人越来越多，尤其是刚需和改善需求的看房者比较多。”他说。

“近期上海客户看房量回升，市场情绪出现好转迹象。短期来看，伴随着供给端的进一步改善，上海新房成交规模有望回升，区位优势明显、存在价格倒挂的项目，仍将是购房者关注的焦点。”陈文静表示。

值得注意的是，上海市也把提振住房消费纳入到新一年经济发展的框架之中。1月29日，上海市人民政府发布《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，其中有诸多篇幅涉及房地产行业，有助于推动房地产市场信心的恢复。

2月6日，上海市公布了2023年第一批集中供应楼盘信息。据网上房地产信息，该批次共涉及25个商品住房项目、房源共计6958套，涉及杨浦、浦东、闵行、松江、青浦、嘉定、宝山、奉贤和金山9个区域，总建筑面积约74.2万平方米，备案均价62447元/平方米。

严跃进表示，目前，上海楼市总体上强于全国且可持续，市场快速复苏，市场情绪也明显提振。

“从过往房地产市场调控周期来看，上海市场在数轮调控周期中，多次率先进入下行周期、率先启动恢复。整体来看，上海房地产市场基本面较好，短期供应端和政策端均存在一定优化预期，市场活跃度有望提升，上海市场情绪提升，一定程度有助于提振其他城市购房者信心，进而带动整体市场企稳恢复。”陈文静表示