又到周末，各大售楼处人满为患的照片再度飞起。

诚然，南京楼市的开年表现还不错，售楼处的人气、开发商的热销海报、每周增长的成交数据都在验证市场的回暖。

(相关资料图)

但是，这份“暖意”的含金量究竟有多少？

理性看问题，数据来说话。

2月进入尾声，伴随月末销许潮的或将到来，要残忍泼一盆冷水：

目前的南京新房销售量，远不及去年同期。

数据说话：新房表现近三年最差！

春节后楼市这波回暖，趋势明显，新房、二手房交易量持续走高。

上周南京新房认购量环比上涨45.9%，二手房交易量环比增加14.5%，值得注意的是，这也是新房、二手房交易量连续3周上涨！

其中，上周南京全市新房认购2113套（含高淳、溧水），环比上涨45.9%；成交量1068套，环比也上涨43.5%。节后新房认购量连续3周上涨，上周认购量创近半年来新高；成交量也开始回升，前期认购逐步转化。

从市场反馈来看，新房库存量也回归到7.5万套内，去化周期明显缩短。

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套

如果单看以上数据，南京楼市表现确实回暖复苏，但看问题向来都需要横向、纵向全方位才能见到全貌。

从纵向对比近三年数据：

2023年1月、2月至今（2.23），南京新房认购累计10075套，成交7641套。

2022年1月、2月，南京新房认购累计15568套，成交8245套。

2021年1月、2月，南京新房认购累计15960套，成交14885套。

虽然2月还有几天没结束，但现有数据差距已经较大。

由此可以看出，尽管近期楼市表现还不错，但放在近3年来看，无论认购还是成交数据，2023年都是最差的。

两要素判断：楼市依旧压力山大

不是想泼冷水，当然希望南京市场好转，但更加希望理性对待。

评价一个市场究竟是否火爆，关注两个要素：

1、房价是否上涨

2、短期供需如何

成交量回升是判断依据，但价格上涨，才是很多人判断入场的节点。近期南京房价上涨了吗？

根据国家统计局数据，1月南京新房价格环比持平，同比上涨0.2%；二手房价格环比上涨0.5%，同比下跌2.6%。

此前，南京新房价格上一个月还在环比下跌，本次持平；二手房环比终于出现上涨，此前环比连跌3个月。不过同比来看，南京二手房还在下跌通道。

显然，目前南京房价走向已经回正，不过尚未出现大幅上涨，或者说是持续上涨的态势。

再看短期供需。

目前全市新房库存7.4万套，而去年12月，南京新房库存量高达7.8万套。

△2月25日17:20网上房地产截图

肉眼可见的，节后复工以来，新房新上市楼盘数量在增加，去化速度也在增加，在一系列利好政策催化下，楼市回暖迹象明显。

但客观来说，7.4万套的海量库存之下，这么大的供应，需要更多的购买力进场，需要更多的时间去消化库存。

据凤凰网房产南京站统计，金三银四南京预计超40家楼盘有上市计划，其中不乏很多纯新盘。

同时，南京的二手房挂牌量也是出奇得高。

我爱我家数据显示，上周南京二手房新增挂牌量2961套，环比增加10.4%，单周新增挂牌量也是近年新高。

最近3周，南京周新增挂牌都在2500 套以上，可见业主挂牌积极性非常之高。

虽然成交热闹起来，但是业主挂牌也很积极。

二手房是锚，二手房市场快速恢复活力，新房市场才会更加健康。但目前南京二手房挂牌量将近15万套，市场压力太大了。

南京楼市：平静而正常

当下的南京楼市，是一个较为平静、正常的市场。

少量河西、大校场的房源还需要抢，少量倒挂还需要抢，大量新房正常交易；

二手房大涨之后逐渐缓降，大量的板块价值定型，新区逐渐发展，垃圾板块去除泡沫。

当前，房价没有变，周边供应还在，限价还在，整个大环境的基本面没有发生大的变化。

最值得关注的板块有哪些：

第一梯队：

大校场，河西，红山，秦淮老城，月牙湖，资金够的话，纯自住，倒挂。

第二梯队：

燕子矶，仙林，仙林湖，九龙湖，百家湖，软件谷，3-5万，纯自住，非常成熟。

江宁的两湖不用说了，非常成熟，万科、朗诗、龙湖都5年了，后期小龙湾的仁恒新地块也会入市，值得期待，没啥供应。

仙林/仙林湖，高层3万5，洋房4万，附近中海建发大概5个楼盘，自住非常不错。

软件谷，也可以，中铁建、伟星、华发，价格不贵，4万出头，有产业，有环境，离主城很近，尤其是离河西很近，完全可以。

第三梯队：

正方新城可以吗？人居森林可以吗？板桥可以吗？岱山新城可以吗？雨山路可以吗？五桥可以吗？上秦淮可以吗？迈皋桥可以吗？

配套也有，价格不贵，有些还有地铁，但不高端，能自住，但升值非常一般。

最后一句话，2023年，千万要冷静。