编者按：
为全面还原2023春季楼市画面，凤凰网房产环沪启动《开春探市》第二季，以媒体视角实探上海及环沪开春楼市走向，现场走访和观察各大售楼处营销实况，为购房者提供置业参考和沉浸式看房体验。
菊园新区，一直是嘉定区买房置业的热门板块。而这个板块的新房，伴随着越来越少的新地块入市，新房上市的量也逐年减少。
【资料图】
近日，小凤凰实地探访了嘉定热门板块——菊园新区，并对区域内即将推出的部分热门楼盘项目进行了对比测评，以期对购房者选房有所参考和帮助。
户型PK：中规中矩 大同小异
从主力户型来看，两项目相差并不是很大，极有可能产生正面竞争。其中象屿路劲·都匯云境主推93-140㎡3-4房，南山嘉荟领峯为建面约90-141㎡3-4房。
南山嘉荟领峯沙盘实景
小凤凰探访发现，两家的主力户型中规中矩，没有惊人亮点，也无明显短板；南北通透、得房率、赠送飘窗，该有的都有。
象屿路劲·都匯云境销售顾问介绍，项目有小高层和高层，共5种户型，104㎡飞机户型、104㎡横厅户型、104㎡标准户型、93㎡户型和142㎡四居，共有640套房，“我们覆盖的户型比较广，不管你是想要横厅还是标准厅，每个户型使用率高，每一间房间都能真正用得上“销售顾问称。
以104㎡飞机户型为例，客厅面宽为3.08米，进深3.54米；主卧面宽2.87米，进深4.2米；北次卧面宽2.42米，进深2.51米，面积稍小。
南山嘉荟领峯二期的105平方米飞机户型，客厅面宽3.49米；主卧面宽3.3米，进深3.6米，次卧方正，面积尚可，数据上和象屿路劲·都匯云境差不多，不过该户型餐厅近厨房，无直接采光，空间狭窄，不便于使用。
价格PK：相距4公里，单价相差4000元
从价格上看，象屿路劲·都匯云境指导价为4.5万/㎡，而南山嘉荟领峯二期均价同上期保持不变，为4.1万/㎡，与象屿路劲·都匯云境的价格相差4000元/㎡。
与周边次新小区相比，两盘均存在一定的价格倒挂，根据链家网数据，去年10月份，象屿路劲·都匯云境旁边的路劲悦茂府1套建面约84㎡的2房成交单价在4.95万/㎡，倒挂率约10%。
去年12月，南山嘉荟领峯二期周边的禹洲老城里1套建面约107㎡的3房，成交单价在4.6万/㎡，倒挂率12%。
开发商PK：区域深耕型房企 口碑都有所下滑
象屿路劲·都匯云境由象屿地产和路劲两家房企合作开发，象屿地产是《财富》世界500强大型国企象屿集团旗下全资子公司，深耕上海20多年间，在上海打造过大宁悦府、公园悦府、虹桥悦府、滨江悦府等项目。
路劲地产是香港上市公司，在嘉定区已深耕10余年，先后开发了路劲茂悦府、路劲兰郡、上隽嘉苑、上海庄园、上海院子、上海派等项目。
南山嘉荟领峯由南山地产开发，南山地产也算的上一家深耕嘉定的房企，已先后在嘉定开发过南山雨果、南山虹桥领峯、虹桥天玺领峯、璀璨领峯。
值得注意的是，虽然路劲地产和南山地产都深耕嘉定多年，但是近年来，交付口碑都有所下滑。
2022年5月2日，上海市委领导信箱公布的回复选登显示，路劲悦茂府出现被业主投诉“不交物业费不给钥匙”、“房屋质量”等问题 。
去年11月，有网友反映其购买的南山虹桥领峯存在严重质量问题，包括虚假宣传、货不对板、外立面鼓包、墙体裂缝、地库漏水、公区减配、粗制滥造等。
配套和交通PK：配套各有千秋
从周边配套来看，象屿路劲·都匯云境位于地铁11号线嘉定西站约700米，地铁站马路对面便是嘉定客运中心。
北侧是已经交房的路劲茂悦府，再往北走500米左右有菊园新区社区服务中心，东侧400米左右是上海嘉华医院，具有二级医院规模。
另外，项目距离中科院上海实验学校约600米，步行可达，中科院上海实验学校是一所九年一贯制公办学校，有资料显示，2022年，中科院上海实验学校700分以上的考生达到了30人，最高分都是727分，其中720分以上的有6人，赶超了部分私立初中。
商业配套算是弱项，虽然地铁站周边有悠活城生活广场，但只是基础的配套，仅可满足日常生活所需，能级高一点的需要前往嘉定新城的万达广场、嘉定北的日月光中心。
再看南山嘉荟领峯项目，项目位于棋盘路与新城路交汇处，周边2公里左右有不少优质的教育资源，比如嘉定区嘉一实验初级中学（暂名，菊园新区71-05地块在建），嘉定区第一中学、嘉定区普通小学、嘉定实验小学、迎园中学。（具体学区划分以政府实际划分为准）
但在公共交通配套方面，南山嘉荟领峯却有所不足，距离地铁11号线嘉定北约3公里，需要公交接驳，不过项目1.1公里左右有在建中的嘉闵线新城路站，嘉闵线为市域铁路，8站可达到上海虹桥站。
此外，小凤凰注意到虽然项目自带1.84万方的商业，且又位于菊园的成熟生活区，但高品质商业配套仍有待完善。由于棋盘路两侧几乎没有大小商业，需要驱车前往1公里以外的信业购物中心、日月光中心、百联嘉定购物中心。
结语：
虽然两个楼盘都是属于菊园新区，但是购买楼盘的客群并不一样。从早期认购情况来看，南山嘉荟领峯认购客户以嘉定本地人为主，这帮人几乎不依赖地铁通勤，有没有地铁大家真的不在乎。当然因为没有地铁，南山嘉荟领峯也几乎辐射不到依赖地铁通勤的外区客群。
象屿路劲·都匯云境目前暂未入市，但参考其旁边路劲悦茂府的认购情况，可发现其客户群体与南山嘉荟领峯截然不同，认购客户中嘉定本地人屈指可数，基本都是外区客户，依赖地铁通勤。
目前，南山嘉荟领峯已于1批次过会，二期即将开启认购；而象屿路劲·都匯云境也预计于2批次过会，虽然不属于同一批次，入市时间不同，但是不妨碍两盘让购房者纠结。
在市场竞争逐渐加大的情况下，是南山嘉荟领峯延续前期热销态势，还是象屿路劲·都匯云境后来者居上、热度更甚，我们且拭目以待。
