编者按：

为全面还原2023春季楼市画面，凤凰网房产环沪启动《开春探市》第二季，以媒体视角实探上海及环沪开春楼市走向，现场走访和观察各大售楼处营销实况，为购房者提供置业参考和沉浸式看房体验。

凤凰网房产上海讯 随着供应的加码和置业需求被不断消耗，有种说法是上海现在进入买方市场，是刚需改善人群买房好时机，但凤凰网房产实地踩盘却有不同的感受。

(资料图片)

2023年上海第一批次新盘，虽然供应盘数不多，但浦东却独占6席近2500套房源待入市，待推新盘个个备受期待。

2月中旬，小凤凰走访浦东三大热门新盘瑞仕半岛璟庭、金鼎阅府和浦开云璟，有的售楼处闭门谢客，不验资无法看房，有的楼盘甚至售楼处、沙盘、样板间“三无”，全靠销售给的PPT凭空想象，买房堪比“开盲盒”。

瑞仕半岛璟庭：傲慢的底气从何而来？

小凤凰第一站来到位于浦东高行的瑞仕半岛璟庭，因为没有事先预约，小凤凰看房首站就吃到了“闭门羹”：门口三位保安严阵以待，阻止购房者进入售楼处。

保安表示：“我们领导昨天晚上开会研究了，看房人太多需要‘限流’”。而小凤凰前一天咨询该盘销售人员时，其并未告知需要预约才能进。随后小凤凰询问能否当场预约进入，销售表示“当天约满，只能约之后几天的时间”。

小凤凰在寒风中等待许久未看到置业顾问露面，也无法进入售楼处，遂放弃，期间遇到2-3组客户也同样被拒之门外。

（瑞仕半岛璟庭/凤凰网房产上海站实拍）

瑞仕半岛璟庭位于6号线东靖路站2号口约500米，由上海3家本土企业上海城建、东岸投资、高行投资共同控股。项目随2023年一批次过会，372套房源，均价70300元/㎡。

因为背靠森兰，临近地铁，虽无学区期待，好在瑞仕半岛璟庭的价格尚算合理，因此吸引不少买家关注。

不过，由于近期开发商一系列的操作，让一些客户打了退堂鼓。因为除了售楼处直接劝退外，瑞仕半岛璟庭还被质疑“卡首付”。

有购房者向凤凰网房产爆料，瑞仕半岛璟庭有销售直接说“首付最好5成以上”；也有人在社交媒体分享了项目方的“劝退手段”：不直接说首付要求，只是提前银行预审，银行“假模假样算半天后，告知最多只能贷5成”。

以上信息真实性有待考证，但小凤凰却也真实体验过销售的高冷姿态，询问项目信息久无回应，直接甩过来一条信息登记要求，需填写首付比例，至少270万的存款证明（据说前几天还是250万）。

当前瑞仕半岛璟庭尚未取证已处于风口浪尖，网上关于“卡首付”的投诉屡见不鲜，但愿能引起有关部门的重视，还购房者一个公平公开公正的买房环境。

浦开云璟：位置优秀，期待值较高

小凤凰浦东踩盘之行，唯有幸进入了浦开云璟售楼处内部。项目当前尚未取证，销售人员为小凤凰介绍了项目大气的沙盘和未来规划，并表示“样板间要提交验资资料才可以看”。

（浦开云璟售楼处/凤凰网房产上海站实拍）

（浦开云璟沙盘/凤凰网房产上海站实拍）

对于网上关于浦开云璟得房率的吐槽，置业顾问倒是坦诚表示，“我们得房率确实不高，只有65%左右，如果你在意这个，那我们不适合你，但是我们的位置是它们比不了的”。

（浦开云璟约90㎡两房样板间，图源网络）

根据公示，浦开云璟首开06地块4栋17-18层高层公寓，户型为建面约90-140㎡3-4房，房源数合计318套，备案均价89500元/㎡。

浦东三大热盘之中，浦开云璟地理位置确实优秀，也是一批次中颇为热门的新盘。项目位于张家浜楔形绿地规划范围内，周边是全新的界面和大片在建工地。项目拥有双轨交配套，轨交14号线浦东足球场站约300㎡，轨交21号线在建。

项目距离3公里配套有LaLaport（金桥店），复旦大学附属华山医院东院（三甲）、金粤幼儿园、金桥中心小学、浦东外国语学校等。

总的来看，紧邻中环的浦开云璟，位置上确实是其他两盘无法比拟的，但是对于有自住需求的买家来说，得房率也是非常看重的因素，因此有些买家把目光转向唐镇。

金鼎阅府：全程线上“盲买”

不同于瑞仕半岛璟庭的高冷劝退，金鼎阅府的置业顾问态度倒是友好许多，不过审核、认购全程线上操作，样板间、沙盘、售楼处三无的就是它。

因为没有售楼处，小凤凰第二站去到了金鼎阅府的工地上，现场有几位客户攀谈，有已经认购了05地块的购房者在看光照、楼栋位置，也有打算认购下一批提前踩点的意向买家。已认购客户表示，是通过加项目销售人员的个人群了解项目信息，认购在慧云荟系统上操作。

（金鼎阅府在建工地/凤凰网房产上海站实拍）

小凤凰加入销售群了解到，已认购客户大多并未看过金鼎阅府的实体样板间，只有销售发的图片可看。踩盘当天，工地上的保安告诉小凤凰“样板间还在建”。

金鼎阅府05地块于2月11日开启认购，主力户型建面约53-223㎡²1-4房，均价7.95万/㎡。目前项目已结束认购，525套房源598组认购，未触发积分，预计3月3日摇号，3月8日开盘。

位于金桥九宫格外围的金鼎阅府，距离12号线申江路地铁站步行约20分钟，这也是其最大硬伤。

凤凰网房产最新了解到，金鼎阅府04地块将于3月1日-5日认购，价格与05地块相同但户型更加友好，约86-154㎡2-4房，热度应该会更高一些。

接下来，凤凰网房产《开春探市》栏目也会去到上海一批次其他新盘，为大家带来更多项目的实地探访，敬请关注。