(本文转载自公众号地产小王子,作者程立,凤凰网房产已获授权)

(资料图片)

小王子·01

艮北地块30多家报名，五块地里三块封顶摇号。周二的土拍，市场回暖已是定论，无需多言。

但对于几块地，我还是要发出部分不同于主流的声音。

先讲结论。

1、艮北两块地竞价到封顶摇号，最终可能利好周边次新二手。

2、崇贤花海地块，来不来天街都一样，谁拿都一样，花园城or吾悦，无所谓，都不影响这个楼盘的优秀。

3、大家是个可以做出溢价的好房企，但板块决定了溢价有限。

4、目前看，2万出头的板块中，东湖排第二，兴耀拿这里，闭着眼睛卖。

下面一一细说。

小王子·02

艮北虽非一级板块，但在钱二隔壁，注定近水楼台先得月，天花板会比一般板块高很多。

这里的楼盘，是可以靠品牌和做出溢价的。

有钱人才会在乎品质和品牌。因此，绿城、滨江纷纷在艮北拿地，建发也参与了这次摇号。

中天和北科建拿地艮北，品牌、产品完全没有问题。但未来二手房很难靠品牌做出超额溢价。

更关键的是，品质上参照之前的几块地，估计也是真石漆外立面。有没有会所不知道，恒温泳池有的概率极低。

且离地铁口距离比之前中海、大家两块地更近，但也要800米起步。加之新规之下的拓展面积，远不及2019年之前的产品。

和艮北目前的几个次新房比，实在有着较为明显的差距。

这样的差距，一二手对比，或许你不觉得很大，毕竟一手便宜嘛。但未来都是二手的时候，你就会感觉到巨大的不同了。

小王子·03

更何况，算上各种成本，艮北买二手，真不见得比一手弱。我们简单精算一下。

艮北目前一手限价为4.44万元/方。对应一套139方左右的房子，总价差不多620万。

现在买入，按二套房计算，首付4成，约248万，按揭372万。忽略每个月还本金导致的资金成本增加，只按二套4.9%利率计算，一年利息约为18.23万。

持有三年后交房，利息总成本为55万。首付理财利息、物业费这些，不管一手二手等会产生，因此暂不予考虑。

实际这套一手房到手成本价约为675万。

对比目前艮北二手房，拿云悦湾举例。

若成交价约为5.2万元/方，同样四房双卫面积只要132方左右，总价约为686万。无双税，税费成本则与一手房基本持平。

我们会员内部中介费仅1%，因此，购买成本增加中介费一项6.86万，总购房成本为693万元。

针对会员，我们提供金融解决方案，全款购房后抵押，将借贷资金用于实际经营。700万的房子，最终沉淀首付资金至多不超过150万元。或许只沉淀100万也有可能做到。

抵押金额为543万。随借随还，10年不还本续贷，利率约3.4%，一年利息约18.5万元。同样三年总利息为55.5万元，与购买一手房按揭372万产生的纯利息，基本持平。

但买二手可以直接自住。期房则需要等待。

为了方便衡量利弊，我们假设买来二手房用于出租，132方4房2卫可以到手的房租约为10万元/年。

抵消抵押贷款利息后，实际每年利息为18.5-10=8.5万元。三年累计利息为25.5万元。

三年后此二手房持有实际成本为693 25.5=718.5万元。同样三年后，两者持有成本仅相差718.5-675=43.5万元。

如果对应在一手房139方的面积上，实际上差价仅3100元/方。

对比云悦湾石材铝板外立面，下沉式会所带恒温泳池和地铁口这些配置，未来新盘和云悦湾之间的差距恐怕还不止这3100元/方。

别忘记，买新房，你一次要拿出248万，而通过我们买二手，你最多拿出约150万。买到的房子还品质更高，离地铁更近。

聪明的人，肯定会选未来流通性更好，品质更高，交通更便利的二手。

所以我说，艮北土拍的热度，其实利好板块地铁口品质更好的次新二手房。

小王子·04

崇贤花海项目，很多人说没等来天街，失落了。

我对此持否定态度。

对于一个刚需板块来讲，综合体的定位不是那么重要。

崇贤真正的价值在于绕城之内最低价。

可以说，2万的板块，崇贤排第一！

离城市核心距离足够近，地铁的落地，有一定的产业配套和商业配套，交通便利，这些才是刚需板块的标配。

不要说天街了，就是来个万象城和恒隆广场，对这里房价的增幅也是有限的。

因为再贵，购房者就往上游板块升级去了。谁会为了一个综合体在刚需板块砸钱改善呢？

小王子·05

同样，丁桥再怎么往改善方向进化，最多也就是刚改的命。

地理位置决定了一个板块的天花板。

除非你像未科一样，由省、市级全力倾注力量扶持产业发展，才有可能走出特立独行的行情来。

因此，同崇贤一样，偏刚需的板块，靠品牌和品质很难做出更多的溢价。

大家会让板块内的地域性客户买到一个有品质的好房子，但二手房价的想象空间比较有限。

身处临平山北的东湖板块就是很好的正面教材。

定位刚需，配套丰富，热度明显高于临平山南。

为什么呀？因为价差啊，因为便宜啊。

2.2万对比2.8万，仅30%的差价，等于打个七折。配套足够丰富，地铁还更方便，临平的刚需不选这里选哪里？

何况地铁9号线，基本上把从临平新城到乔司翁梅，再到九堡、艮北和钱二、钱江新城在内沿线全部的纯刚需，都送来了这里置业。

兴耀作为杭州本土开发商，基本功扎实，起点高。只要中规中矩的打磨好一个刚需产品，好卖的很。