房企境内融资市场破冰后，海外市场终于迎来春风吹拂。

据中指研究院检测，2023年1月房地产企业非银融资总额为508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27.0%。

克而瑞数据则显示，1月份房企债券发行了319.86亿元，环比减少11.9%，同比减少32%。其中房企境外发债约47亿元，自去年下半年以来出现“破冰”。而境外发债主体不仅有金茂、越秀等央企国企，万达商业这样的民营房企也成功发行了美元债。

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在政策的持续鼓励和市场信心的逐渐恢复下，房企发债主体也从此前的国央企、少数优质民营房企进一步扩容至中骏、雅居乐等中型民企。

事实上，自去年四季度以来，央行等多部门频繁释放房地产行业融资利好政策，从信贷、债券、股权等方面为房企融资提供全力支持，多家房企陆续获得银行大额授信。据中指研究院监测，去年11月“金融16条”以来，银行给予房企的授信额度已超5.5万亿元，短期住房开发贷规模有望延续修复态势。

海外债断发5个月后破冰

在海外债连续5个月断发后，今年1月越秀、金茂率先在澳门金交所成功发行债券，万达商业发行了4亿美元的优先票据。而去年仅在上半年有卓越、新城等少数几家民营房企成功发行过美元债券。

中指研究院数据显示，1月房企境内债权融资393.8亿元，环比减少50.6%，同比减少19.5%；境外债权融资50.39亿元，环比增加91.5%；资产证券化融资为95.2亿元，环比增加17.9%。

2月7日，中指研究院企业研究总监刘水通过微信向《每日经济新闻》记者指出，受行境外债券频繁违约影响，房企海外债发行严重受挫，投资人信心短期内难以修复。而头部央国企凭借良好的信用安全度再次打通海外融资渠道，为行业恢复发行境外债券打造了基础，未来可能有更多信用良好的房企重获投资人认可，回归海外债发行。

境外融资市场的转向开始于去年年底多家房企获得内保外贷业务。2022年11月21日，央行和银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。会议提出，要通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资，商业银行境外分支行要加大对优质房企内保外贷业务的支持力度，加快项目落地。

所谓，“内保外贷”，是指境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放的相应贷款。“内保外贷”的概念起源于企业的融资业务实践，主要用于解决境内企业的境外关联公司的融资担保问题。

去年底以来，已经有龙湖、碧桂园、越秀等房企相继获得“内保外贷”业务支持获得融资。虽然“内保外贷”并不具有可持续性且仅针对优质房企，但这是境外融资市场被重视的标志。

“此前因大量海外债出现违约，投资人信心受挫，且市场环境走低造成海外渠道融资难的情况。”同策研究院资深分析师肖云祥2月7日通过微信告诉记者，通过“内保外贷”的方式，实际上是为境内房企做信用背书，以此修复境内房企在海外市场的信用评估，有利于房企通过海外市场获得融资。随着国内政策环境的变化，投资者信心得到重塑，加之一些优质企业及信用度较高的企业再次突破障碍获得海外融资，这在一定程度上都起到了很好的借鉴作用。

房企融资局面谨慎向好

房地产境内外融资市场都在持续转暖，但放至整个融资面上看，冰封期虽已过，解冻期还未结束。

据中指研究院检测，2023年1月房地产企业非银融资总额为508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27.0%。行业平均利率为4.32%，同比上升0.41个百分点，环比上升0.23个百分点。房地产行业信用债融资297.2亿元，同比基本持平，环比下降27.6。

刘水指出，受春节假期影响，1月份房企融资规模同环比均为下降，但降幅较2021年同期已有所收窄，表明在经历了一年的动态调整及年末的政策刺激后，行业融资进入了相对稳定阶段。

同时，在政策持续鼓励下，信用债发行主体出现明显多样化。除央国企及已经发行过增信债券的民企外，中骏、雅居乐等中型民企也新加入到发行行列，出险房企也有成功发行，且均获得中债增的不可撤销连带责任担保。“第二支箭”政策不仅快速落地，而且惠及面在快速扩大，只要为合理融资需求，安全、出险房企均有机会获得支持。

从典型房企债券发行来看，本月华润融资额度最高，合计35亿元，平均融资利率2.17%。具体来看，典型房企中首开、首创的信用债利率较高，均为5.4%；招商蛇口最低，为2.16%；海外债中万达利率最高，为11%。

值得注意的是，2023年一季度将迎来今年首个偿债高峰，其中信用债中有近400亿元、海外债中有近700亿元为出险企业的到期债务，占一季度到期债务的四成。

中指研究院认为，从2022年情况来看，到期海外债以展期为主，但一季度到期的部分债券已经历一次展期，当前面临二次展期风险，有较高的偿还压力。

肖云祥补充指出，海外融资市场曾经是国内房企融资的重要渠道，但是随着市场环境变化会有较低点有复苏，但是在经过前两年风险的“洗礼”后，未来海外投资者投资意愿会显得谨慎，投资面也会重点考虑优质房企、优质资产上。