“现在是线上预约不到，线下又要排队等消息。”黄瑶（化名）向凤凰网房产“吐槽”着，自己怎么也没想到，有朝一日还贷竟然比借贷更难。

据了解，春节假期过后，购房者们开始扎堆预约申请还贷，引发又一轮“提前还贷潮”。然而，在申请提前还贷过程中，线上预约额度一经开放便迅速约满，如今大部分银行更是已经关闭移动端通道。

线下网点方面，也出现“大排长龙”现象，且当前扣款等待周期在2-3个月不等，甚至会长达半年之久，这让不少购房者抱怨连连。

(资料图片仅供参考)

居民提前还贷行为，往往是折射出楼市发展、经济运行的新信号。尤为市场关注的是，此轮还贷热潮为何突现？当前广州地区个各大商业银行提前还贷预约周期多久？提前还贷为何“发难”？以及，居民应该如何理性看待“提前还贷”行为？

热潮：提前还贷预约周期2-3个月

据凤凰网房产了解，当前广州地区各大银行提前还贷预约时长在2至3个月不等。其中，汇丰银行提前还贷预约时间约25个工作日后，平安银行、渣打银行和兴业银行均需排队1个月以上，交通银行、建设银行和农业银行的等待周期则需要1至2个月左右，工商银行与广发银行则排队3个月以上。

其中，建行工作人员表示，购房者“供楼”满1年才能申请提前还贷，并且需要线下窗口排队预约。“来现场排队也只是申请而已，不是马上就能还的，现在排期还款大约要排到5月份后了。”

针对银行提前还贷额度设置举动，IPG中国首席经济学家柏文喜在接受媒体采访时指出，“提前还贷”实际上并不需要额度。“所谓的额度，只不过是银行内部为减少提前还贷对自身造成利息收入损失而进行内部控制措施。”

争议：提前还款是否需要缴纳补偿金？

事实上，居民提前还贷热潮早已贯穿2022年。彼时居民热议的焦点还在于，银行是否会收取提前还款补偿金？这一行为是否合理？

据悉，为应对提前还贷潮，2022年8月1日，交通银行官网发布公告称，将调整个人按揭类贷款等提前还款补偿金收费标准，具体以贷款合同约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。各地分行有补偿金优惠减免权限。这一新标准自2022年11月1日起施行。

此前，该行每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，第二次开始收取部分提前还款补偿金，为当次还款本金金额的1%；在全部提前还款方面，该行仅对部分期限收取补偿金。

关于“提前还贷是否需要承担违约金”事项，柏文喜认为，“提前还贷时，各家银行是否有补偿金，则要看贷款合同的相关约定以及各家银行的内部规定。提前还贷收取违约金在法律上并无禁止，如果双方协商一致就是合理的。”

柏文喜还表示，对提前还款的违约金问题的探讨，并不能简单从贷款合约层面来进行判断。在制度体系所固化的并不对等的银行与客户关系中，银行强行收取或者依照贷款合同约定收取提前还款违约金的合理性都是值得商榷的。

更重要的是，就不断推进的银行业市场化进程而言，依靠业务创新和服务创新来提升市场竞争能力，依靠提升对于客户的亲和力，从为客户着想和为客户提供增值服务方面来致力于提升客户粘性和自身的市场影响力，“交通银行放弃提前还贷的违约金看起来才是更符合这一大方向的。”

观点：应结合自身实际制定还款策略

为何再现提前还贷潮？从居民角度来看，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向凤凰网房产表示，“当前房贷利率变高，理财收益走低，自然会发生从‘尽量多申请房贷’到‘争着提前还贷’的逆转。”

他认为，近期居民理财收益一度大幅度下滑，甚至出现破净的情形，更是引发了大规模赎回行为。“回到存款账户上的钱怎么处置？老百姓是聪明的，提前还贷是最好的选择，等于变相理财。”

加之近期房贷利率动态调整，对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显。“这时，要么还贷款，要么还款后卖房，再买房，腾挪为低利率房贷。”李宇嘉说道。

然而，从银行角度来看，似乎并不乐见“居民提前还贷热潮”。对此，易居克而瑞部门副总经理缪萌在接受媒体采访时谈到，从银行利益增收层面出发，房贷会带来利息收入，且考虑按揭贷款新旧承接难度，银行更加重视个人按揭等优质贷款，以此规避坏账风险。

除了利益导向外，《证券时报》评论认为，更重要的是，如果短期内兑现大量提前还贷业务，可能会影响银行资产质量的稳定性，从而增加运行风险，波及整个银行业甚至金融业安全，金融风险因具有传染性最终可能会转嫁到个人、企业等微观主体身上，同样得不偿失。

那么，在了解“提前还贷潮”背后成因及多方博弈外，居民如何理性应对这一现象？

河南泽槿律师事务所主任付建在接受媒体采访时认为，购房者需要仔细考违约金、银行规则等因素，结合自身的实际情况，制订还款策略，避免自己遭受损失。现购房者认为购房时房贷利率相对较高，如果其目前无其他投资理财项目且有闲置资金，可以考虑提前还贷。

独立国际策略研究员陈佳则进一步提醒道，“提前还款”意味着短期家庭账户上流出大量现金流，家庭必须做好投资消费、养老医护、子女教育等各方面的综合平衡，在最大化房产即期价值的同时兼顾好生活质量。

“对于那些因宏观政策边际变化而有意提前还款的家庭，一定要做好充分调研。宏观市场任何趋势性判定本身都是有风险的。尽管提前还款之后的利率变化并不直接影响交易本身的价值，但有可能会影响房产即期价值和机会成本，需要警惕这一风险。”