购房者、出售者对北京二手房的价格预期已经趋于理性。
(资料图)
“目前周边二手房的租赁价格高了,但是房源的出售价格和之前差不多。门店的主力楼盘两居室出租价格在每月5500元左右,符合‘满五唯一’政策的两居室户型出售价格每套挂牌价格在450元至470万元,维持疫情前的价格水平。”
在北京链家地产大兴区一家区域门店的店长杨磊看来,市场正在逐步回暖,他所在的公司刚刚结束了从2023年1月18日到27日的一个超长春节假期,而在放假期间,值班同事一直还能收到想约节后看房的信息。
2023年1月,随着疫情影响减弱,业主、客户积压的房产买卖需求逐渐释放,二手房市场交易活跃度明显上升。根据北京市住建委官网数据显示,1月全市二手房网签8308套,环比上月下降5.3%。抛开春节假期网签暂停的因素,1月1日至1月15日,北京二手房网签5152套,环比此前一月同比上涨51.6%。
不过,在部分区域,市场的筑底回暖尚需要一个缓慢的修复过程。
“这两年很多区域的交易活跃度还是受到了影响。去年有一个体量小的小区基本没有成交,一直有业主挂盘的但是没成交。隔壁另外一个挂牌量不高的小区情况也差不多,最近一次出售交易还是在去年9月份,卖了一套7层的两居室房源,价格在456万元,基本跟两三年前的挂牌价差不多。”杨磊告诉记者,这几年他主要负责的项目涉及大兴、房山两个北京远郊区域。
“北京房山区的(二手房)价格一直没起来,前年和去年城区里一部分学区房价格受政策影响降了,对房山的价格也有影响,有些大面积、总价高、业主着急出手的项目,还出现过单套挂牌价下调上百万元的极端情况。”
“相对而言,大兴的二手房房价一直挺平稳的。”杨磊表示,从节后的咨询情况来看,今年大兴区的二手房市场预计会转好,“有一些潜在业主都在关注这两月的市场情况,回头要是交易热度起来就让我们去通知他们。”
在北京另外一个租住人口密集、二手房市场交易较为活跃的北苑区域,中介门店经纪人感受到了更明显的市场回暖信号。
“今年1月份整体二手房的成交量和成交价格,环比之前的月份有明显的上升。特别是我们主力楼盘1月份的成交量变化明显。我们门店对应的责任小区比较特殊,因为是个流量盘,1月份的成交了高达11套,租赁市场也是非常不错,整个的客户量,而且客户的质量都很高。”麦田房产北苑大区润泽西区店长姜德常表示。
因疫情积压的购房需求开始释放,市场升温势头已经出现。与一线中介机构经纪人的感受对应,一些机构的数据也印证了这一趋势。
麦田房产数据显示,2023年1月前两周北京市场的二手房带看量环比之前两周环比上涨55.7%,和去年春节前同一时间段相比,上涨14.9%。随着成交加速,二手房挂牌房源量也开始下降,1月第二周(1月9日至1月15日)北京麦田在售房源总量环比此前一周下降0.1%。
购房者、出售者心理预期都在发生变化
“现在客户不管是买房还是租房,已经出现了一个比较明确的心理活动,不是说随便出来看看,他们目标性比较准确,看到的价格如果感觉比较合适,就可以随时去定,现在就是这样的一个情况。”
在麦田房产北苑大区润泽西区店长姜德常看来,无论是购房者、是挂牌业主,在心理预期上已经发生了一些变化。一方面带看量呈现上市趋势,看房的客户正在集中看房、快速决策;与此同时,由于挂牌房源比较充足,挂牌业主的心态也比较平稳,对于是否能签约表现的也很冷静,在价格上没有太大的波动。
“价格一下子上涨5%以上或者10%,大家都知道可能性不大。”买卖双方已经有了基本共识,就是2、3月份市场会准备转好,但是并不会出暴涨暴跌的情况,包括经纪人也会认同的这种判断。
1月北京二手房市场的热度和12月相比,客户入市意愿明显加强。“随着带看量的上升,已经有少部分房东出现惜售苗头,当前市场优质房源的去化速度明显变快。2、3月份,随着成交进一步升温,二手房议价空间可能将进一步减小,建议刚需和改善客户尽快入市。”
市场有望迎来“租售两旺”
数据来源:北京市住建委官网、麦田房产
“随着疫情影响的消退,今年租赁市场有望在春节假期后迎来租赁‘小阳春’。” 58安居客研究院院长张波表示,春节期间一二线城市低价位租赁需求热度上升,在一定程度上提前反应了市场趋势。在返乡过节人群回流及三四线城市人口外出务工的带动下,部分热点一二线城市租赁市场或将迎来供需两旺的春季行情。
58安居客研究院的数据显示,通过春节期间市场需求热度反馈来看,一二线城市低价位租赁需求上升显著。一线城市中,北京1000元至2000元/月每套的需求占比较去年春节期间上升2%,一室户型的需求占比较同期上升1.9%。同时,北京租房需求主要集中于朝阳区和通州区,占比分别达到23.3%、12.5%。
“我负责的责任盘1月买卖成交3单,租赁交易更活跃,1月份成交10单,在广渠门大区成交活跃度排名第1,相对2021年和2022年的1月份同期的租赁交易量翻了5倍。”
对此,北京麦田广渠门大区富力城西区区域经理闫中文感触颇深,在他看来,北京的二手房市场预计会在2月份中下旬出现一个成交高峰,一方面春节假期客户陆续回京,另一方面疫情影响的一些观望客户会出手。“具体来看,刚需客户和置换客户比较多,之前受疫情影响的一些观望客户看房的也比较多,出价更果断。之前对市场逾期有一些犹豫的潜在客户、或者加不上价格的客户,现在也能加价。”
关于市场的中远期判断,杨磊认为政策面对未来行业的影响会更为深远。“希望国家在政策上能因城施策、精准施策,提振市场信心。对于购买第二套住房的家庭,要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。”
(应受访者要求,杨磊为化名)