市场空置率明显上涨 城市更新丰富商业消费场景

【资料图】

写字楼租赁需求持续下滑 市场情绪恢复尚需时日

全年市场需求波动下挫 制造业或将推动市场复苏

零售物业市场

2022年重庆零售物业市场新增供应约28万平方米，由于远东百货大都会店和大洋百货的闭店，全市优质零售物业总存量合计约773万平方米（含百货）。年内，受疫情反复和夏季极端高温等综合因素影响，到店消费恢复受阻，需求端持续低迷，全市整体空置率同比上涨4.4个百分点至19.9%。租金方面，重庆零售市场整体首层平均租金同比下降0.3%至人民币375.3元每平方米每月。

龙湖深耕重庆零售市场 不断深化在渝商业布局 2022年市场上共计有3个购物中心开业。年内时代天街E馆和高新天街的开业，不仅是龙湖商业版图的拓展，也是其在根植于重庆商业市场原有发展基础上开始在新区域的布局扩容。作为重庆本土龙头企业，目前龙湖在渝商业运营总面积已超百万平方米，且在营天街系商业项目已达9座，在激发消费活力的同时，也将龙湖与重庆城市发展深度连结。此外，T CITY桃源天地的入市，也为空港片区商业注入新鲜活力。

国际消费中心城市培育建设加快 进一步挖掘城市消费力 尽管与2021年相比，重庆零售市场新增门店有所减少，2022年市场仍然见证了多个知名品牌首进重庆。资源聚集能力的逐步提高，也为重庆打造国际消费中心城市增添动力。零售品牌方面，STENDERS进驻时代天街，THANN落户国金中心，SALOMON和YI入驻万象城。餐饮品牌方面，小大董落户来福士购物中心，蔡澜港式点心入驻星光68广场A馆，甜点品牌Mvuke Tokyo进驻万象城。此外，来自长沙的人气茶饮品牌茶颜悦色也接连开出多家门店，进一步挖掘城市消费潜力。

城市更新丰富商业消费场景 不同于标准化商业项目固有的建筑形态和较高的品牌重合度，城市更新以其多元化消费场景及鲜明的标签成为重庆零售市场独特的风景线。戴家巷注重保留老城墙、吊脚楼、黄葛古树等城市元素，结合独特的崖璧步道与临江的开阔景观，既能突显重庆特色，也使城市记忆得以保留。品牌方面，不仅吸引了本地特色老火锅进驻，还引入了年轻客群喜爱的文创咖啡店、猫咖馆等。片区商业活力的增强，不仅使戴家巷成为外地游客钟爱的文旅景点，也使其成为本地客群时常光顾的商业项目。紫薇路在做城市微更新时，考虑更多的则是商户与当地居民生活的有机融合度，其中与居民一日三餐紧密结合的菜市场被保留，增加了紫薇路的烟火气。紫薇路不仅吸引了画廊、花艺、古玩、美发店、书店等进驻，独具异域风情的特色餐饮街也成为了紫薇路上的一大亮点，促使客流不断聚集。

核心商圈将迎重磅项目 有望引领商圈提档升级 作为重庆首个以文化主题购物公园为定位的项目，位于解放碑商圈的新华时尚城携手华润万象生活，未来将打造成集时尚购物、文化体验于一体的消费场景，进一步激活解放碑商圈势能，吸引高质量目标客群集聚。此外，由香港置地和华润置地联手打造的中環万象城年内举行启动仪式，根据公开信息，项目将定位重奢商业，未来将引入众多高端奢侈品牌，丰富消费者购物选择的同时，也将极大丰富观音桥商圈品牌矩阵。第一太平戴维斯华西区商业及零售服务部董事林静表示：“除重庆100携手全球知名百货品牌老佛爷百货有望于来年开业外，未来随着位于核心商圈的时尚文化城和中環万象城等高品质项目相继入市，有望丰富重庆零售市场的高端零售品牌种类，将进一步加速核心商圈提质升级。”

展望未来三年，预计有超过100万平方米的新增供应进入重庆零售物业市场。庞大的市场供应量或将给重庆零售市场带来不小压力，短期内市场整体空置率或难以迅速回落。除此之外，进入后疫情时代，尤其是线上消费占比迅速增长的当下，个性化消费场景的打造与多元化消费需求的满足，或将成为实体零售客流恢复的关键。

甲级写字楼市场

2022年，重庆甲级写字楼市场迎来位于解放碑的重庆来福士广场C座与位于新牌坊的国信金融中心两个新增项目，共带来可租赁面积约为7.5万平方米，目前全市甲级写字楼存量为255万平方米。租金方面，需求的乏力也促使业主方调整租金水平以维持市场竞争力，甲级写字楼市场平均租金同比下跌1.7%至人民币83.7元每平方米每月。

需求端严重受挫 上半年，部分热门行业受系统性风险影响持续收缩，导致个别区域子市场受影响较为严重，出现了一段时间的租赁空窗期。而在下半年，在疫情多发与极端高温天气的影响下，重庆租赁市场占主导地位的本地中小租户受影响较大，外来企业需求也持续受到抑制，市场新增租赁需求持续下降，录得全市净吸纳量约-0.1万平方米，空置率同比上升1.5个百分点至28.4%。

重庆传统优势行业表现稳健 在需求端提振乏力的背景下，部分重庆传统优势行业表现稳健，成为2022全年维持市场基本稳定的压舱石。消费金融类企业租赁需求持续上升，助推金融业成为本年度租赁需求最为活跃的行业，其新增租赁面积占比上升至20%。重庆消费金融行业近年来发展迅猛，重庆地区小贷实收资本和贷款余额均创下历史新高。从2015年到2022年上半年，实收资本7年增长近一倍，贷款余额也在2022年上半年达到2581亿元，两项指标均为全国第一。受益于重庆对消费金融的大力支持与良好的征信环境，消费金融企业规范性和风险防控能力相对较高，诸多知名企业旗下消费金融板块落户重庆，推动行业持续良性发展。作为重庆经济的传统支柱，汽车与电子两大板块也在国家大力发展新能源与半导体产业的背景下持续释放租赁需求。在重庆产业链招商模式的推动下，年内多家新能源与半导体相关的知名企业落户重庆，推动“硬科技”行业在办公市场中的重要性不断上升。

展望未来，在需求端，随着国家在中央经济工作会议精神中明确指出要大力发展数字经济，支持互联网平台企业发展，以互联网企业为代表的信息技术行业租赁需求或将在明年有所恢复。而在供应端，部分总部楼宇与国资平台公司项目或将在明年陆续入场，核心商务区市场竞争或将因此加剧。第一太平戴维斯华西区代理部（商业楼宇/商业及零售服务/产业及物流地产）负责人、高级董事戴晖表示：“重庆办公租赁市场在2022年遭遇了严峻的挑战，整体市场需求恢复仍需时日，但以消费金融与新能源汽车为代表的重庆优势行业发展前景良好，或将成为来年重庆租赁市场的重要增量来源。”

仓储物流市场

2022年，重庆高标仓市场新增供应相对有所放缓，目前全市高标仓存量约为500余万平方米。由于下半年疫情持续多点扩散，叠加极端高温气象灾害的冲击，在全国外贸需求下滑的背景下，重庆仓储需求恢复速度在下半年有所放缓，全市高标仓市场空置率同比下降至约27%。租金方面，由于市场需求提振乏力，业主方普遍选择调整租金水平以维持市场竞争力，全市高标仓市场平均租金同比下跌至人民币约21元每平方米每月。下半年较为严重的疫情也加剧本地租户仓储租赁需求的波动下挫。在区域子市场中，由于食品医药等民生消费品需求持续上涨，以城配需求为主的西部物流园子市场表现较为稳健；而部分快递物流企业持续将在外租赁面积转入自建项目中，使得该类租赁需求较为集中的子市场空置率较 2021年明显上升。

展望未来，疫情政策放宽，国际间经贸交流限制逐步减少，或将有助于外贸需求恢复，推动仓储需求上升。第一太平戴维斯华西区产业及物流地产部助理董事陈纹卿表示：“新能源汽车行业在疫情之下表现亮眼，以新能源汽车为代表的重庆制造业上下游产业链也有望不断释放租赁需求，或将成为推动市场需求在来年复苏的重要力量。”

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