中国基金报记者 南深

2022年12月31日，多家主流第三方机构均公布了百强或前两百强房企的销售数据，榜单与2021年相比变化较大，尤其头部房企座次重排。根据克尔瑞的数据，千亿房企仍有20家，但比前一年减少一半。

多年行业一哥碧桂园依然以4643亿元的合同销售额名列第一，但金额同比减少近3000亿。此前的“老五”保利发展销售同样下滑，但幅度较小，因而得以力压行业标杆万科，升至第二，且与碧桂园的差距缩小至不足百亿，“进三争一”似乎只是时间问题。2021年前五之列的恒大、融创则已经难觅踪影。

(资料图)

业内人士指，目前正处于需求端预期出台政策阶段，其力度及效果将是影响2023年销售、投资增速表现的最大变量。在2023年第一季度或者一二季度交接时，有望见到第三波大政策的加持。而本轮的产能出清方向明确，大部分出险房企最终的结局仍是缩表或退出市场。

坐二望一！保利超万科直逼碧桂园

2022年，中国房地产市场持续承压，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，企业各季度的销售相较往年均表现低迷。

克而瑞数据显示，行业TOP100房企全年累计业绩规模同比降低41.6%，多数规模房企深陷负增长困局。具体来看，2022年有近9成百强房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家，另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。

伴随整个行业的调整，百强房企座次重排，尤其千亿房企数量和具体排名变化最大。

据克而瑞数据，2022年房企销售额在千亿以上规模的剩下20家。其中排名第20位的远洋集团销售金额刚刚跨过千亿门槛。而2020年巅峰时期，行业内千亿房企数量为43家。2021年数据与2020年持平。也就是说，2022年一年，千亿房企数量降了一半不止，几乎回到了2017年的水平。

曾经的行业前五“碧万恒融保”，如今已“换了人间”。

碧桂园以4643亿元的合同销售额勉强守住了第一，但与2021年的7588亿相比，直接少了近3000亿，下降比例近四成。万科也下降2000亿元，从6200亿来到4200亿元，排名被原来的老五保利发展反超。保利2021年合同销售额5385亿元，2022年是4573亿元，也下滑了约800亿元。但“剩者为王”时代，保利反而成为第二，甚至与“一哥”碧桂园的差距已不到百亿。

华润、招商、中海等央企地产位次也均显著前移，而此前前五的融创直接掉出了前十，恒大则已难觅踪影，原先的十强选手绿地、世茂同样不知所踪。曾经20名之外的建发房产则一举冲进前十，华发股份、越秀地产等房企也同样从30名开外冲进前20位。

保利华润招商新增货值居前三

除了现有销售，从未来的销售潜力即土储情况来看，变化同样巨大。

跟据中指院数据，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，拿地总额同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。头部企业投资呈现向核心城市聚焦、强化城市和区域深耕。2022年，销售额前20企业平均拿地城市数量由上年的33.3个城市下降至9.8个城市，一、二线城市新增土储面积占比较上年分别提升15.5、9.1个百分点至21.5%、58.4%。

从新增货值来看，保利发展、华润置地和招商蛇口占据榜单前三位。2022年，保利发展以累计新增货值2240亿元占据榜单第一；华润置地和招商蛇口紧随其后，累计新增货值规模分别为2219亿元和1584亿元。越秀地产、建发股份、滨江集团等去年表现强势的房企，新增货值也均超千亿。

万科的新增货值竟只有589亿元，排名行业第17位，与其第三的销售规模极不相称。而行业“一哥”碧桂园的反差更大，2022年更是几乎没有新增货值，在100强榜单都找不到名字。

这也与重点城市的土地招拍挂各类企业表现吻合。

根据中指院数据，22城集中供地地方国资成为拿地主力。2022年，22城集中供地，地方国资拿地金额占比达到42%，超过了央国企的37.4%，民企仅为15.8%、混合所有制企业该比为4.8%。

华发股份、华润置地、中海地产、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企，这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。民营企业中，滨江集团保持杭州区域龙头地位，牢牢占据杭州市拿地金额榜首。

有望见到第三波大政策

对于2023年的房地产市场，业内人士认为政策依然是关键变量。

招商银行研究院零售信贷部的一份最新报告认为，11月地产融资“三支箭”的先后出台标志着政策转向实质性宽松，意味着降杠杆调控融资限制的打开，同时意味着行业供给侧出清基本完成。12月中央经济工作会议中对明年地产政策定调积极，且重点放在了需求提振上。将“支持住房改善”放在了扩大内需的首位，同时提及“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，后续需求端出台强力政策的预期增强。

招行认为，未来房地产政策及基本面沿着以下路径演绎：供给侧出清完成——融资端限制打开——需求端政策预期——销售企稳——投资企稳。而目前正处于需求端预期出台政策阶段，其力度及效果将是影响2023年销售、投资增速表现的最大变量。

当下值得关注的是核心城市限购放松力度增强。武汉、佛山与南京再次放松，其中以佛山全市取消限购力度最强。另外，东莞也已宣布取消限购。

国盛证券分析师金晶、肖依依也表示，继续坚定地看多政策，“我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持”。假设政府在2023年一季度将需求侧政策补齐，则销售有望在二季度企稳，在三四季度小幅复苏，预计复苏将从2023年下半年一直持续到2024年，而到2025年有可能因为人口原因及经济阶段性复苏到位而见顶回落。

另外，其认为，本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。“当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值”。