近期,60余家银行支持100多家房企信贷融资(第一支箭)4万亿。从获得授信额度看,绿城最多为4000亿元,其次是万科、碧桂园均超过3000亿元。非银行融资方面,2022年11月房地产企业非银融资总额为465.0亿元,同比下降25.9%。
“第一支箭”
60余家银行向100多家房企授信4万亿
(资料图片)
自从“金融支持16条”发布实施以来,据不完全统计,近期有100多家房地产企业获得银行授信。从获得授信的银行个数来看,万科最多为14家,其次是绿城、美的置业均为12家,然后是碧桂园、龙湖、华宇集团均为10家。从获得授信额度看,绿城最多为4000亿元,其次是万科、碧桂园均超过3000亿元,然后是美的置业1000亿元。
表:房企获得银行授信个数
数据来源:中指研究院综合整理
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说明:截至2022年12月13日,整理汇总60余家商业银行授信房企信息。
从银行端来看,60余家银行机构落实政策精神,积极向房企授信,总额度4万亿左右。在已披露对房企授信总额度的银行中,授信总额度较大的银行依次为工商银行、中国银行、浦发银行、兴业银行,对房企授信总额度分别为6550亿元、6000亿元、5300亿元和4400亿元。以上只是协议授信,具体授信情况还要商业银行与房企根据情况进一步落实。
表:银行授信额度排行(亿元)
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从公布的授信用途来看,意向资金将主要用于满足房企的常规融资需求、多元融资支持、上下游信贷、住房租赁融资等方面,这与11月颁布的“金融16条”政策相契合。
表:银行授信用途
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非银融资概况
规模同环比下降,地方国企发债大幅减少
中指研究院监测,2022年11月房地产企业非银融资总额为465.0亿元,同比下降25.9%,环比下降18.4%。行业平均利率为3.76%,同比下降0.98个百分点,环比上升0.19个百分点。受疫情、政策调整等多重因素影响,本月市场观望情绪较大,融资规模再度下滑,年内仅高于2月水平。但随着“金融16条”、“第二支箭”、“第三支箭”等政策的出台及融资资金的快速落地,短期内融资规模有望得到明显修复。
图:2021年11月-2022年11月融资额及平均利率
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2022年1-11月,房地产企业非银融资总额7796.3亿元,同比下降51.7%。从融资结构来看,信用债占比54.6%,同比提升22.5个百分点;海外债占比仅为2.3%,同比下降14.1个百分点;信托占比11.7%,同比下降16.9个百分点。ABS占比31.5%,同比提升8.5个百分点。
图:2021-2022年1-11月融资结构
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从融资结构来看,11月信用债规模占比48.7%,海外债占比0%,信托占比8.9%,ABS融资占比42.4%。
图:2021年11月-2022年11月融资结构分布
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具体来看,房地产行业信用债融资同比下降37.6%,环比下降29.2%;信托融资同比下降71.5%,环比微升2.8%;ABS融资同比上升80.1%,环比下降3.4%。受多重因素影响,本月各渠道出现了不一样的波动。
地方国企债券发行大减。本月信用债发行额为年内最低,主要为地方国企发行量大减所致。2022年前10个月,地方国企单月信用债发行额均值为194.9亿元,而11月仅为64.7亿元,发行力度大幅削弱。10月财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》中指出,严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。今年以来,城投属性的地方国企在土地市场中托底拿地成为常态,但同时也加大了地方财政的融资需求。城投平台拿地受限之后,地方国企的融资力度随之降低。
图:2021年11月-2022年11月信用债统计
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此外,“第二支箭”鼓励民企债权融资的政策出台之后,多家民企已向交易商协会申请注册发行额度,但11月落地的仅有龙湖一笔20亿的中票,其余债项仍需一段时间落地。
“内保外贷”重启海外融资。海外债已连续四个月无新发行,本月有若干房企交换要约成功后重新发行上市。在11月21日的全国性商业银行信贷工作座谈会上,央行副行长潘功胜表示,要通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资,表明监管已经决定为房企重启海外融资提供必要协助。在随后频繁落地的银企信贷战略合作中,多家银行也提及向房企在境外融资、内保外贷等方面提供综合授信支持。截至12月13日,龙湖已通过中国银行开具的境内保函获得境外融资,碧桂园在工行的保函支持下相关境外贷款也在顺利推进。
图:2021年11月-2022年11月海外债统计
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相对于境内融资,海外融资往往无担保、无增信,在行业信用受损阶段自然难以维系,凭借额外增信是房企重获海外融资的重要手段。年初时绿城、卓越通过境内银行开具的备用信用证成功发行美元债;当前境内银行提供的保函同样起到了增信作用。不过“内保外贷”作为跨境增信措施,对提供保函的银行、授信主体都有较高的要求,当前来看主要面向头部优质房企。但这一举措释放了房企可重启境外融资的积极信号,从信心和实操层面均给予了实质性支持,海外融资有望从贷款、美元债多层面逐步修复。
信托融资重受鼓励。信托融资规模与上月基本持平。“金融16条”中专门提到“保持信托等资管产品融资稳定”,“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求”,信托融资有望回暖。
图:2021年11月-2022年11月信托统计
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ABS发行中,商业地产抵押证券仍为主力,发行占比34.0%,其次为类Reits和供应链ABS,占比分别为25.2%、22.0%。
图:2021年11月-2022年11月ABS统计
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从融资利率来看,本月融资综合平均利率为3.76%,同比下降0.98个百分点,环比上升0.18个百分点。其中,信用债平均利率为3.33%,同比下降0.40个百分点,环比上升0.22个百分点;信托平均利率为7.95,%,同比上升0.5个百分点,环比上升0.41个百分点;ABS平均利率为3.37%,同比下降0.34个百分点,环比下降0.14个百分点。
需要注意的是,11月信托融资成本明显提升,多笔信托利率超过8%。说明投资人一方面有意重归房地产行业领域,另一方面也提高了利率对冲风险。
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