27个月时间，政策对房地产的态度从“严厉遏制”转变为“合理支持”。很明显，今年二季度以来，从中央到地方先是降首付、降利率，再到部分取消限售、限购，最后连上海都开始放宽人才落户要求。

这时候很多人在问，一场轰动的“救市运动”后，楼市又会像以前一样普涨回去吧？

(资料图)

答案是不会。一个核心原因是全国人民购房能力已经出现下滑，而这是前13年中从未出现过的。

有一个关键指标很容易被大家忽略，那就是“全国住户部门杠杆率”，即全国人民买房用贷款的比率，它从2008年的18%一路攀升到2020年的62%（期间有4次房地产调控），但在2020年四季度以后突然不涨了，到2022年一直横盘甚至还有下滑。

也就是说，很多人买房的杠杆加不动了，或者需要更长时间凑够买房的“六个钱包”。这导致本轮楼市调整也明显不同以往。

数据来源：易居研究院

拉通近二十年统计局的70城二手房价同比涨幅数据可见，全国房价在2009年5月、2012年4月、2015年3月跌至底部，“高涨-探底”过程一般会走4-5年。

但这一次，自2015年8月到2021年11月，房价正涨幅整整持续了6年，中间的3次调整只能算“涨中微调”，需求消耗的时间过长。所以一旦购买力下滑反应会很快，这次房价从涨到跌只花了5个月，而且回调时间长，下探至今还未见底。

数据来源：国家统计局

实际上，今年中国经济增速放缓，个人可支配收入同比增长（3.2%）仅为2018-2019年的一半。在这个大背景下，国家多次强调“房住不炒”其实就是为了向实业发展、经济可持续增长倾斜资源，大量资金进入房产做投资，并不利于全局发展。

综合上述迹象，答案显而易见。房价还在下探、居民杠杆下滑、政策限制资金进入地产投资，已经没有那么多故事和人来鼓动接盘，“短期首付投入、贷款买房、等涨价、快速卖掉赚钱”，这种投机的高周转模式已经丧失可行性。

而当前国家鼓励的是“让房地产回归居住属性和民生属性”，人们不得不接受一个事实——高周转的投资时代已经结束，居住价值时代正在回归。

旧时代终结，置业逻辑改写

从投资时代进入居住为王的时代，相应的，置业逻辑必然改变。

决定房子价值的主要维度有5个：品质、产业、配套（交通、学位、商业等）、环境、投资预期。在投资高峰期，有的人会把“投资预期”的占比拉到50%甚至更多，剩下的要素可能只用5%去考虑，致使炒房潮中出现了大量“价值和价格扭曲”的楼盘。

就像2019年深圳远郊光明区某知名网红盘，一条地铁线连接的0产业0学区，一度卖到7万/平还引发热抢。时间证明，三年过去该项目仅涨15%，而同期深圳宝安、龙华、福田等区房价涨幅都在23%-27%，高位入手投资盘只能“认栽”。

如今居住价值回归，上述5大维度的占比需要改写，品质、产业、环境、交通、学位、商业等的考虑程度都应大于单一的投资维度。

现在赚钱不容易，一套房子动辄数百万、多则上千万，一次置业可能决定未来十几年的生活质量，基于自住大家更不会草率选择，综合多种维度细致决策将成为趋势。

那么在几项主要因素中，谁最重要？答案是产业。

置业逻辑中有一句话——买房跟着产业走，有产业未来啥都有。在上海这样的城市尤是如此。

2022上海产业能级地图

打开上海的版图，曾经张江高科驱动的张江板块，一度打破了中环二手房价天花板；虹桥商务区带动外环外的虹桥枢纽来到8万时代；智谷等产业规划，将金桥从远郊的加工区化身上海副中心，房价6年翻一番…

产业兴盛的地方房价有足够的上涨空间，因为产业聚集意味着大量企业和人才的导入，产生持续的置业需求，尤其高级产业带来的高收入人群能撑起更高品质的置业需求，也会反向推动当地品质商业、教育、绿化等配套的完善。

住宅价值正循环的“紫竹样本”

产业 人群 城市功能，资源叠加形成住宅价值的“正循环”。

这样的故事在上海屡试不爽，甚至正在打破“距离法则”。例如在被称为上海边缘地、南居郊外环的紫竹高新区，在短短几年时间已经直逼张江科学城。

今年8月22日和11月23日上海市两次重要会议上，强调了“大零号湾”科技创新策源功能区的世界级科创湾区地位，以及“大零号湾”腹地的紫竹高新区，要与张江科学城、临港新片区一起发挥引领示范作用便是印证。

并且紫竹高新区和张江科学城相似的是“产业已兑现”，这就让这个片区和众多规划中的产业区拉开了距离。

近20年紫竹高新区已发展了超过5000多家企业，如今已有高新技术企业311家、专精特新企业82家，独角兽及潜在独角兽企业5家，数十家世界500强公司设立的研发中心和地区总部落户。

比较有特点的是，紫竹高新区“先埋头干产业，然后抬头做教育”，先后引进了华师大、交大两座双一流高校，并带动两大教育系统中的幼儿园、小学、中学陆续迁入。

据悉，2025年，上海民办圣华紫竹双语学校(原为上海民办华东师大二附中紫竹双语学校)两个校区将整体搬迁至更加现代化、智能化和生态化的兰香湖校区。目前，该学校已于2022 年 5月获得闵行区教育局办学许可和校名批复。此外，兰香湖边还规划一组幼儿园、小学、中学(信息来自: 今日闵行)。

上海民办圣华紫竹双语学校效果图

除此之外，“大零号湾”区域更是名校聚集，有很多上海交大系的和华师大系的附中、附小。要知道，这些高知人才对于子女所接受的教育水平，要求也非常高。

在这些学校校区和研发基地身后，樱桃河绵延7公里涌入90度大转弯的“浦江第一弯”，在江畔紫竹高新区修建了距离上海市中心最近的人工湖泊——37万平方米的兰香湖，此举也让紫竹高新区成为上海唯一一个既有湖又有江的板块。

鸟瞰兰香湖

因为有了兰香湖、浦江以及滨江绿地，紫竹高新区能够“发扬文化”，近4公里的岸线上将串联起商业北街、星月步道、文化艺术长廊、商业南街、兰香湖亲子酒店、阳光乐园、活力公园、艺术地形公园、青少年活动中心等景观节点，满足从孩子到老人各年龄段的需求，吸引了周边居民、大学师生、公司员工、创业者和游客聚集在这里学习工作旅游娱乐。

目前市民多是通过15号线抵达兰香湖，根据规划，建设中的轨交线路23号线也将串联闵行开发区、紫竹高新区、吴泾转型地区，以便更多人轻松打卡兰香湖。

兰香湖畔露营实景图

曾经被学生戏称为“闵大荒”，如今在产业牵引下紫竹高新区已经完善了教育、交通、自然和商业等各类配套，这个崭新的国际化生态人文社区其实就是“居住价值正循环”的一种具象体现。

这也是为什么板块中兰香湖壹号、紫竹半岛、广南星园等住宅项目能摆脱市场的阶段限制，常年热销的原因。而这些楼盘受到市场青睐，也证明了置业逻辑正在回归居住价值。

拉长周期来看，“价格围绕价值”这个经济规律可能会迟到，但永远不会缺席。仅凭规划一张纸或盲目的楼市信仰，已经不可能保证未来的价格空间，回到“寻找好资源”的置业逻辑，才能在市场中找到一个不会后悔的正确答案。

兰香湖壹号实景图