10月26日晚间，人民银行党委、外汇局党组召开扩大会议。会议明确，加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展。更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。

这是大会之后，多部委首次集中发声维稳“三市”。那么，在新时代政策的指导下，未来房地产行业又将如何发展？

2003年，因为一句“如果房价不跌，我就去跳楼”出圈，魏杰教授作为国内早一批预警楼市寒冬和地产泡沫的学者，对时代变革和历史趋势，做出过颇为精准的判断。

(资料图片仅供参考)

当下，以10月9日魏杰教授公开演讲的契机，特此分享其对中国经济和房地产未来的最新预判。

出品 |凤凰网问渠人物

作者 |魏杰

著名经济学家

《问渠人物》根据其公开发言整理

01

国家7招全面启动房地产

目前效果不大仍需等待

房地产在过去的贡献是很大的，从增长、就业，到地方政府收入，每年增长的20%左右来自房地产产业，六七千万人和房地产有关，地方政府收入中35%~55%来自于房地产。但从去年年初开始，房地产突然之间极度收缩，投资增速、销售面积、销售额三大指标全部负增长，导致经济完全被拖累。所以，成也萧何，败也萧何。

从去年10月份开始，国家从七个方面开始全面启动房地产业。

第一，加大保障性住房建设和廉租房建设，加大破老旧小区的改造。从消费角度来说，这是稳住新城市人的问题，同时稳住建筑业，对经济的增长都会有一定的作用。保障住房建设明年会继续加大，这样可以稳定由于房地产引发的影响。

第二，商品房市场要满足购房者的合理性需求。什么叫合理性需求，一个是刚需，一个是改善性需求。于是，全国各地开始出现取消限购的趋势，目前有的省会城市已经宣布取消限购了，但一些关键的省会城市还在犹豫，因为各种因素牵扯很大。

第三，保证房地产产业的健康平稳发展。提出来要做三件事，第一件事要求所有房地产商必须调整发展战略，从高杠杆、高周转转向常态化的增长模式；第二件事，“一城一策”，讲起来好讲，做起来难；第三件事，解决好已经出现的流动性问题。保证房地产平稳健康发展的提法上很科学，但要做好这三件事难度比较大，现在看不到房地产平稳健康发展的趋势。

第四，保交楼，解决烂尾。保交楼和烂尾不是一回事，因为开发商挪用资金烂尾，是可以解决的。但许多烂尾很大程度是因为发现卖不掉，所以停掉了。我估计，保交楼难度应该不是太大，但是要全部解决烂尾是不太可能的。

第五，房地产税的试点暂停了，不上税了，给购房者吃定心丸。第六，对房地产的资金供给逐渐放开，购房贷款利息不断下降。第七，卖一买一的退税政策，就像过去的出口退税一样的。

但是，目前为止这些政策的效果不大，房地产投资、销售额、销售面积仍然起不来。

02

不是没有钱，是没有市场了

地产分化去盖房子、管物业、做经营

房地产能不能启动起来？对此，我们有几个预判。

第一，中国房地产市场发生了根本性变化，已经不是供不应求的市场，而且全国出现了房地产的急剧分化，有的城市目前严重供过于求，有的城市可能是供求大致平衡，有的城市可能还出现稍微的供不应求，房地产市场朝着多元化方向发展了。

第二，过去房地产高杠杆高周转是以快销售为基础的，一旦销售不畅这个模式就运转不下去了，而现在企业恰恰是销售出问题导致高杠杆运转不了。不是没有钱，是没有市场了。千万不要救有些企业，救不起来的，把钱给了这些企业，房子建起来，仍然卖不掉。所以，房地产现在不是流动性问题，而是市场出问题了，才导致了流动性问题。这个观念一定要建立起来，砸钱是没有用的，钱砸的越多可能拖累越大。

第三，房子有双重属性，一个是消费属性，一个是资本属性，消费属性是用来住的，资本属性是增值保值。但双重功能是以消费属性为基础的，有消费属性才有资本属性，没有消费属性就没有资本属性了。从1到8月份的数据来看，大部分房子已经丧失资本属性了，只有极少数稀缺性的优质房子才有资本属性。

第四，房地产企业将出现大面积分化，一部分房企将离开这个行业，剩余的房企也要发生投资方向的变动。未来房地产包括三个分支行业，第一个是建设不动产，就是盖房子；第二个是管理不动产，像现在的物业公司；第三个行业是金融不动产，把大量的不动产收集起来接受委托，把它作为酒店经营，这未来是一个大行业。

第五，房地产不会恢复到过去的辉煌了，它对就业增长、地方政府的贡献不可能达到过去的状态了。我们需要寻找新的产业代替房地产，才能保证中国经济持续发展，而这个时间最少需要 5 年，只有找到了代替的产业，经济才能逐渐恢复常态。

03

刚需一定要买房

但投资需谨慎再谨慎

房地产有没有形成泡沫？泡沫有多大？这关键要看住房供给的刚性需求，也即是买房是用来住的。如果住房供给过多超过刚性需求，泡沫就会形成。

但房子只要有居住的功能，就会有另外两个属性：金融属性、投资属性。这两种属性一定会产生两个需求：投资性需求和投机性需求。而这两个需求又拉动了住房供给一定会超过刚性需求。

泡沫一旦挤破，所有人财富将缩水，进而导致信用关系断裂。所以，我们提出要抑制房地产泡沫。

房地产泡沫抑制有两层意思，一个是不能继续吹大；另外一层意思是，现在也不能挤破。既不能现在挤破也不能继续吹大，就得抑制资产泡沫，所以提出中短期对策和长效机制相结合。

中短期有两个对策：一是严格控制投机性需求和投资性需求。这两股需求拉动住房供给，一定会让住房供给超过刚性需求，就是限购限贷。一旦放开一定会让住房供给远远超过刚性需求；二是从资金和新房价格上约束开发商，不能无限制地盖下去。

另外一个叫长效机制。共有产权、租售同权、调整一线城市空间布局、房产税等等，都属于长效机制。

比如调整一线城市空间布局，北京非首都功能迁至雄安新区，上海的长三角空间布局，广州、深圳的粤港澳大湾区。

再比如房地产税，让人们知道不能持有太多的房子，因为成本很高。房地产税一旦实行，房价跌还是涨？这主要看城市，有人抛有人接，就不会跌，有人抛没人接，那就一定会跌。

我的判断是，如果要住，那一定要买房子。但如果投资，建议大家谨慎再谨慎，千万不要用十年二十年前的观念看现在。