衡量一个城市房地产的真实情况,其实可以看看二手房。因为,新房以“政策市”为主,且不少地方每年定量供应,而二手房最能反映出买卖双方的真实心态和需求度。
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就此,365财经根据公开数据,对全国各主要城市二手房挂牌量进行了梳理。从中发现,9月初挂牌量超过10万套的城市达到13个,而这些城市在过去半年中的挂牌量都在激增。
其中,挂牌量和增量最高的当属重庆和武汉,9月初这两个城市挂牌量分别为25万套、20.18万套,增量分别为8.82万套、7.56万套。
其他10个城市的增量则在0.33万套到5.63万套之间,唯有沈阳挂牌量下滑了0.63万套。
从“疯狂的挂牌”中,我们可以看出什么?
先来看看二手房挂牌量雄踞全国第一的城市:重庆。
其实,该城二手房挂牌量高居不下不是新鲜事。2021年3月,重庆就因“二手房存量超20万套”被CCTV2的《经济信息联播》报道,还一度登上热搜。
这还不是最高,2020年重庆二手房挂牌量曾超过30万套。
那么,是什么导致重庆二手房挂牌量居高不下?
从政策层面看,重庆为了稳房价,多年来在供给端大量供应土地以及充沛的保障性住房,实践也证明了此招行之有效。
从新房成交量看,2019年到2021年,重庆主城区新房成交面积分别为2284.42万㎡、2605万㎡、2269.79万㎡,如再向前追溯,近10年重庆的成交存量应在3亿㎡左右。
供应量大对购房者是利好,选择更多、房价稳定,但也挤压了二手房需求,毕竟有这么多新房可选,谁还愿意挑二手房呢?
因为这些原因,重庆二手房挂牌量从未下来过。
但是,二手房高库存就一定意味着楼市危险吗?
从“七普”人口数据看,重庆作为直辖市常住人口高达3205.42万人,比黑龙江全省人口(3185万人)还多,也接近其西南“兄弟”贵州省的人口体量(3856.21万人)。
同时,重庆“六普”数据为2884.62万人,10年间净增320.8万人,平均每年增长约32万人。
因此,即便重庆总是因天量二手房库存刷存在感,但有可观的人口规模与人口流入做支撑,楼市依旧可平稳运行。
再来看武汉,截至今年9月初二手房挂牌量也超过20万大关,半年激增7.56万套。
曾经,武汉拥有大量改善需求。据统计,2006到2021年,武汉百户购房比达到51.3%,好过国内大多数一二线城市。
但如今这些改善需求都被套在武汉的二手房市场里。
从年初到现在,武汉的二手房挂牌量疯狂增长,3月下旬的时候,这个数字还只有12.62万套。半年过去了,7.56万套二手房被抛出来,令人窒息。
在此期间,武汉于6月20日推出购房新政,规定“本市户籍家庭,如果是父母投靠或是二三胎家庭,在限购区最多可以买第四套房;非本市户籍,可以在限购区买第二套,且不需要再核查社保等购房资格;非本市户籍在限购区购买首套,仅需6个月社保,且可以补缴。”
也就是说,武汉成了第一个允许外地投资客进场的二线城市。
但是,武汉的新房不断增加、二手房不断挂牌、价格无限踩踏,使得这样的救市也颇为无力,去库存之路依旧遥远。
不过,这对购房者也许是个好事,毕竟蛋糕多了,吃哪一块、什么姿势吃,尽?可随自己心意而定了。