国庆前夕，楼市再丢重磅炸弹！

(资料图)

9月29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

一句话概括：允许符合条件的城市在今年年底之前“放宽利率下限”。

哪些城市能够放宽？

南京会迎来比4.1%更低的房贷利率吗？

下限有多低？哪些城市能放宽？

“下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限”，此前人民银行、银保监会通知首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，即在LPR报价基础上减20BP，比如最新9月LPR报价5年期以上是4.3%，那么实际执行的首套房贷利率就是4.3%-20BP=4.1%。

那么现在，许多符合条件的城市就可以自主决定，在下限下调20个基点的基础上，进一步再下探，下调的基点大于20，也就是说，低于4.1%！如果取消下限，那真的更富有现象空间，甚至跌破4%、3%的利率，政策都打开了放行通道。

但要注意，首套房贷利率跌破4%的年利率下限，这将是创纪录的事情。

根据人民银行、银保监会通知要求，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

通知显示，按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数数据，至少有23个城市符合条件，普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。其中，

二线城市（8个）：哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；

三线城市（15个）：泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

这里需要说明的是，此处仅仅是被国家统计局重点关注的70个城市里，符合条件的。而全国地级以上城市有300多个，还有1800多个县和县级市。绝大多数城市缺少公开数据，但楼市下行趋冷是肯定的。

因此，大部分城市都会取得“放宽利率下限”的资格。

南京，不符合放宽要求

那么，南京房价处于什么水平？

不好意思，南京新房价格不仅不是连续下降，反而是连续上涨，三连涨。

回顾南京6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比变化情况：

8月南京新房价格环比上涨0.4%，同比上涨0.9%；

7月南京新房价格环比上涨0.3%，同比上涨0.6%；

6月南京新房价格环比微涨0.4%，同比微涨0.6%。

看来，这次的央行大放水注定和南京无缘，但风向标意义是巨大的！

国庆节前夕放这么大招，说明楼市对于国家经济的作用实在太重要了，只要楼市不回暖，利好政策会继续出，而且力度会继续加大。

这次的大招，有3个“精妙之处”：

一，抢在国庆黄金周前放大招，定向降息有利于抢种抢收，有利于完成全年经济增长目标。

二，此次定向降息，表面上可以对冲大城市楼市松动产生的抽血效应，有利于资金留在中小城市。

目前，很多大城市都放松了限购。比如在南京，外地人一次性补缴6个月社保，就可以在南京任何一个区域买房子，实际等于变相放开限购。

至于成都、武汉、天津、杭州、济南、郑州等一大批强二线、二线城市，也都大幅放松了限购。

在这种情况下，部分三、四、五线的富裕阶层获得了重新布局资产的机会，带着资金离开中小城市是一大趋势。

此次定向降息，有利于对冲这种影响。因为在小城市买房，获得较低利率的机会大增。

事实上，这一轮降息的红利，管理层就是想拉动三四五线城市的楼市也增长起来。

三，阶段性放宽利率下限，为何只有3个月时间？这是调控的技巧。

只给你3个月，大大增加购房紧迫感，让更多人的结束观望而加速出手。有利于今年稳增长，冲目标。

如果到了明年，楼市仍然偏冷，政策难说是否会延续。

但如果一开始就明确为期半年或者1年，很多人会继续观望，而不会着急入市。

总之，这次调控的技术含较高，而看似和南京无关，实则楼市的蝴蝶效应也会传导。

在这一轮“定向降息”中，最大的受益者将是天津、武汉、石家庄、大连这类高级别、有人口增量的城市。

部分内容参考：刘晓博说财经