（本文转载自公众号层楼，作者麦格，凤凰网房产已获授权）

今天，杭州迎来年内第三批宅地出让。

19宗土地,出让面积1568亩，集中供地以来最小规模；但量少质高，多是钱二、申花、滨江、之江新城、牛田等热门板块。

(相关资料图)

临安、富阳两个底价成交大户更是直接缺席（还有萧山），面子是肯定不会难看 。

主流参赛选手，预计还是滨江、绿城和万科等老面孔，一些蛰伏了一段时间的央企、港企也会蠢蠢欲动。

不过它们都很谨慎，宁愿在热门地块里卷死，也不会冒然碰相对平庸的地块。所以，预计笕桥、乔司的地，有一定概率被一些小开发商拿走。

毕竟，今年可能还有一次拿地机会，还没到孤注一掷的时候。

看点一：

3宗钱二宅地，滨江再出手？

从去年5月7日板块首次推地至今，钱二累计已有6宗宅地成交，妥妥的杭州供地大户。

就在今天，又有3宗新宅地入市。

1宗在栖江揽月轩附近，限价6万6，出让面积27249㎡。另外2宗左右相邻，靠近地铁9号线五堡站，限价均为6.58万，出让面价24287㎡和23179㎡。

3宗地块，合计总建面约17万㎡。

从板块过往中签率看（12.79%-26.04%），钱二新房并不愁卖。从土地出让竞价看，也以触及中止价居多。

钱二宅地的看点，不在于地价，而在于谁会出手？

之前成交的6宗宅地，已售罄的观翠和栖江揽月轩，均被滨江＆融信竞得。未上市的4宗宅地，滨江和建发各占2宗。

这不得不让我们猜测，今天这3宗宅地，会不会再次被滨江和建发包揽？

值得注意的是，由于密集供地，钱二可能会迎来短期供应高峰。据统计，未上市4盘 3宗宅地合计体量约59万㎡。即便板块是纯大户型豪宅定位，至少也有3000套 供应。

钱二对自住肯定是机会，但对短炒客来说，或许要做好交付后集中“高抛压”的准备。

看点二：

申花超百亩宅地花落谁家？

从供地紧缺到选择众多，申花只用了9个月。

去年12月第三轮集中供地，限价4.62万、体量高达约76万㎡的华丰造纸厂，被华润和伟星竞得，即现在的杭樾润府、华润TOD和星瓒颂锦府。

同期，还有地上集团竞得的古翠隐秀西南侧宅地——未上市的庆樾上府。今年4月，滨江又夺得1宗申花宅地。

然后今天，申花又有2宗宅地，将交予房企之手。

其中1宗占地更超过了百亩，出让面积83785㎡（约125.7亩），容积率2.1，总建面约17.6万㎡。

位置也比较核心，位于登云路和学院北路交叉口，与滨江新项目、九龙仓天荟一路之隔。限价5.5万，与滨江、地上新盘持平。

但相比前两者，新宅地规模超过它们之和，地块也更为方正。

还有1宗宅地，规模较小，出让面积仅14333㎡，但容积率只有1.5，可打造小高层、叠墅、洋房等低密产品。

所以，尽管它挨着华丰造纸厂，限价却是更高的50840元/㎡。

看点三：

起价121亿，之江未来社区来袭

本次土拍的重头戏，非之江未来社区莫属。

它由杭储[2022]63号、杭储[2022]68号两宗地块组成，总体量超过76万㎡，总起价约121亿。

论体量，比信达中心、绿汀路TOD都要大，相当于整个华丰造纸厂；论价格，仅IFC、信达中心的成交总价，超过121亿的起价。

但这宗地只能底价成交，或城投托底。

单看住宅，37500元/㎡的住宅当然是不愁卖的，周边配套已十分成熟，而且近50万㎡体量可以贡献巨额货值。

尽管会带来4000多套的供应，但参照云境和珊瑚世纪收官的个位数中签率，问题不大

毕竟，这大概是之江新城核心区最后的供应了（还有1宗绿城低容积宅地未上市）。

但高额的总价，也意味着有实力拿下它的候选者很少，现在大多数房企都缺钱啊！

其次，地块构成相当复杂，考验开发商的综合实力。

除了住宅，还有8000㎡地下商业、5万㎡服务式人才公寓（全自持）、2.5万㎡公租房、两所幼儿园、一处公交首末站，以及最高不大于130米的地标建筑。

加上起价不低，许多开发商表示，盈亏不过一线之间，主要取决于商业运营的水准。

究其实，还是起价贵了，开发商没钱赚。

看点四：

牛田推新地，自住又多一个选择

如果说钱二是高端改善优选，那么“一路之隔”的牛田就是中端改善优选。

首先，限价相差2万 ，只有4.44万；其次，配套相当完善，地铁、教育、商业、公园和医院样样齐全。

第三，对比周边二手房，仍有一定倒挂空间。

最关键的是，综合实力如此突出的艮北，并不太难摇。今年6月至今，中海翠揽云境三次开盘，中签率在22.98%-37.31%之间，社保幼子也有机会。

而且这里的户型，也贴合改善需求。像翠揽云境的146㎡，四房两卫，南向四开间南。

若还嫌小，即将开盘的大家中天·云翠金澜府，还有一批168㎡户型，四房三卫，4.5开间朝南，南向总面宽约16.3米。

今天要出让的牛田宅地，就在翠揽云境东侧附近。

地块出让面积23518㎡，容积率2.0，总建面47036㎡（需配建5%公租房）。北侧是李宁体育公园，直线距地铁1号线七堡站约800米。

从历史纪录看，触及中止价，基本没什么悬念。

看点五：

限价不到5万，滨江新增一宅地

江晖府、晓月映翠之后，滨江区又有宅地上市了。

只不过，这块地的位置有些“不上不下”。东侧挨着行政分界线风情大道，高架另一侧就是已交付的萧山市北西楼盘——翡翠之星。

虽然看似滨江区的边缘，但就配套通达性而言，地块相当ok。

地铁1号线滨和路站、绿城晓风印月、星耀中心，及滨和小学等，均分布在地块南侧的滨和路上，且直线距离最远不超过1.5公里。

不过地块规模较小，出让面积23999㎡，容积率2.6，总建面不过6.2万㎡。

或许是地段原因，地块限价也有调整。

毛坯销售均价不高于44800元/㎡，装修价格不高于4500元/㎡，即限价49300元/㎡。比江晖府要低2200元/㎡。

从地图上看，地块西侧还有一宗已平整地块。“缺地”的国际滨，似乎挤挤还有不少。

▍今日可登记楼盘

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