随着人们生活水平的不断提高，“人车分流”一词逐渐成为新建小区规划配置中的亮点。不过，现在很多楼盘都是预售模式，购房人在买房之初根本看不到开发商所承诺的“人车分流”真容，存在日后可能会引发争议的隐患。

近日，北京市顺义区后沙峪镇公园十七区项目多位业主向新京报记者反映，其于2020年10月购买了该项目的商品住宅，在2021年收房时才发现小区并未完全兑现之前承诺的人车分流。购房人认为，开发商应按照当地住建部门的处理方案，及时关闭相关车辆出入口，以兑现之前的承诺，保证业主出行安全。

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对此，公园十七区开发商方面回应称，目前正在按照法定程序征求全部业主意见，之后才能确定是否能关闭北区东门车辆出入口。

收房后发现人车分流“打折扣”

据公园十七区多位业主介绍，该项目位于北京市顺义区后沙峪镇裕庆路西侧，开发商为金地旗下的北京金开辉泰房地产开发有限公司（简称“金开辉泰公司”），项目分为南北两个区，中间有一条马路，南区北侧和北区南侧各有几个出入口紧邻这条马路，平时车辆会从该条马路分别驶入南北区；此外，也有一部分车辆会从北区东门直接进入小区。

“在2020年购房之初，很多购房人根本就不知道车辆会从楼下通过再进入地下停车场。”公园十七区业主程通（化名）向记者介绍，“后来我们才知道项目北区东门有一个车辆出入口，机动车从该出入口进入小区后还需要在地上路面行驶一段距离才进入地下车库。但是买房时开发商销售人员对业主承诺，小区人车实行分流管理，北区东门只走行人不走车辆，平时实行封闭管理，仅作为消防通道应急使用。”

程通回忆，为了进一步核实小区是否是真正的人车分流小区，细心的业主们特意留存了项目公众号宣传“社区内人车分流管理，车行人行互不打扰，车行顺畅”等相关内容的截图；此外，不放心的业主还特意向开发商销售人员再三确认，得到的回复是“公园十七区项目肯定人车分流，必须保证品质”。

不仅如此，2021年10月27日，北京金地格林物业管理有限公司公园十七区物业管理服务中心还特意发出入住提示，其中第三条明确，公园十七区为人车分流、封闭式管理园区，机动车禁止入内。

购房人提供的公园十七区项目公众号宣传内容、与销售人员聊天记录截图（上图）。金地物业于2021年10月27日发布的入住提示（下图）。 受访者供图

“2022年5月，小区部分业主收房，在此前后，我们发现开发商并没有遵照之前的承诺，车辆从北区东门直接开进小区，这会直接影响我们居民的生活。”程通告诉记者，“我所购的房子在小区北区3号楼，出了单元门就只有一条路，而从北区东门进入的车辆得从这条路通过后才能进入地库。这与此前销售人员承诺的‘北区东门只走行人不走车辆’，以及金地物业发布的入住提示‘禁止机动车入内’都明显不符。我们很多邻居认为，开发商应该按照当地住建部门的处理方案，及时关闭相关车辆出入口，以兑现之前的承诺，保证业主出行安全。”

为进一步了解情况，8月25日，新京报记者随同公园十七区业主来到了北区东门附近的3号门前实地走访。在现场，记者看到确实有机动车从该小区北区东门直接开进，并经过3号楼门前的一段地上通道之后才能进入地下停车库入口；在3号楼单元门前已经安放了木质箱体进行物理隔离，但仍有行人从两条路之间进行穿行，邻近单元入户门口也不时有电动车等通过。

8月25日，有行人从公园十七区小区的行车路线穿过，另有一辆电动车从3号楼单元入户大厅门前通过。 新京报记者 张建 摄

人车分流、人车分流管理暗藏玄机

值得注意的是，从专业角度来看，到底什么是“人车分流”？

对此，一位不愿透露姓名的建筑设计师介绍，人车分流就是将人流与车流道路完全分隔开，互不干扰地各行其道，即在小区门口设置两条通行道，一条是人行道直接通往楼层的道路，另一条行车道直接通往地下车库，车辆不需要经过小区内道路，直接从大门主入口驶入地下停车场，行人再从地下车库的电梯直接进入单元楼。

针对上述业主所提及的“人车分流承诺未兑现”的问题，8月30日，新京报记者与该小区开发商金开辉泰公司方面取得联系，一名负责人回应称，“公园十七区是人车分流管理，规划图上显示的现在的北区3号楼门前有两条路是挨着的，这两条路分别是人行路和车行路，两条路中间没有标注明显隔离建筑物或其他隔离装置。目前，我们已经在两条路中间放置了木箱隔开，下一步将对隔离物进行升级。此外，我们也正在就是否关闭东门的机动车出入口征求全体业主意见。”

北京金诉律师事务所执行主任王佳红表示，从目前掌握的情况来分析，需要注意两个看似相像但有区别的名词——“人车分流”与“人车分流管理”，如果开发商在销售之初以“人车分流管理”为噱头宣传项目，极有可能会让购房人误解为小区是“人车分流规划设计以及管理”，这存在误导购房人的嫌疑。

王佳红律师进一步分析，综合来看，业主提供的上述材料、金地物业的公开说明，与现在开发商又解释称机动车能从北区东门进入小区，明显出现了前后宣传承诺不一的情况。

实际上，当地主管部门也数次对公园十七区人车分流问题进行回复。该小区部分业主告诉记者，2021年9月，顺义区住建委曾通过“12345网络件”回复称，关于人车分流问题，开发企业已承诺将在交付时实现人车分流。

2022年7月29日，再次有收房后的网友在人民网地方领导留言板提出上述问题。对此，顺义区后沙峪镇于8月4日回复称，根据开发商提供的《北京市商品房预售合同》中第94页附件十一，地上不利因素部分第三条，明确表述“本小区共有4个机动车地下车库出入口，分别位于5#和9#住宅之间东侧、10#（预售楼号10号楼，为现房号3号楼）住宅西侧、12#住宅东侧、13#住宅西侧，可能会产生一定噪音、灯光影响。”即3号楼业主前期买售中即知悉此楼邻近车行入口、有噪音不利因素，要求关闭北区东门不符合规划。

对此，王佳红律师认为，公园十七区上述业主提出的是开发商前期销售承诺与后期实际交付出现偏差的问题，业主们寻求的是后期解决问题的办法，而非是否按照规划管理小区、是否符合合同条款约定的问题；在这种情况下，建议开发企业坦诚面对问题，在考虑对道路进行物理隔离的同时，也要设身处地考虑相关业主处境，从多角度妥善处理问题。

如何判断真假“人车分流”？

公园十七区业主面临的上述问题并非个案。新京报记者了解到，近年来，开发商与业主之间因为“人车分流”打折扣而产生纠纷的现象已多次出现。

2022年8月13日，新京报曾以《人车难分流、小户型“低配” 中国铁建国际公馆“变脸”遭质疑》为题报道了位于北京经济技术开发区的中国铁建国际公馆项目人车分流问题，该小区设置三大专属车库出入口，临近交房时购房人却发现，如果小区所有车库出入口均开放，势必有车辆在小区内穿行，不可能实现人车分流。据该小区购房人反馈，截至目前，此类问题仍在处理解决当中。

对于人车分流的特点，上述不愿透露姓名的建筑设计师表示，人车分流可以减少车辆对地面居民活动的影响，避免发生车辆撞到行人的情况，而且车辆也不容易发生拥堵，使小区内出行更加安全便捷；同时，其还可以提升居住舒适度，不仅让小区地面有更多公共活动区域，也减少了车辆噪音和尾气排放。

需要注意的是，在市面上，有些开发商为了提升业主对未来居住的安全感、加快出售房源而宣传“人车分流”，实际上项目只是部分人车分流，车辆仍要经过小区地面上的一段道路后，才能进入地下车库，这样不仅达不到人车分流的效果，还容易影响正常交通出行。

那么，开发商为何不直接将地库入口设置在小区入口处？上述建筑设计师告诉记者，出现此种情况一般有两个原因，其一，建造地下车库出入通道造价很高，开发商往往为了降低成本而将部分入库通道建立在地上；其二，有些地下车库的通道会触碰到项目宗地原有的地下线路、管道等，无法贯通到门口。

购房人又应该如何判断小区是不是真正的人车分流呢？对此，北京汉济律师事务所丁黎茹律师表示，若所购房源是二手房或现房，此类问题就比较容易判断，购房人可以进小区观察，再看小区地面有没有停车位即可判定。但如果购买的是期房，仅仅凭借销售人员介绍、沙盘或效果图确实难以判断。

为了避免开发商打“擦边球”的情况发生，丁黎茹律师建议，购房人在购房时尽量要向开发商询问清楚小区人车分流的具体方式，查看设计规划图纸，以免在交房后对设计不满而产生心理落差。这主要是看项目规划图中的地下车库出入口位置，如果地库出入口都设置在居民楼外侧，有可能是真正的人车分流；但如果地下车库出入口设置在项目内侧的某楼栋之间，就基本属于部分人车分流。