凤凰网讯 王婷婷/文 从“增量时代”到“存量时代”, 当前房地产行业正发生战略性的转变，面对市场新格局，企业及个人如何改变思维寻求新空间？

2022年8月26日，在《潮涌浦江·投资虹桥｜2022“资管大变局，存量新思路”共话资管机遇论坛》上，18位重磅嘉宾、超50位实力企业代表、180余专业人士共聚上海大虹桥交流探讨变局新道。会议由AFC资资乐主办，凤凰网房产｜风财讯独家协办，指导单位为上海虹桥国际中央商务区管委会，支持单位为上海市投资促进服务中心，闵行投资促进中心、闵行区南虹桥管委会办公室。

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会间爱建信托业务部总经理张天非接受了凤凰网房产|风财讯的专访，就地产纾困的方法论与新机遇、地产消费与投资的前景、房地产发展空间等话题，展开了深入分析。

凤凰网：“地产纾困”潜藏怎样的机会和前景？

张天非：

目前重点是“保交房”，国家可能会从金融政策、财政政策、房地产政策等方面给予相应的纾困支持。

地产纾困从技术层面来看，利用金融手段是能够实现的。因为它的逻辑是——底层资产是存在的，只是没有流动性。所以我们说，现在一些项目即低效资产、不良资产、困境资产，它们其实“就差一口气”。

而信托的作用就是加一把气、加一把流动性，把项目的债权作为一个信托计划，一直存续，然后引进新的资金、资源，引进新的开发商让项目进行完工。

而且既然国家政策支持地产纾困，我们从业人员肯定是全力以赴去推进，这是一个积极正面、有可操作性的方式。

国家不希望房地产崩盘，需要房地产稳健发展、“住房不炒”（即不让住房作为投资工具），所以开发商（尤其住宅类开发商）跑马圈地、以量取胜的时代已经过去了。

未来开发商肯定要依靠“质”，从细分市场去获取盈利，比如长租公寓市场、养老公寓、保障房市场、租赁市场；比如高端市场、刚改市场…这意味着，开发商会分流、会更细化，也会更专业化。那么肯定会淘汰一批，剩下来的开发商会活得更健康。

凤凰网：购房者还能买房吗？

张天非：

房地产如果分住宅、非住宅两大类市场来看，投资逻辑和运作模式不一样。

首先从住宅市场来看，未来有人口导入、有产业基础、有发展前景的城市，其住宅市场应该还是很健康的，因为它会持续不断产生首套、刚改、再改的各类购房需求，这是住宅的居住功能决定的。

所以从个人置业的角度，随着收入增加，买房需求还是刚性的，选择城市则要看当地的城市能级、产业发展、人口因素等。

凤凰网：投资地产还有多少价值？

张天非：

房地产投资，就是把地产资产作为底层资产的投资产品，它同样具备潜力，关键是怎么来操作。

目前的很多地产项目仍有资产价值，只是流动性出现困难，导致以此为底层的投资产品无法还本付息或有兑付压力。

那么新增资金让资产盘活，解决流动性紧张的问题、提升品质和价值，利用资产证券化等系列操作，最终能够让资本利得收益。

但前提和关键是“如何管好”。以我操作过的实际案例来讲，我们首先会做详尽的评估，例如测算底层的资产是多少、货值多少、对应债权多少、负债率，以及还需追加投资金额等等。

比如一个项目总货值300亿，其中流动性好的货值200亿，负债约90亿，实际负债率约30%，资金投入量在100亿左右，我们认为是可以介入的，把原来债权人的钱还掉，再加增量，让它复工形成可交易资产（也就是从在建工程变成可销售资产），让它的市场价值产生一个跳跃，借此来平衡以前的成本。

期间，我们会由公司内部形成业务分析报告、外部律师做专业法律报告、外部审计师做审计报告、外部评估师做评估报告、市场研究机构做市场报告；另外，公司的风控、运营、托管等部门再进行评估，给出风险意见书和合规意见书。7份报告一起上会经评审会投票通过，才能往下一步走。

所以核心还是那句话——踩刹车和踩油门配合好，必须管住增量资金、将存量形成可交易资产，然后才能变现。

凤凰网：地产抄底期到了吗？

张天非：

预测“底和顶”我个人觉得是一个伪命题。

首先，谁也不好判断某一市场在某个阶段是顶还是底；其次，无论是顶还是底，对于一家机构来说都存在机会，因为具体项目需要独立判断，宏观周期中也有结构性机会。

所以从我们的逻辑来讲，周期在我们的判断标准中权重较低。因为就算总体需求在萎缩，但市场的个案机会还是有的，就像那句话——只有夕阳的产公司、没有夕阳的行业。

在任何时点都有机会，无非就是市场上行的时候，用上行的套路去打，市场往下走的时候，按照下行的套路去打。

凤凰网：还有哪些政策工具能促进房地产健康发展？

张天非：

国家愿意让房地产稳定健康的发展，可用的工具还是蛮多的。

政策工具箱主要有财政政策、货币政策、房地产政策几大类。

目前已经使用了放松购房限制、放松房贷利率和首付等政策，主要是调节购房资格和个人杠杆。

如果说还有能对房地产释放巨大影响的工具，我觉得还有房产税。

如果房产税在全国推行，对于存量资产会有很大的推动。简单来说，把房产税税率提起来，业主每年交税可能比租金高的话，他肯定会考量要不要将多余房产推向市场。所以房产税对于住宅市场（尤其一线城市住宅）的影响会很大。

还有地方的一些产业政策，比如生三胎可以便宜买房，比如特殊人才和税收支持企业，低价配相应的住宅类项目，我们叫产城融合。

实际上从中央到地方，就不同的角度来讲，还是有蛮多实际可用的政策，这也是我们对未来对市场有信心的原因之一。