再也不是没有故事的“女同学”。
2019年，在龙湖上市十周年的年中业绩会上，吴亚军回望十年时言辞淡淡，“时间过得很快，没有什么特别值得纪念的，没有特别的故事可讲，没有故事就是最好的故事。”
【资料图】
彼时，房地产仍然一派欣欣向荣。“没有故事”的龙湖，料想不到在三年后的2022年，适逢行业跌入“低谷”的敏感时期，几乎同时遭遇“商票谣言+做空报告+机构抛售”三箭齐发的惊险危局，引发市场震荡。
“泰坦尼克号撞上冰山那一刻，你再应对风险已经来不及了，一定要在没有看到冰山的时候，就要有所应对。”经历“惊魂一日”半月后，吴亚军在8月26日召开的线上业绩会上如此回顾，并用亮眼的业绩给予了做空者有力的回击。虽然仍云淡风轻，却已有“轻舟已过万重山”的意味。
图中人物从左到右依次为：龙湖集团首席执行官陈序平、董事长吴亚军、副董事长邵明晓、首席财务官赵轶
即便是业内公认的最稳健房企之一，甚至被称作行业“最后一道防火墙”，龙湖同样在房地产的凛冬中感受到无差别“寒气”。
“做空其实是一个正常的市场行为，但是造谣不是。公司的股价或者PE比别人好一点，肯定会遭遇这种事情，我们也有预料。经过这次事件以后，尤其是现在，半年业绩也发布了，大家对龙湖看得更清楚了。”比起不正常的市场行为，外界更关心龙湖未讲的故事。
“触底”的安全力
为什么龙湖能够绝地反击？“她”的底牌是什么？在业绩会上，吴亚军说，泰坦尼克号撞上冰山之前要做好准备。龙湖具体做了什么准备？
2022年上半年，龙湖集团营业收入达到948亿元，同比增长56.4%，且回款率为100%。在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖集团实现归属于股东的核心净利润65.5亿元，同比增长6.1%，营收盈利均实现正向增长，在行业内实属难得。
回溯龙湖的发展历程，在房地产热衷于规模的大步快跑时期，高增长节奏早已被龙湖叫停，对内要求主动变速、放慢脚步，降低投资力度、控制拿地节奏。
他强任他强，清风拂山岗。直到2016年，行业进入新的周期，龙湖实现了“三级跳”，2017年完成千亿目标，2018年迈入2000亿阵营，并跻身十强。
即便如此，龙湖仍然不断强调“要小心、要谨慎”，比起规模，更追求现金流安全。疾行不是龙湖的作风，“稳健”才是龙湖的代名词。当忧患意识被注入龙湖的基因，即便行业进入“至暗时刻”，龙湖也早已有所准备。
2021年2月，吴亚军在公司内部做过一次极限压力测试：假如有一天，所有银行对龙湖关门，同时公司的销售额腰斩，我们还能不能发出工资，能不能还得起债？
行至2022年中，房企“伤残”过半，龙湖用实际行动给出了肯定的回答。
从上半年数据来看，龙湖集全口径销售金额达到858亿元，权益销售面积为341万平方米，5月、6月分别环比增长23%、76%，销售回温速度领先行业。
龙湖的发展密码，还藏在其精心布控的布局中。
区域上，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额在全集团占比分别为35%、23%、20%、14%及8%。2022年上半年，龙湖集团在售项目覆盖全国68个城市，根据各地房管局备案数据统计，龙湖在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠，并在15个城市进入市场前五、33个城市进入市场前十。
行业触底，龙湖拿地标准也在“触底”。2022年上半年，全国的土地出让金为2.36万亿元，其中四个一线城市的土地出让金接近300多个低线城市的一半，城市分化加剧。
“高杠杆企业出清之后，市场竞争减少，土地竞争也随之减少。”龙湖集团首席执行官陈序平介绍，2022年上半年，龙湖新获取17幅新地，权益地价131亿元人民币，平均溢价率只有5%，其中有一半为零溢价获取。
对高能级城市核心区域持续深耕，踏稳节奏、保持合理利润率，并将“长期主义”奉为定律，将安全稳健的底盘作为企业发展根基，这或许才是龙湖应对“冰山”之前做的长期准备。
融资成本“破4”的自律力
另一个值得关注的数据，是龙湖的融资成本仅为3.99%，创下“破4”新低。
龙湖连续6年保持“三道红线”绿档水平。截至2022年6月31日，龙湖集团净负债率降至55.3%，现金短债比达到4.07倍，平均借贷成本为3.99%，再创历史新低。
这无疑是龙湖集团财务延续稳健、自律的基因验证。
凭借稳健的财务与经营，龙湖集团持续获得信用评级机构的认可，惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，是少数获得境内外全投资级评级的优质房企。
2022年5月，监管机构为优秀房企境内发债保驾护航，龙湖集团被选定为“示范房企”，率先试水通过“债券发行 信用保护”的方案进行融资。此后，龙湖集团分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS，融资渠道进一步拓宽。
8月25日，龙湖集团又发行一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，票息仅3.3%，由中债信用增进投资股份有限公司（简称“中债信用”）为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。这是中债信用增进公司按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。
“晴天补屋顶，雨夜赶长路”，龙湖以符合生意底层逻辑的态度，恪守债务底线，保持资金流动性健康、安全。
2022年上半年，龙湖集团累计新发行公司债、绿色债合计约50亿元，融资成本维持在4%左右的水平，跟国企融资成本保持一致。
7月中旬，龙湖集团按约定时间全数赎回4.5亿美元的优先票据，至此公司年内已无到期应还债务。
房地产行业正在经历艰难的“出清”阶段，“高周转”、“高杠杆”、“高负债”模式已不可复制，只有依靠长期的财务自律、现金流充沛，时刻保持审慎的财务管理，才是房地产企业走向健康发展的必经之路。
有业内人士这样评价龙湖：其是一家方向感较强的公司，这使得其在不断变化的环境下，知道应该做什么，也知道该怎么做。特别是在行业环境不确定因素环绕时，“雨夜赶长路”也就显得更为可贵。
100%如期交付的产品力
当行业泥沙俱下，业内普遍信心缺失，暴雷房企甚至一房难卖时，龙湖产品却成了逆市中的“硬通货”。
业绩会上，只说了年中数据大幅增长，却没说为什么能够不跌反增。
“保交楼、稳民生”成为当下主旋律，信心比黄金更重要。从数据来看，今年上半年，龙湖集团如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，100%按期交付，其中超30%项目实现提前一个月以上交付。此外，龙湖不断升级交付体验，上线“云交付”，“交房即交证”等服务，交付客户满意度高达91%。
陈序平在业绩会上表示，“龙湖的理念是‘善待你一生’，不只是按时交付，高品质的交付，让客户满意加惊喜，是我们始终如一的坚持。行业再难、再有挑战，这一点是不变的。”
2022年交付项目-杭州景粼天著
如何在交付端为业主带来市场信心，龙湖给出了应对措施，“我们整个开工节奏是通过减少一些未销售、未开工的组团来平衡，对于已经销售、已经开工包括确定交付的，我们会确保如期交付，甚至会提前交付。”
统计局数据显示，1-6月，全国房地产房屋竣工面积28636万平方米，下降21.5%。其中，住宅竣工面积20858万平方米，下降20.6%。商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。
在此背景下，龙湖推出“以新交心——龙湖智善交付”体系，旨在以交付为全新的起点，为业主提供穿越时间与空间的善待，为市场提供强有力的支撑。
该体系的提出，是对传统房产交付理念和实践的全新升级，形成“新居所”、“新家园”、“新生活”三大价值维度，基于当代人对美好生活的需求，以“交付”为起点，为业主提供全生命周期的服务，践行“善待你一生”的企业愿景。
如果说，“交付房子”是1.0，“交付生活”是2.0，那么龙湖升级到“交付资源生态”就是3.0，这背后不是简单的资源叠加，更是战略导向、运营逻辑的变化。
从新居所、新家园到新生活，龙湖的交付正由内而外发生质变。
房地产行业正在分化剧变，“高周转、高杠杆、高负债”的传统经营模式走向终结。此时的龙湖，在夯实主业的基础上，已经不满足于过往的传统做法，而是探索新的发展模式，进入“智善交付”领域，给出了最好的时代答卷。
房地产模式新旧交替，疯狂“掘金”时代一去不返，而龙湖的新故事，才刚刚开始。
