环球微资讯!流拍率、溢价率双双走低 19城第二轮集中供地收金5255亿

2022-08-10 15:42:47 来源:新京报

时至八月,秋声渐起,重点22城今年第二轮的集中供地也接近尾声。


(资料图)

截至8月4日,除了长春、沈阳、郑州外,已有19城完成第二轮集中供地。中指研究院统计数据显示,已完成第二轮集中拍地的19城,累计揽金5255亿元,超过22城首轮土地总出让金4968亿元。

那么,第二轮集中供地有哪些特征,土拍热度是否较首轮有所提升?各大城市的表现又如何呢?

截至8月4日,除长春、沈阳、郑州外,已有19个重点城市完成今年第二轮集中供地。

第二轮供地热度未回升,底价成交占比达67%

从供应来看,根据中指研究院统计数据,19城第二轮土地出让集中供应了435宗地,合计规划建筑面积约为4242万平方米,与首轮相比供应量微降。在推出地块的质量方面,19城第二轮供应地块的质量进一步提高,平均起始楼面价为12887.6元/平方米,略高于首轮。

相比于首轮供地,第二轮供地土拍规则持续放松,北京、福州、南京、成都、长沙等地均有不同程度的放松,比如“回炉”地块降低竞拍门槛、取消或降低配建比例和要求、取消竞自持、放松销售限价等。

尽管政策保持宽松且优质地块占比提升,但从19城目前的整体成交情况来看,第二轮的土拍热度相较于首轮却有所下降,主要体现在熔断地块和溢价地块比例的下降,以及更高比例的地块以底价成交,土地市场整体的热度回升趋势难言乐观。

据中指研究院数据显示,第二轮集中供地中,底价成交的宗数在整体成交中占比为67%,溢价成交占比为33%,而一批次这两者的数据对应为60%和40%。

亿翰智库指出,第二轮集中供地呈现出四个方面的特点:低迷行情下,土地供应仍然不敢放量;规则仍在放松,但多数城市的调整空间已非常有限;高能级城市开始推出优质地块,但效果平平;低流拍和低溢价并行,地方国企托底市场成色愈重。

从竞得房企来看,据亿翰智库的统计,央企、国企在第二轮土拍中的拿地占比为79.4%,这一比例也说明第二轮土拍的拿地主角依然是央企和国企。

“总体而言,第二轮集中供地并没有给我们带来太多的惊喜,基本延续了首轮土拍的低迷行情。从更深层面来说,在房地产行业信心和预期尚未扭转的当下,投资需求无法恢复,土地市场的颓势也难以反转,分化格局延续,将是2022年房地产的主题。”亿翰智库方面如是称。

19城今年二批次供地和一批次供地情况对比

供图/中指研究院

土地市场分化加剧,天津、济南等热度不足

市场分化依然是今年第二轮集中供地的主要特征,不同城市之间的土拍热度呈现明显差异。

从供应和成交来看,深圳、上海、北京、宁波、厦门、成都等城市的土地市场供需两旺,供应量维持平稳,溢价地块较多,市场活跃度较高,突出表现在溢价地块占总成交地块的比例超过40%;而青岛、武汉、重庆、广州、天津、济南等城市,房地产市场整体热度相对仍显不足,销售有待回暖,房企投资意愿不强,突出表现在底价成交地块占比均超过90%。

从具体城市来看,天津、济南依然为本轮土拍中的冷门城市,其中天津第二轮集中供地共推出11宗涉宅用地,除2宗流拍外,其余9宗地块均为底价成交,总成交额82亿元。而济南推出的18宗地块中,也有16宗为底价成交。

值得一提的是,一线城市中,广州土拍热度不及预期。广州第二轮土拍供应量大幅减少,但平均起始楼面价因地块质量提高上升30%至17265元/平方米,天河区、荔湾区等中心城区均推出了核心地块,且广州进一步取消了“竞自持”的竞拍方式,改为“限地价 摇号”的方式,可谓诚意十足。但从成交来看,整体热度平平,14宗土地中,3宗流拍,成交11宗,平均溢价率2.7%,且主要是国企、央企在参与拿地。

“北上深杭”火热背后:一、二手房价格倒挂

而在第二轮土拍中,市场热度较高的城市集中在北京、上海、深圳、杭州四大核心城市,可谓是走出了相对独立的市场行情。具体来看,北京、杭州第二轮集中供地均有半数地块溢价成交;上海无一流拍且2/3的地块溢价成交;深圳热度最高,86%的地块溢价成交。

新京报记者发现,北上深杭四座核心城市之所以能走出独立行情,一方面,由于土拍规则调整,利润空间充足;另一方面,上述城市本来就供应稀缺,加之市区内核心区域往往存在“一二手房价格倒挂”的行情,引发新房热度回升,房企普遍看好销售前景。

以此次土拍热度最高的城市深圳为例,据中指研究院初步测算,深圳第二轮集中供地中的5宗摇号地块,其起始楼面价的可售房地价差均在3.9万元/平方米以上,整体利润空间相较于深圳首轮供地进一步提高。

对于网红城市杭州来说,“一二手房价格倒挂”成为其土拍市场火热的原因。在第二轮成交地块中,滨江和杭州西湖竞得的东新单元两宗地,精装限价为46750元/平方米,而周边二手房售价已达到5万元/平方米以上。

而北京第二轮土拍中热度较高的太阳宫地块,房地联动的销售指导价为13万元/平方米,而周边的二手房项目红玺台和太阳公元目前均价达到16万元/平方米左右。同时,热度较高的小瓦窑、平西府等地块,也均因与周边的新房、二手房项目形成一定程度的倒挂而受到房企追捧。

同样,上海二批次供地所推地块中不乏市中心的优质地块,本身就非常稀缺,且普遍存在销售指导价和周边二手房房价倒挂的现象,例如浦东唐镇地块,该地块销售指导价7.06万元/平方米,而周边的二手房项目绿城玉兰花园御园和臻园目前均价达到10万元/平方米。

中指研究院土地事业部负责人张凯分析认为:“北、上、杭的一二手房价格倒挂模式,实际上是地方政府对购房者的一种让利行为,起到了一举多得的效果:其一,在市场低谷期有效激发了房企的拿地意愿,维持了土地市场的热度,同时稳定未来新房的供应预期;其二,保持新房限价平稳,达到‘房住不炒’的调控目的;其三,保证土地成交,缓解财政压力。这种模式帮助北京、上海和杭州走出了相对独立的土地市场行情。”

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