红周刊 特约 | 张俊鸣

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低迷已久的地产股在近期迎来政策利好加持，围绕房地产再融资的放松让不少投资者捕捉到这个行业困境反转的机会。特别是上市房企时隔12年之后再度允许通过股市融资、重组，更被视为政策转向的重要风向。对于长线超跌的地产板块来说，借助政策东风展开反弹行情无可厚非，但相关政策只是为了维护房地产健康发展而非大力推动，长期而言只有优质房企才能真正享受到政策红利，在行业洗牌中扩大自身优势。

政策托底非“强刺激”

从金融支持16条到银行为部分房企提供信贷支持，再加上本周证监会对上市房企再融资松绑，近期地产股可谓利好连连。在本周二地产股集体大涨过程中，甚至有房地产ETF基金被炒到涨停，相比净值出现罕见的明显溢价。地产股从人见人愁的熊股，一跃成为本周最闪亮的明星之一，政策自然是最重要的因素。

虽然说政策对房地产行业出现了转变，但这样的转变并非大力鼓励或者大力推动的“强刺激”，本身只是一种“托底”的行为而已。今年房地产行业遭遇了寒冬，不仅商品房销售面积出现了两位数的下滑，一些地方还出现了“交楼难”的问题，出现过预售房的屋主主动断供的新闻。目前整个房地产行业是处于一种流动性困难的局面，而且由于房地产涉及的产业链条长，甚至通过房贷和银行发生联系，地产行业如果过度冷却影响所及绝不仅仅是它行业本身，对上下游产业链都有明显的影响，甚至还涉及银行体系的金融稳定，这就决定了此次政策松绑重在“托底”，防范风险外溢。另一方面，目前许多城市的房价相对大部分购房者来说，价格仍然偏高甚至高不可攀，这种情况下政策也不可能进一步刺激房价的大幅上涨。因此，近期针对地产的利好组合拳，实际上是为了行业的长期健康发展。

松绑房企融资的受益者

对股市来说，再度对地产股敞开再融资的大门，或许真正的受益者不在房产股当中。从“保交房”的逻辑来说，更大的受益者在于建筑行业和建材行业。由于房企有了更多融资的支持，可以更快推动相关项目的进展，建筑行业形成坏账的概率也随之下降。而水泥为首的建材行业，则和地产项目的推动直接相关，也是房地产产业链中确定性较强的受益行业。

另一个更值得关注的受益者则是银行股。近年来银行股估值一降再降，其中有一个原因在于市场对银行体系有大量和地产相关的资产，给出较低的估值所致。而房企融资松绑之后，除了可以一部分融资通过股市实现，直接降低银行风险之外，也给了更多债务重组、项目重组的时间，让银行能够逐步改善自身的资产质量。这对于市场提升对银行股的估值评价有重要作用，有利于推动银行股出现一轮估值修复行情，并对大盘走势产生积极正面的影响。

优质房企具备长线关注价值

在本周地产股的表现中，一些市值较小、具备国企背景的品种获得热钱的青睐，走出连续涨停的走势。从长期来看，脱离基本面实质性改变的炒作，很难持久下去，反而有大概率成为追高者的“世纪之套”。相反，一些市场竞争力强的龙头企业，则有望藉助这波政策红利，实现开疆辟土，在行业洗牌过程中取得更多优质项目，获得更强的竞争力。从股价走势上也可初见端倪。类似保利发展、金地集团(600383)等龙头企业，近年来走势不仅强于地产指数的走势，更远超同期沪深300；也有一部分绩优房企，提前走出市场底部，缓步向上，成为年内A股罕见的强势股。如果投资者看好地产股行业洗牌之后的机会，不妨可以关注一些资产负债率较低的行业龙头公司，耐心寻找和等候中期投资的机会。

经过本周初的大幅反弹，地产股也开始面临上方大量套牢筹码的压力。对于大部分房企来说，只有基本面真正改观才能长期走牛，谁能更好利用当前市场红利，将会从四季度的经营中看出端倪。笔者认为，地产股近期的炒作更多是一种游资行为，真正的大行情还要等到明年。在此之前，一些定期发布的全国房地产销售的相关数据，可以为股市投资者所参考，并制定出最适合参与地产股的时机和策略。

（本文已刊发于12月3日《红周刊》，文中观点仅代表作者个人，不代表《红周刊》立场，提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）