几家欢喜，几家愁。

(相关资料图)

当下的南京楼市两极分化愈发严重，新房尚且如此，二手房更是不好过。

然而，在海量二手房库存压顶，一批楼盘生存艰难的当下，却仍然有一批二手房逆势上涨！

上个月，上秦淮银城旭辉上淮铂悦府成交了该小区首套二手房，建面约142.93㎡的中叠房源，成交总价约565万，折合单价约39530元/㎡。

值得一提的是，该套房源挂牌仅8天便成交，市场认可度非常高。

笔者查询网上房地产，发现上淮铂悦府收官的时候，一套建面约143㎡的房源，开盘均价为3.26万/㎡，不到3年的时间，单价涨了约6900元/㎡，总价涨了约99万，并且这套房源为毛坯状态，如果带装修，可能会溢价更多。

作为上秦淮的神盘，银城旭辉上淮铂悦府在当时风头无两，项目于2019年9月底首开，130套房吸引577组买房人报名，开盘一小时便卖光，此后的每次开盘加推也屡屡售罄。

如今首套二手房成交迎“开门红”，也算是给小区业主吃了一颗定心丸。

根据链家官网显示，目前小区有39套房源在售，挂牌均价41040元/㎡，可见首套房二手的溢价成交，对于整个小区的定价还是有一定指导意义的。

总的来说，在降价成交成为主旋律的当下，能够还能有所涨幅的二手房，真的比较少见，而涨幅背后离不开的是项目所在的地段与产品力。

无独有偶，同板块的五矿澜悦栖原也在上月卖出一套二手房，建面约118.48㎡的房源，成交总价约450万，折合单价约37982元/㎡。

笔者查询网上房地产，发现一套建面约118㎡的房源，开盘均价为3.1万/㎡，时隔3年，单价涨了约7000元/㎡，总价涨了约84万。

而笔者翻看了一下该小区历史成交，发现该小区的二手房成交价出奇的稳。

3月份该小区成交一套建面约90.66㎡的房源，成交总价约339.5万，折合单价约37448元/㎡。

2月份该小区成交一套建面约90.65㎡的房源，成交总价约346.8万，折合单价约38258元/㎡。

2月同一天，该小区成交一套建面约90.65㎡的房源，成交总价约348万，折合单价约38390元/㎡。

五矿澜悦栖原的二手房成交价一直保持在3.7-3.8w/㎡，在当下的市场环境来说，这样一直溢价成交也十分少见。

除此之外，板块内的银城旭辉天台云境、恒大悦澜湾、碧桂园泊云间、葛洲坝融创紫郡府也十分热门！

不久前，上秦淮的规划有所调整，上秦淮核心新增住宅、小学、幼托用地。

调整区域位于江宁区未来科技城片区西南侧，机场高速以东、苏源大道以西、白塘路以南、云台山河以北，用地面积约46.51公顷。

从地块位置来看，此次修改地块位于上秦淮1.0板块，一街之隔即为银城旭辉云台天境，彼时新房均价为2.8w/㎡，而上秦淮2.0的新房均价已经卖到3.7w/㎡。

未来1.0的宅地上市后，定价应该不会太低，那么对于银城旭辉云台天境的业主来说，或将是一大利好。

修改方案：

(一)将家园中路东侧原03-03地块部分科研设计用地(B29a)、03-07地块科研设计用地(B29a)、03-11地块二类居住用地(R2)和03-12 地块体育用地(A4)调整为二类居住用地(R2)、基层社区中心用地(Rc)和街旁绿地(G1c),其中：二类居住用地面积16.72公顷（容积率≤2.2，建筑高度≤60m）、基层社区中心用地面积 0.31公顷、街旁绿地面积0.50公顷。

(二) 将原03-09地块公建预留用地(Ak)调整为2.84公顷的居住社区中心用地(Aa)、3.75公顷的小学用地(A33a)、0.61公顷的幼托用地(Rax)和0.48 公顷的街旁绿地(G1c)。

(三) 优化道路交通，在居住用地之间新增一条 18 米宽的城市支路，将云台山河路由 18 米拓宽至 26 米，并优化沿线用地边界。

写在最后：

二手房市场掉头下行，以价换量仍是主流，二手房成交价也进一步走低，在这样的大环境下，能够持续溢价成交，上秦淮板块的抗跌性可见一斑。

这离不开板块自身的特性，上秦淮本身多以自住为主，户型选择多，且多为品牌房企，再加上板块正日益成熟，自然为之买单的买房人不少。